Берясь анализировать ЖК 4U, который строит израильская компания на земельном участке Института технической теплофизики НАН Украины, чем глубже погружались эксперты НЕРУХОМІ в изучение законности и рисков этого строительства, тем больше встречали удивительных метаморфоз. Закончив же анализ, пришли к выводу: завершить проект застройщику могут помочь или чары, или большие деньги и полное отсутствие выполнения требований закона в нашей стране.
О строительстве без проекта, документов и возможности его завершить – читайте дальше.
Что же строят?
Как правило, каждый анализ жилого комплекса НЕРУХОМІ начинают с того, что не вызывает сомнений или двусмысленных трактовок: описания самого ЖК и его физических параметров, данных о застройщике Really Building, девелопере и так далее. Но в случае с ЖК 4U сделать даже это оказалось проблематично.
Достоверно известно только, что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит Институту технической теплофизики НАНУ, который стал заказчиком проведения работ. Девелопером же выступила израильская компания Simple Investment Ltd, которая позиционирует себя как компанию, специализирующуюся на профессиональном сопровождении инвесторов, маркетинге недвижимости и управлении собственностью граждан Израиля в Украине.
Один объект – две правды
У ЖК 4U есть две версии сайта – израильская и украинская. И показатели комплекса на обоих версиях кардинально различаются.
Украинская версия представляет комплекс, состоящий из двух 27-этажных домов по 2 секции каждый, в которых расположены 408 квартир. Визуализация же, представленная в израильской версии, кардинально отличается от украинской. Здесь секция одна, 26-этажная. Иные и планы, в частности, по количеству квартир: в украинской их 15-17 на этаже, в израильской – не более 14-ти. И общее количество квартир не совпадает: в израильской версии комплекса она на несколько десятков меньше, чем в украинской.
Более того, украинским инвесторам предлагаются "решения от 18 кв. м", для израильских покупателей компактные квартиры "подросли" до 39 кв.м.
В чем причина таких расхождений – непонятно. Однако это тревожный звоночек для потенциальных инвесторов, ведь посетителей одной из версий сайта точно пытаются ввести в заблуждение. И, если учесть, как выглядит сейчас недостроенный комплекс, некорректную информацию предоставляют именно на украинской версии сайта.
Комфорт в промзоне
Застройщик классифицирует свой объект как жилье комфорт-класса. Но пока ничего не говорит о том, что там появится предусмотренная для дома такого класса внутренняя инфраструктура. При этом объект строительства расположен на территории института технической теплофизики НАН Украины – в промышленной зоне. Соответственно, потенциальные жители комплекса обречены на проблемы с доступом к уже существующей инфраструктуре: ни учить детей, ни получить медицинскую помощь, ни даже купить продукты рядом просто будет негде. А до станции метро "Академгородок" надо пройти около 1,1 км.
Строительство без документов
Как свидетельствуют данные из открытых источников, первые работы на земельном участке по ул. Академика Булаховского, 2а начались еще в 2016 году. Пока точно неизвестно, что тогда начинали строить. Но по документам объект определялся как экспериментальный корпус. Частных средств для строительства на том этапе не привлекали. По крайней мере, никаких подтверждений обратного в открытом доступе нам найти не удалось.
Застройщик Simple Investment Ltd на сайте объекта отметил, что работы на стройплощадке активно ведутся еще с 2019 года. При этом градостроительные условия и ограничения заказчик получил только 18 марта 2020-го. Документ позволял проводить "Реконструкцию экспериментального корпуса из железобетонных конструкций под многофункциональный комплекс". Согласно этим условиям, целевое назначение земельного участка – эксплуатация и обслуживание зданий и сооружений, а функциональное назначение – территория общественных зданий и сооружений и частично коммунально-складская территория.
Примечательно, что эти градостроительные условия и ограничения – единственный документ в соответствующем разделе на украинской версии сайта этого ЖК, который, напомним, там позиционируется как жилой комплекс комфорт-класса. То есть намерения застройщика не совпадают с намерениями, на которые приобретались исходные данные на проектирование объекта.
