Собственное жилье у моря. Так позиционируют новый жилой комплекс в Одессе под романтическим названием SEA VIEW маркетологи строительной компании "БУДОВА". Соблазнительность предложения они усиливают относительно доступной как для Черноморского побережья цене и возможностью воспользоваться выгодной рассрочкой на 5 лет. "Это не дороже, чем арендовать", – утверждают на веб-сайте объекта. Но сохраняют полное молчание относительно нескольких серьезных нарушений, которые ставят под вопрос возможность для инвесторов этого жилого комплекса хотя бы когда-то полюбоваться обещанными морскими пейзажами из окон собственной квартиры.
Что таится за кулисами строительства ЖК SEA VIEW – анализировали эксперты НЕРУХОМІ.
Дом мечты
Когда читаешь описание будущего жилого комплекса на странице объекта, ощущение нереальной привлекательности предложения не покидает. Еще бы: в Одессе строится комплекс на Гагаринском плато, 4, в престижном Приморском районе, практически вплотную к курортной Аркадии. Застройщик обещает: собственники квартир комплекса смогут наслаждаться прямым видом на гладь воды и пляжную линию.
Будущий ЖК по замыслу проектировщиков насчитывает 4 секции по 25 этажей каждая. С точки зрения архитектурного исполнения, комплекс отличают "современные строго-минималистические фасады, цитирующие деловой стиль западных столиц", как уверяет застройщик.
Инвесторам предлагаются 1, 2, 3-комнатные квартиры площадью от 36 до 107 м² и стоимостью от 900 тысяч гривен. Как уже упоминалось, выплачивать стоимость квартиры можно до 5 лет – по выгодным, как обещает застройщик, условиями.
Другая часть помещений позиционируются как коммерческие.
Что касается инфраструктуры, то сайт объекта обещает многоуровневый паркинг, детские и спортивные площадки. Супермаркеты, кафе/рестораны, магазины и главная "изюминка" – море, что в 5-10 минутах ходьбы. Это расстояние, уверяют маркетологи "БУДОВЫ", идеально, чтобы все необходимое было под рукой и, в то же время, чтобы шум и динамика жизни в курортном городе не мешали отдыху жителей комплекса.
Неидеальные "закулисье" идеального дома
Уже традиционно за красивой маркетинговой картинкой и яркой рекламой ЖК скрывается далеко не такая красивая ситуация с законностью строительства. Так, целевое назначение и вид использования земельного участка не соответствует намерениям застройки и нарушает условия его предоставления в пользование.
Целевое назначение участка на Гагаринском плато, 4 – для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки. Он предоставлен в аренду заказчику строительства ЧП "ДОФИН" для эксплуатации и обслуживания административного здания, хозяйственных сооружений и благоустройства территории. И то, что заказчик вдруг решил строить там все, что ему заблагорассудится, по закону является основанием для расторжения договора аренды.
Вопросы вызывают и полученные 7 ноября 2017 ЧП "ДОФИН" градостроительные условия и ограничения – на новое строительство жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения и подземным паркингом. Хотя земельный участок по целевому назначению не предусматривает строительство жилого комплекса. Уже этого более чем достаточно, чтобы на законных основаниях исходные данные были отменены, а разрешение на выполнение строительных работ – аннулировано.
В дополнение ко всему, в результате проверки, в феврале 2019 Управление архитектуры и градостроительства Одесского городского совета внесло изменения в исходные данные на этот жилой комплекс. И, как следствие, с градостроительных условий и ограничений по неизвестным причинам и с признаками противоправности было исключено некоторые пункты. В частности, "исчезли" технико-экономические показатели объекта, требование о необходимости проведения инженерных изысканий для сохранения несущих конструкций зданий, расположенных на смежном участке. Не прописывались также требования по обеспечению объекта необходимым количеством паркомест и ряд других требований, выполнение которых существенно усложняло и удорожало заказчику реализацию проекта.
"Украшением" в этом перечне нарушений является непреднамеренное или сознательное расхождение в названии объекта строительства в разрешении на проведение строительных работ и в градостроительных условиях и ограничениях. При том, что законом предусмотрено обязательное полное соответствие названия во всех документах на строительство. Среди прочего, цель такого требования – возможность проследить, что все документы выданы на единственный проект объекта. Однако, учитывая выявленные нарушения, перечисленные выше, это расхождение уже играет незначительную роль: и без него это строительство в правовом государстве никогда не было бы начато и завершено, а объект не приняли бы в эксплуатацию.
А как насчет безопасности?
Потенциальным инвесторам ЖК SEA VIEW стоит морально готовиться не только к рискам неполучения прав на квартиры, но и к вполне себе обозримым рискам для физического существования дома.
Прежде всего, из-за корректировки проектной документации, внесение изменений в выданное разрешение и отсутствие информации относительно этого в открытых источниках в соответствии с законодательством, ставят под вопрос завершение строительства. Ведь различия в технико-экономических показателях между проектом, на который получено разрешение, и откорректированным проектом без официальной регистрации этих изменений является грубым нарушением предусмотренного законом порядка. А это уже является достаточной причиной для того, чтобы ЖК так и не был введен в эксплуатацию.
