Через закон о рыбном хозяйстве прекратили часть обязательств застройщиков по паевому участию. Иллюстрация: Nerukhomi.ua
Город может выиграть суд против застройщика, получить исполнительный документ и так и не дождаться денег на инфраструктуру. Такую возможность предусматривает закон о развитии рыбного хозяйства, вступивший в силу 22 октября 2026 года. Речь идет о части старых обязательств по паевому участию — взносов, которые заказчики строительства должны были перечислять в местные бюджеты.
Строительные объединения приветствуют решение как конец многолетней неопределенности. Громады рискуют потерять средства, которые годами пытались взыскать, а застройщики, уже заплатившие взносы, оказываются в худшем положении по сравнению с теми, кто этого не сделал. Для покупателей квартир и жителей новых районов остается вопрос: что они получат от списания взносов и за чей счет будет развиваться необходимая им инфраструктура.
Что именно отменили
Паевое участие было одним из способов привлечь заказчиков строительства к финансированию городской инфраструктуры. Новые дома увеличивают нагрузку на дороги, сети, школы и детские сады. Взносы поступали в местные бюджеты и должны были помогать громадам развивать инфраструктуру.
Закон №132-IX, принятый в 2019 году, отменил этот механизм поэтапно. Для 2020 года действовали переходные правила: взнос для жилых домов составлял до 2% стоимости строительства, рассчитанной по региональным показателям опосредованной стоимости жилья; для нежилых объектов — до 4% сметной стоимости. С 2021-го механизм прекратил действовать. Однако остались споры по объектам, строительство которых началось до 2020 года или в течение него. В частности, там, где договор о паевом участии не заключили, а строительство завершили позже.
Города обращались в суды и требовали взыскать средства, которые, по их мнению, заказчики безосновательно сберегли вместо перечисления в бюджет. Суды проверяли, существовала ли обязанность, применялись ли исключения и как рассчитана сумма. Одни иски удовлетворяли, в других отказывали.
Закон №5018-IX прекращает определенные обязательства, возникшие по переходным нормам Закона №132-IX. Он распространяется на отношения, продолжавшиеся на дату его вступления в силу, в том числе на судебные дела и исполнительные производства. Исполнительные документы по соответствующим решениям суд признает не подлежащими исполнению.
Как работало строительство без договора
В части судебных дел ситуация выглядела так: объект начинали строить, договор о паевом участии с городом не заключали, взнос не платили. Строительство завершали, дом или другой объект вводили в эксплуатацию, а средства, которые могли поступить в бюджет громады, оставались у заказчика.
До 2020 года закон предусматривал заключение договора о паевом участии. С 1 января 2020-го это требование прекратило действовать, но переходные правила сохранили обязанность уплатить взнос для определенных объектов. Поэтому отсутствие договора само по себе еще не означало, что застройщик ничего не должен громаде.
Суды выработали способ взыскания для таких ситуаций: город или прокуратура могли требовать возврата безосновательно сбереженных средств. Если суд подтверждал обязанность и расчет, заказчик должен был уплатить взнос даже без договора. Это не происходило автоматически: обстоятельства каждого объекта проверяли отдельно.
Для бизнеса результат неуплаты понятен: средства остаются в компании, а затраты на проект уменьшаются. Так можно "оптимизировать" расходы за счет взноса, предназначенного для городской инфраструктуры. Но само отсутствие договора не доказывает, что конкретный заказчик сознательно уклонялся от платежа: для такого вывода нужны отдельные доказательства.
Как закон изменил последствия судебной практики
Парламент не отменил постановления Верховного Суда одним голосованием. Он изменил закон: для охваченной им категории взносов обязательства прекращаются, а выданные по соответствующим решениям исполнительные документы суд признает не подлежащими исполнению. Поэтому у громады может быть действующее решение о взыскании, но она может потерять возможность получить присужденные средства.
В Киеве дело "Новус Україна" №910/21307/21 дошло до Верховного Суда еще в 2022 году. Суд отменил отказ апелляции и оставил в силе решение о взыскании 1 899 288 грн за торговый объект на улице Братиславской.
В Луцке Верховный Суд в декабре 2024 года оставил без изменений решение о взыскании с ТОВ "Казкова оселя" 1 580 634,02 грн по делу №903/283/24. Иск в интересах городского совета подала прокуратура. Речь шла о жилых домах, строительство которых началось до 2020 года, а завершилось позже; договор о паевом участии не заключали.
