Сегодня украинские застройщики уже не стесняясь сооружают многоэтажные жилые дома на склонах у Черного моря. И, кажется, их никак не тревожит не только угроза оползней и разрушающихся в ускоренном темпе этих территорий, но и опасность, которой они подвергают человеческие жизни. В данном случае, жизни своих инвесторов.
Почему строительство многоэтажного жилого комплекса GRAF у моря происходит на прибрежных оползнеопасных склонах Одессы, есть ли разрешительные документы на это и как, собственно, так вышло – выясняли эксперты НЕРУХОМІ.
Апарт-комплекс случился вдруг
Следует начать с того, что земельный участок, на котором планируют возвести GRAF у моря, расположен на улице Фонтанская дорога, 151-а. Киевский р-н. Одессы. Кроме того, что он находится на склоне, подверженном риску оползней, он также находится в пользовании фирмы "Кредо и Ко", которая заключила договор аренды с одесским горсоветом в феврале 2018 года сроком на 20 лет. Затем фирма выступила заказчиком строительства комплекса GRAF у моря, несмотря на то, что земля предоставлялась в аренду не для этих целей.
Согласно информации из Государственного реестра прав, на этот участок наложен ряд ограничений в использовании, потому как он входит в водоохранную зону и зону особого режима застройки, что не предусматривает постоянное пребывание людей.
Так, он имеет целевое назначение: "для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения для эксплуатации и обслуживания нежилых зданий административного назначения и благоустройства территории".
Проще говоря, там может располагаться, к примеру, санаторий, оздоровительный комплекс или какое-нибудь админздание.
И как раз таки на строительство административного здания, вспомогательных сооружений и инфраструктуры отдыха получил разрешение заказчик строительства "Кредо и Ко", а никак не апарт-комплекса, который возводят в итоге.
Кстати, об апарт-комплексе. Застройщик Graf development позиционирует объект таковым, но, примечательно, что на сайте объекта, в разделе "выбор апартаментов", апартаменты удивительным образом преобразуются в квартиры.
Почему эта деталь важна. Дело в том, что апартаменты, в отличии от квартир, не являются помещениями для постоянного проживания с юридической точки зрения. В апартаментах, к примеру, нельзя "прописаться".
Инвесторам, перед вложением своих средств в этот объект, стоит понимать разницу этих понятий. Как и то, что несоответствие намерений застройщика с целевым назначением земельного участка может быть причиной не только для расторжения договора аренды, но и для аннулирования разрешения на строительство.
До оползня осталось 3,2,1…
Немаловажным является и тот факт, что будущее здание комплекса запроектировано высотой в 9 этажей, что чревато ухудшением оползнеопасной обстановки. К тому же, не будет ли такая высотность нарушать допустимую для этой местности, и перекрывать панорамный обзор на акваторию Черного моря с верхнего плато береговых склонов – вопрос.
Однако застройщик убежден, или, скорее, пытается убедить потенциальных инвесторов в элитарности расположения комплекса: "13 ст. Большого Фонтана – тихий, элитный уголок Одессы, где не так уж просто найти свободные площади для приобретения". Согласимся, найти свободные площади для постройки 9-ти этажного жилого здания на оползнеопасном склоне действительно нелегко, но ряду застройщиков это, как показывает жизнь, удается. GRAF у моря расположен по соседству с таким же 9-ти этажным апарт-комплексом КАЛИПСО , который уже фигурирует в судебных разбирательствах по поводу превышения высотности и прочих нарушений, и 6-ти этажным ЖК MAGНИТ.
Поэтому в отделе продаж поинтересуйтесь, сколько еще высоток на склоне осталось до оползня и что после него будет, например, с подземной парковкой, которую также обещает построить там застройщик. И об этом сейчас поподробнее.
Не смоет ли Графа в море?
Учитывая, что участок расположен на 13-ой станции Большого фонтана, в нижней части оползневого склона морского побережья, исходные данные на проектирование объекта обязывают застройщика предпринять комплекс мер по обеспечению берегоукрепления, защиты от оползней и подтопления территории грунтовыми водами.
Вот, например, что происходило на месте возведения этого комплекса в мае 2020 года. На фото, опубликованном на странице в Facebook одесской общественной организации "Спільна мета", которая активно выступает против незаконной застройки морского побережья высотками, запечатлены последствия ливня – котлован превратился в озеро.
Смеем предположить, что где-то в этом месте застройщик и планирует соорудить "вместительный подземный паркинг". На сайте GRAF у моря указывается, что "паркинг-мест хватит для всех апартаментов". Но, судя по всему, там инвесторы смогут припарковать разве что свои подводные лодки.
Кажется, шалость не удалась
Было бы как минимум странно, если бы у правоохранительных органов не возникли сомнения в правомерности строительства этого объекта. И вопросы таки возникли.
По состоянию на июль 2020 года ведется следствие по уголовному делу по признакам служебного подлога. Рассматривается, что при разработке и выдаче проектной документации в официальные документы были внесены недостоверные сведения. В случае, если этот факт будет доказан – градостроительные условия могут быть аннулированы, что, в свою очередь, может стать причиной для отмены разрешения на строительство.
Также, помимо уголовного, рассматривается и административное дело по иску физического лица, представителя общественной организации "Спільна мета", о признании противоправными и отмене градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка. Так, Одесский окружной административный суд, 8 июля 2020 года, запретил проводить какие-либо работы на месте строительства комплекса GRAF у моря на время судебных разбирательств.
Если вы хотите инвестировать в Графа
Отметим, что по результатам анализа документов, находящихся в открытом доступе, НЕРУХОМІ присвоили комплексу GRAF у моря низкий рейтинг – 1.4.
Инвесторам, которые по каким-то причинам все же рассматривают возможность приобретения недвижимости в этом комплексе, мы подготовили ряд рекомендаций, которые могут минимизировать риски инвестирования. С ними можно ознакомиться на ресурсе НЕРУХОМI, на странице ЖК GRAF у моря, во вкладке Документы.