Усугубляется ситуация еще и тем, что Одесская область относится к регионам с повышенной сейсмической активностью – до 7 баллов по шкале Рихтера. Как утверждают специалисты, землетрясения на 6-7 баллов происходят в Одессе минимум раз в каждые 30 лет. Последний раз 6-балльное землетрясение фиксировалось здесь в 1986 году. Ученые Одесского национального морского университета отмечают, что в последнее время землетрясения участились. Поэтому расчетная вероятность дает неутешительные прогнозы.
Учитывая сейсмологическую активность, которая фиксируется в регионе, в этой зоне разрешено строить здания не больше 24 этажей высотой. ЖК SEA VIEW это ограничение по высотности нарушает. Вместо размещения на 25 этаже, согласно проекта, свободных от оборудования технических помещений, на веб-сайте ЖК инвесторам предлагают квартиры.
Поэтому это является не только нарушением, которое может привести к невозможности введения ЖК в эксплуатацию, а и при землетрясении силой в 6-7 баллов может нанести существенных деформаций конструкции дома.
Судебные дела
Непреодолимым препятствием на пути инвесторов ЖК SEA VIEW к собственному "гнездышку" с морскими пейзажами из окон могут стать судебные процессы, в которых фигурирует заказчик строительства.
Так, в Одесском окружном административном суде рассматривается иск физического лица в Департамент архитектуры и градостроительства Одесского городского совета. Инициатор иска требует признать противоправными и отменить предоставленные заказчику строительства ЖК SEA VIEW градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 07.11.2017 по №01-06 / 189. Заказчик строительства, частное предприятие "ДОФИН", выступает в процессе в качестве третьего лица на стороне ответчика. Еще одной третьим лицом, только уже на стороне истца, стала ОО "Жители Гагаринского плато".
Как сообщают местные одесские СМИ, люди, живущие вблизи строительства, в течение длительного времени протестуют против него, требуют у власти вмешаться и вместо "несанкционированного строительства высоток" обеспечить возведение в микрорайоне школ и детсадов, которых здесь катастрофически не хватает даже для удовлетворения потребностей уже существующего населения.
Сейчас рассмотрение иска из-за карантина поставлено на паузу и будет восстановлено после завершения противоэпидемических мероприятий. И если суд встанет на сторону истца и отменит градостроительные условия и ограничения – это повлечет за собой аннулирование разрешения на выполнение строительных работ, а следовательно, приведет к остановке строительства.
Еще одним неприятным сюрпризом для инвесторов ЖК SEA VIEW может стать досудебное расследование в уголовном производстве № 42017000000001097 от 10.04.2017 по признакам преступления, предусмотренного ч.2 ст.364 УК Украины (злоупотребление служебным положением). В рамках производства правоохранительные органы ищут ответ на вопрос о причинах передачи в собственность объекта недвижимости – бывшей официальной резиденции исполнительного комитета Одесского городского совета, которая находилась в коммунальной собственности громады Одессы. А аукционные процедуры для такой передачи не проводились. В результате чего пострадали интересы общины города.
Более того, в свое время прокуратура Одесской области пыталась обжаловать приобретение ЧП "ДОФИН" бывшей официальной резиденции исполнительного комитета Одесского городского совета. Прокурор требовал отменить решение о приватизации имущества, которое стало основанием для получения земельного участка в пользование. Тогда, в конце 2016 года, Хозяйственный суд Одесской области отказал прокуратуре в удовлетворении исковых требований. По неизвестным причинам это решение прокуратура не обжаловала. Однако остается вероятность, что после обнаружения каких-либо новых обстоятельств к рассмотрению этого вопроса в суде компетентные органы таки вернутся.
Кстати, одним из аргументов прокуратуры тогда было то, что на момент приватизации основателем компании "ДОФИН" была оффшорная компания "ГИЛМОР ШИППИНГ ЛИМИТЕД", зарегистрированная в Белизе. А законом запрещено приобретение объектов приватизации компаниями, которые контролируются из оффшоров. Поэтому к обстоятельствам и законности приватизации объекта коммунальной собственности, а соответственно, и к получению земельного участка в пользование – большие вопросы.
Несмотря на всю внешнюю привлекательность ЖК SEA VIEW и соблазнительность предложения жить в доме у моря, эксперты НЕРУХОМІ обращают внимание потенциальных инвесторов на значительные нарушения законодательства Украины, связанные с его строительством и то, что инвестиции в такой объект могут быть рискованными.
Для тех же, кто, несмотря на предостережения, решит рискнуть – мы подготовили ряд рекомендаций, которые помогут хотя бы частично минимизировать возможные потери. Ознакомиться с ними можно на нашем сайте, на странице объекта во вкладке Документы.