Согласно действующему украинскому законодательству, именно с получения исходных данных начинается работа над проектом, который затем должен пройти экспертизу. Несмотря на то, что работы на стройплощадке уже активно ведутся, такими "глупостями", как разработка и согласование проекта, застройщик, похоже, не занимался. А мнение украинских контролирующих органов о том, что строится в Украине, израильскую компанию, кажется, нисколько не интересует.
Ко всему прочему, градостроительные условия требуют от застройщика согласования проектных решений с Украерорухом и Госавиаслужбой. Никаких подтверждений того, что к этим структурам обращались, нету. А учитывая полное несоответствие запланированного комплекса целевому назначению земельного участка и градостроительным условиям и ограничениями, возведение на указанном участке жилого комплекса никто бы не согласовал.
Красноречивая деталь: в документах указан другой адрес – ул. Академика Булаховского, 2. На сайте и в отделе продаж адрес указан с буквой "а". Юридический коллапс этой буквы "а" может повлечь серьезные последствия. Вариантов появления такой неточности всего два: либо это элементарная невнимательность, либо дополнительный сигнал для потенциальных инвесторов, что воспользовавшись этой неточностью, участники строительства со временем смогут избежать ответственности за невыполненные обязательства.
Еще одна потенциальная помеха для завершения строительства заключается в том, что согласно детального плана территории Святошинского района, земельный участок относится к санитарно-защитной зоне от промышленных и коммунально-складских объектов. То есть строительство жилых многоквартирных домов на ней не предусмотрено.
Не получал застройщик и разрешительных документов на строительство в Государственной архитектурно-строительной инспекции. По состоянию на 25 мая 2020 никаких упоминаний об этом объекте в реестре ГАСК не было.
При этом, несмотря на то, что кроме ГУО №318 ни одного разрешительного документа на сайте ЖК 4U нет – строительство уже ведется. За его ходом можно ознакомиться в разделе "ход строительства" на сайте комплекса. Застройщик планирует сдать объект в эксплуатацию примерно через год, во 2 квартале 2021-го. Сложно понять основания для такого оптимизма, несмотря на допущенные застройщиком вопиющие нарушения, которые ставят под угрозу продолжение работ. Похоже, на ул. Академика Булаховского, 2а возводится классический объект самовольного строительства, который, вероятно, израильский застройщик планирует "узаконить" постфактум. Потому что, возможно, считает, что в отличие от Израиля, в Украине любой закон легко обойти – вопрос только в цене.
На этом фоне особенно цинично выглядят слова генерального директора компании Simple Investment Ltd, сказанные им на презентации ЖК 4U для израильских инвесторов, которая проходила в прошлом году в Тель-Авиве. "Сотрудничество с Украиной на данный момент составляет положительное впечатление. Наша общая задача – развеять сложившийся стереотип и доказать, что Украина несомненно имеет инвестиционный потенциал ". Жаль, что доказывать это израильская компания решила с вопиющим пренебрежением законов нашей страны.
А представитель компании-генподрядчика Really Building и вовсе заявил, что инвестирование в украинское строительство совпадает с курсом по привлечению иностранных инвестиций, заявленного президентом Украины Владимиром Зеленским.
Штрафы – на плечи украинских налогоплательщиков
Допуская многочисленные нарушения украинского законодательства, израильская компания вообще ничем не рискует. Юридически ответственность за нарушение ляжет на плечи владельца участка – бюджетного учреждения института. Миллионные штрафы за нарушение также заплатит это научное учреждение – из бюджетных средств. Если, конечно, избежать этого ей не поможет буква "а". Иными словами, израильская компания будет зарабатывать в Украине деньги, нарушая законодательство, а за эти нарушения будут платить украинские налогоплательщики.
Перечисленных нарушений более чем достаточно не только для запрета ввода дома в эксплуатацию и неполучения инвесторами имущественных прав, но и для признания объекта незаконным и полной остановки строительства. И только каждый инвестор лично должен для себя решить, готов ли он к таким рискам. Для тех же, кто еще колеблется, НЕРУХОМІ подготовили перечень рекомендаций, которые помогут подтвердить риски или минимизировать их. Ознакомиться с ними можно на странице ЖК, в разделе Документы.