В Украине наблюдается заметный рост количества сделок купли-продажи недвижимости, где покупатели рассчитываются криптовалютой. Несмотря на отсутствие четкой нормативной базы, все больше украинцев рассматривают цифровые активы как реальный платежный инструмент, особенно на вторичном рынке или при приобретении объектов за рубежом. Такой тренд усилился после 2022 года, когда многие граждане начали переводить сбережения в биткоины и другие цифровые деньги для сохранения капитала и мобильности средств во время военной нестабильности.
Среди основных причин этой тенденции — скорость и удобство операций, а также возможность избежать валютного контроля при инвестициях в зарубежную недвижимость. Кроме того, криптовалюта часто выступает способом скрытого или частичного расчета, когда часть суммы указывают официально, а остальную часть передают в цифровых активах. Это также позволяет избегать части налоговых обязательств — по крайней мере до полной легализации рынка цифровых активов в Украине.
Еще один заметный фактор — рост количества застройщиков и агентств, которые официально или полуофициально принимают криптовалюту в качестве формы оплаты. Некоторые девелоперы, ориентированные на ИТ-сектор и молодых инвесторов, даже продвигают специальные предложения с возможностью приобрести жилье за USDT или BTC. На этом фоне "крипта" перестает быть только спекулятивным активом и все больше выполняет функцию инструмента прямых расчетов в сфере недвижимости.
Первая сделка на рынке
Украина стала первым в мире местом, где была осуществлена полностью электронная, трансатлантическая сделка по продаже квартиры за криптовалюту — Ethereum. 27 сентября 2017 года через платформу Propy и смарт-контракт на блокчейне Ethereum сделку заключил украино-американский бизнесмен Марк Гинзбург (в то время находясь в Нью-Йорке), а покупателем стал основатель хедж-фонда Arrington XRP и издания о криптоактивах TechCrunch Майкл Аррингтон.
Общая стоимость операции составила около 60 000 долларов США, что на тот момент было эквивалентно примерно 36 ETH — стартовая цена была 7,81 ETH, но во время 24-часового аукциона повысилась до конечной ставки.
Смарт-контракт с отпечатком транзакции был напрямую внесен в государственный реестр недвижимости, после чего покупатель получил электронный сертификат права собственности, защищенный технологией блокчейн. Все налоги, сборы и платежи в государственную казну были уплачены в полном объеме.
Эта историческая сделка открыла новый этап на мировом рынке — теперь покупка недвижимости за криптовалюту стала реальной, прозрачной и автоматизированной. Транзакция показала, что будущие сделки можно осуществлять в режиме 24/7, с минимальным участием традиционных финансовых институтов — опыт, который в дальнейшем привел к росту количества подобных операций и в Украине, и за ее пределами.
Какова ситуация со сделками на данный момент в стране
В Украине с тех пор существенно увеличилось количество сделок на рынке недвижимости с биткоинами и другой криптовалютой. Несколько лет назад застройщик DIM даже объявил о продаже квартир в своих новостройках за USDT.
Но несмотря на удобство нового способа оплаты, он так и не приобрел у нас настоящей массовости. Об этом заявила президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Елена Гайдамаха.
По ее словам, операции в крипте происходят нечасто. Чаще в том случае, когда владелец живет за границей и таким образом легализует средства. Что касается уплаты всех налогов за такую продажу, то здесь все чисто: оплаты происходят безналичным способом в гривне.
Тезисы риелторов подтвердили в эксклюзивном комментарии порталу Нерухомі аналитики маркетплейса OLX.
"На сервисе OLX встречаются единичные случаи предложения осуществления расчетов в криптовалюте, но только в качестве возможной альтернативы стандартным условиям расчетов в национальной валюте. Как правило, такие предложения формируются бизнесом и застройщиками", - отметили представители торговой платформы и добавили, что правилами сервиса предусмотрена обязанность пользователей определять стоимость товаров, работ и услуг в национальной валюте.