В киевском деле №910/411/25 суды установили, что ОК "ЖБК "Лондон Парк"" начал строительство в 2020 году, не обратился за определением суммы взноса и не уплатил его до ввода объекта в эксплуатацию в 2022-м. В феврале 2026 года Верховный Суд подтвердил взыскание более 3 млн грн: около 1,93 млн грн взноса, остальное — инфляционные потери и 3% годовых. Суд перечислил предыдущие решения в аналогичных спорах и назвал практику устоявшейся, а выводы — четкими.
В этих делах Верховный Суд встал на сторону громад. Но из судебных решений не видно, успели ли они получить присужденные средства до 22 октября 2026 года. Поэтому неизвестно, на какие из этих сумм повлиял новый закон.
Показательна и хронология. В деле №922/2047/25 строительство ЖК началось в 2019 году, объект ввели в эксплуатацию в 2023-м, договор о паевом участии не заключили, средства не уплатили. 2 октября 2026 года объединенная палата Верховного Суда определила, как рассчитывать взнос и начислять инфляционные потери и 3% годовых. Верховный Суд опубликовал разъяснение 19 октября. На следующий день Президент подписал закон о прекращении соответствующей категории обязательств. Оставался ли неуплаченным взнос именно по этому делу, пока не установлено.
Как закон о рыбе изменил правила для застройщиков
Законопроект №12384 зарегистрировали в январе 2025 года для развития рыбного хозяйства. Головным по законопроекту был аграрный комитет Верховной Рады во главе с Александром Гайду. Положения о застройщиках добавили во время подготовки к следующим чтениям.
В сравнительной таблице к повторному второму чтению механизм прекращения взносов содержится в поправке №1223 народного депутата Андрея Мотовиловца. Она также предусматривала признание соответствующих исполнительных документов не подлежащими исполнению. Комитет отметил поправку как учтенную редакционно.
Главное юридическое управление Верховной Рады отметило: изменения в градостроительное законодательство не были предметом первого чтения и не соответствуют теме законопроекта о рыбном хозяйстве. Парламентские юристы также обратили внимание на вопросы независимости судов, обязательности исполнения их решений и действия нового закона в отношении ранее возникших отношений.
Во время заседания 13 октября народный депутат Елена Шуляк попросила перейти к рассмотрению законопроекта №12384. Ее предложение поддержали 242 депутата. Затем депутат Роман Лозинский выступил против пяти поправок, которые, по его словам, не касались рыбной отрасли. Среди них была более широкая поправка №1030 Григория Мамки, также содержавшая положения о паевом участии. Ее не подтвердили: за проголосовали 192 депутата.
Тем не менее подобный механизм остался в окончательном тексте закона. За закон в целом проголосовали 275 депутатов, а 20 октября его подписал Президент. Автор поправки №1223 — Мотовиловец; стенограмма фиксирует роль Шуляк в переходе к рассмотрению законопроекта.
Норму о прекращении части взносов включили в закон о рыбном хозяйстве. Иллюстрация: Nerukhomi.ua
Шуляк ранее работала в Midland Group, возглавляла аудиторскую фирму "Стандарт" и наблюдательный совет Украинского строительного сообщества. Парламентская карточка на момент избрания указывает ее генеральным директором ТОВ "Мідланд Девелопмент Україна". Шуляк публично поддержала принятое решение, которое строительные объединения называют результатом своей работы.
Почему застройщики называют закон успехом
23 октября Ассоциация западноукраинских застройщиков сообщила о подписании закона и назвала решение результатом последовательной работы Конфедерации строителей Украины. Ассоциация объяснила свою позицию затяжными спорами и неодинаковыми подходами судов к переходным нормам.
В сообщении приведены слова Шуляк: "Шесть лет споров, сотни судебных дел и никакой ясности. Теперь в истории с паевым участием за 2020 год поставлена точка".
Еще в ноябре 2019 года Шуляк сама объясняла, что в 2020-м будут действовать переходные правила и застройщики будут платить взносы по сниженным ставкам. Тогда она называла это компромиссом и выступала за дальнейшую отмену паевого участия. В 2026 году депутат приветствовала прекращение части неисполненных обязательств, возникших по этим правилам, в том числе охваченных законом требований, уже подтвержденных судами.
Споры действительно были, и не каждое требование города заканчивалось взысканием. Но за формулой о "никакой ясности" теряется принципиальная деталь: в части дел суды уже определили, кто и сколько должен заплатить. Новый закон позволяет прекратить исполнение и таких решений, если соответствующее обязательство подпадает под его действие.
Какие суммы стоят за спорами
По состоянию на 17 августа 2026 года КГГА сообщала о 139 судебных делах с требованиями на 2,8 млрд грн. Еще около 220 млн грн по судебным решениям находились на принудительном исполнении. В сумме это более 3 млрд грн требований в судах и на исполнении — масштаб, который показывает, сколько денег могло зависеть от исхода споров.
Это не подсчет потерь именно от Закона №5018-IX: нужно проверять основание каждого требования и дальнейшее состояние дела. КГГА также сообщала о 160 млн грн, уже взысканных по результатам судебных дел. Для уплаченных сумм закон не устанавливает общего автоматического возврата.
Во Львовской области, по данным областной прокуратуры, которые 20 октября 2025 года привел Львовский портал, прокуроры подали 43 иска почти на 196 млн грн. К тому времени суды удовлетворили 23 иска почти на 89 млн грн, а 15,9 млн грн уже уплатили во исполнение решений. Это данные на 2025 год, а не размер нынешних потерь.
В сентябре 2026 года Хозяйственный суд Львовской области удовлетворил иск прокуратуры к МПП "Міліна" по поводу офисного здания на улице Стрыйской: по делу №914/631/26 присудили 353 906 грн, в том числе 300 960 грн основного взноса. В Полтаве 14 октября суд удовлетворил иск к ТОВ "Фірма "Атолл"" по делу №917/1045/26: 510 325 грн, из которых 377 764 грн — паевое участие. Согласно решению суда, ответчик не отрицал самой обязанности уплаты, но оспаривал расчет.
Были и другие результаты. В Харькове прокуратура требовала с ТОВ "ТРЦ Нікольський" 180,7 млн грн, из которых 94 млн грн составлял взнос. Первая инстанция 2 июля 2026 года отказала в иске по делу №922/1695/26. Окончательный результат обжалования не установлен, но сам отказ показывает, что исковое требование еще не равнялось гарантированному поступлению в бюджет.
В Одессе депутат Алексей Еремица оценил на сессии горсовета общий объем требований к застройщикам под угрозой в 410,8 млн грн. По его словам, 14 исполнительных документов на 87,6 млн грн уже находились на принудительном исполнении.
Кто заплатил, а кто сохранил деньги
Застройщики, которые выполнили обязанность и уплатили паевые взносы, уже понесли эти расходы. Закон не предусматривает общего автоматического возврата уплаченных средств. В то же время те, кто не заплатил и чьи обязательства подпадают под новую норму, могут сохранить соответствующие суммы.
На равенство условий для плательщиков и неплательщиков обращал внимание Верховный Суд. В 2024 году, рассматривая дело №903/283/24, он объяснил: применение переходных правил должно обеспечивать одинаковые рыночные условия для застройщика, который выполнил обязанность, и того, кто этого не сделал.
Теперь результат для части неуплаченных взносов изменился. Застройщик, перечисливший деньги громаде, не получает их назад автоматически, а тот, чью неисполненную обязанность прекратил закон, избегает этих расходов. Для рынка это сигнал: откладывать платеж может оказаться выгоднее, чем вносить его вовремя.
А что получает покупатель квартиры?
Человек покупает не только квадратные метры. Он рассчитывает, что к дому можно будет добраться по дороге, в школе или детском саду найдется место для ребенка, а сети выдержат нагрузку нового района. Эти потребности сохраняются независимо от того, уплатил ли заказчик взнос в бюджет громады.
Покупка квартиры не решает вопрос дорог, школ и городских сетей. Иллюстрация: Nerukhomi.ua
Затраты на строительство влияют на экономику проекта, но цена жилья зависит также от спроса, конкуренции, инфляции и условий продажи. Мы не знаем, был ли конкретный неуплаченный взнос учтен в цене конкретной квартиры. Закон о списании 2026 года не обязывает застройщика снизить цену, вернуть деньги покупателям или направить сбереженную сумму на инфраструктуру. Для заказчика освобождение от охваченного законом платежа предусмотрено прямо. Выгоды для покупателя никто не гарантировал; оценивать влияние нового списания на рынок пока рано.
Если громада не получит этих поступлений, ей придется искать другие источники финансирования или пересматривать запланированные работы. Последствия могут ощутить и жители новостройки, и люди, давно живущие рядом: все они пользуются дорогами, школами и сетями города. В то же время сама сумма списания не показывает, какой именно объект инфраструктуры останется без денег.
У строительной отрасли есть основания считать прекращение взносов своей победой: она добивалась такого решения и получила его. Интерес застройщика в этой истории услышали. А интерес человека, который покупает квартиру и затем живет в городе, остался без такого же четкого ответа. Он не получил гарантированной скидки, но по-прежнему будет нуждаться в инфраструктуре, на которую город должен найти деньги.
На чьей стороне в этой истории государство: громад и их жителей или застройщиков, которых освободили от уплаты взносов?