Поэтому можно констатировать, что, несмотря на технологическое удобство и потенциальные преимущества, рынок недвижимости в Украине до сих пор редко использует криптовалюту в качестве средства оплаты. Основная причина этого — отсутствие четкой и стабильной регуляторной базы, что создает правовую неопределенность как для продавцов, так и для покупателей. По словам представителей рынка, криптосделки происходят эпизодически, преимущественно для легализации средств граждан, находящихся за рубежом. В то же время большинство участников рынка, включая застройщиков и платформы типа OLX, рассматривают криптовалюту только как альтернативный, а не основной способ расчета — из-за опасений по поводу юридических рисков, валютной волатильности и отсутствия прозрачных механизмов учета.
Украинцы за рубежом
А вот где украинцы довольно часто используют криптовалюту как способ расчета за недвижимость, так это за рубежом, особенно в европейских странах, где действует криптовалютное регулирование. Здесь есть сервисы, которые предоставляют украинцам возможность безопасно купить жилье в ЕС, в частности в Испании, Португалии, Греции и на Кипре. Благодаря партнерству с европейскими банками, дружественными к криптотранзакциям, украинцы могут перевести биткоины или USDT в фиат, а затем пройти процедуру приобретения: подтвердить происхождение средств, пройти AML/KYC и завершить сделку у нотариуса.
На международном уровне уже существуют страны с опытом продажи недвижимости за криптовалюту. В Соединенных Штатах сделка может оформляться через эскроу-счет: криптоактивы переводятся на счет нотариуса, конвертируются в доллары и только тогда передаются продавцу. В Германии и Швейцарии также легально регистрируются подобные сделки после подтверждения перевода. В Дубае и некоторых прибрежных городах Турции девелоперы активно принимают непосредственно биткоины в качестве формы оплаты.
Преимуществами такого подхода являются скорость и низкие комиссии — перевод криптовалюты может обойтись в несколько долларов и проводится круглосуточно, без традиционного валютного перевода. Также это позволяет сохранить конфиденциальность и обойти финансовые препятствия, которые возникают при переводе крупных сумм через банки. В то же время важную роль играет легитимное подтверждение происхождения средств, чтобы избежать проблем с налогообложением или блокировкой транзакции.
Отметим, что украинцы входят в число активных покупателей недвижимости в таких странах, как Турция (1600+ объектов в 2024 году), Польша (более 50% доля среди иностранных покупателей), Испания и другие. По статистике, опубликованной консалтинговой компанией ENLACE по состоянию на 2024 год, примерно 6% всех сделок с недвижимостью в Испании осуществлялись с использованием криптовалют, таких как биткоин или USDT. Больше всего таких сделок сосредоточено в крупных городах: Мадриде, Барселоне и Валенсии, на которые приходится до 60% криптосделок с недвижимостью.
Подводя итоги
Развитие сделок с недвижимостью за криптовалюту в Украине и за рубежом свидетельствует о постепенной интеграции цифровых активов в реальный сектор экономики. Несмотря на пионерский успех первой трансатлантической сделки 2017 года и рост интереса к биткоину как платежному инструменту, полноценное распространение таких транзакций сдерживается правовой неопределенностью и волатильностью криптовалют. Для украинцев, которые стремятся инвестировать за рубежом, криптовалюта открывает двери к быстрым и гибким операциям, но требует четкого регулирования и надежных посредников, чтобы минимизировать риски мошенничества или финансовых потерь.
Дальнейшее развитие этого сегмента будет зависеть от способности государства усовершенствовать законодательную базу и создать прозрачные механизмы налогообложения криптосделок. Успешный опыт европейских стран, таких как Португалия или Швейцария, демонстрирует, что четкое регулирование может превратить криптовалюту в полноценный инструмент для рынка недвижимости. Для Украины, которая находится на этапе восстановления, это может стать катализатором привлечения инвестиций и модернизации отрасли, если государство и бизнес будут совместно работать над созданием безопасной и понятной среды для таких операций.