В Европе долгострои редкость, потому как в финансировании проектов строительства участвуют банки, которые выступают эскроу-агентами. Они тщательно проверяют застройщика и контролируют целевое использование выданных ему денег на стройку. Кроме того, страхование рисков – обязательное условие в Европе. В Украине же инвестирование в первичную недвижимость дело рискованное – здесь никто не застрахован. Власти перманентно пытаются что-то придумать, дабы защитить инвесторов, однако дальше разговоров дело пока не заходит. Так, законодательная инициатива о внедрении для финансирования строительства европейской практики применения эскроу-счетов, по мнению участников рынка, не даст результатов без комплексного регулирования отрасли.
О механизмах финансирования строительства в Европе и Украине в частности – читайте в материале НЕРУХОМІ.
Как все устроено в Европе
В развитых западноевропейских странах покупатели жилья на стадии строительства заключают договор не с застройщиком, а с финансирующим это строительство банком либо финансовым учреждением. Банк для будущего владельца недвижимости в этом случае выступает эскроу-агентом. Деньги инвестора зачисляются на счет условного хранения (эскроу-счет) в банке, а застройщик может их получить только после того, как выполнит свои обязательства. Таким образом обеспечивается сохранность средств инвестора-покупателя. Кроме того, для финансирования каждого конкретного объекта строительства создается специальный счет, где сосредотачиваются все деньги, которые инвесторы вложили в этот объект. Это позволяет использовать средства по целевому назначению и избежать "строительных пирамид".
В Европе финансирование строительства всегда поэтапно. Инвестор никогда не платит всю стоимость до окончания стройки – платежи привязаны к степени готовности объекта. На этапе котлована покупатель вносит определенный процент стоимости, после кровельных работ – еще процент, и далее частями по мере завершения. Банк, в свою очередь, контролирует ход строительства, проверяет уровень готовности каждого из этапов и только затем перечисляет деньги строительной компании. То есть банк выделяет первый транш – строится первая стадия. После того как застройщик ее выполняет – финансируется следующая фаза.
Обязательное условие банков, предоставляющих средства – страхование рисков. Из-за этого продление сроков строительства – дорогое удовольствие для застройщиков. При сдаче дома позже заявленного, в лучшем случае, застройщику нужно будет заплатить огромную неустойку, а в худшем – его могут лишить лицензии. К примеру, во Франции застройщики обязаны страховать скрытые дефекты объекта сроком на первые 10 лет эксплуатации новостройки. А если застройщик не успеет достроить дом в указанный в договоре срок – инвесторам возместят ущерб.
В европейских странах вопросы строительства и финансирования системно решаются кодифицированными актами в виде градостроительных, строительно-жилищных кодексов, где законодатель комплексно регулирует всю строительную сферу.
В то же время в Украине
В Украине же инвесторы могут платить полную стоимость за квартиру сразу, когда дом еще на этапе котлована. При этом законодательство Украины не дает гарантий покупателям строящихся объектов. Проще говоря, у нас нет законов, защищающих права инвесторов. А механизм государственного контроля строительства не будем говорить, что отсутствует, а скажем – отлажен плохо. К примеру, в Одессе массовую застройку побережья Госархстройконтроль должным образом не ограничивает. А если и пытается, то суд перебирает на себя полномочия ГАСИ и решает все на собственное усмотрение. Однако высокорисковый рынок дает и возможности заработка. Цена на этапе "от забора до котлована" может значительно увеличиться к моменту перекрытия верхних этажей и отделочных работ.
"Дырявое" и несистематизированное законодательство приводит к тому, что строительством часто занимаются авантюристы, застраивающие жильем любые свободные участки. Случаи, когда в Украине дома возводятся на земле, не предназначенной для жилой застройки – уже обыденность. В итоге, конечно, факты нарушения градостроительных норм обнаруживаются, но меры по этому поводу применяются не всегда и не сильно. Как бы перипетии не протекали, ситуации, когда застройщик не может ввести дом в эксплуатацию из-за нарушения норм строительства, происходят часто. Как следствие, инвесторы страдают, инвесторы митингуют, инвесторы просят власть их защитить. Следует отметить, что особо авантюрные застройщики сознательно идут на нарушения градостроительных норм, рассчитывая получить потом документы, используя пострадавших инвесторов для давления на контролирующие и разрешительные органы.
Власть же пока только размышляет над способами предотвращения появления проблемных новостроек, но пока без результатов. 24 февраля 2021 года прошел первый круглый стол в режиме видеоконференции, где участники финансового рынка, представители органов надзора и контроля, народные депутаты и застройщикиобсуждали законопроект №4247 о защите прав инвесторов, зарегистрированный в октябре 2020 года народным депутатом Александром Дубинским. Из документа следует, что он должен воспрепятствовать появлению "строительных пирамид" путем запрета возможности финансирования нескольких объектов целевыми деньгами инвестора, когда средства из одного ЖК перебрасываются в другой. Также проект закона должен внедрить для финансирования строительства европейскую практику применения эскроу-счетов и целевое, поэтапное использование средств. Кроме того, застройщик обязан будет застраховать свою ответственность на своевременное выполнение всех работ.
Так, во время круглого стола его участники преимущество выражали мнения, что введя в действие механизм проектного финансирования жилищного строительства и эскроу-счета в том виде, который предлагает законопроект – означает создать очередной регулятивный инструмент, который не будет работать. Законопроект не решает вопросы надзора за функционированием механизма, а этапы строительных работ для проведения платежей прописаны в несовершенстве. Кроме того, банковская инфраструктура не готова к контролю за ведением строительства. Хотя для банков это очень выгодная схема: привлекая деньги инвестора, которыми фактически фондирует кредитную линию застройщика, он зарабатывает дважды, увеличивая свою ликвидность. Проценты же за возможность использовать деньги инвестора, как в случае депозитного размещения, не выплачиваются, при этом банк получает проценты от застройщика за пользование кредитом. В конечном счете стоимость банковских процентов и услуг для застройщика, увеличит себестоимость квадратного метра для покупателя-инвестора.
Учитывая, что значительная часть украинцев инвестируют в строительство с целью перепродажи, при внедрении эскроу-счетов стоимость жилья на старте будет расти, а темпы изменения цены за квадратный метр по мере готовности новостройки – снижаться. Как следствие, интерес к инвестированию со стороны населения будет сокращаться. Проще говоря, люди перестанут инвестировать, потому что не будут иметь прибыли. В целом, это достаточно закономерно: снижение рисков влечет за собой и снижение доходности рынка.
Инициатива внедрения эскроу-счетов возможно точечно и решит вопрос с целевым использованием денег, но выступает лишь одним из элементов в регулировании строительного рынка, который в Украине пока еще является "диким" по признаниям самих участников круглого стола. Счета временного удержания не спасут от "серых" схем незаконной застройки и перепродажи недвижимости (например, когда квартиры продаются недобросовестными застройщиками по несколько раз).
Что остается инвесторам
Пока украинские власти в раздумьях, инвестору, перед покупкой недвижимости на стадии строительства, важно изучить состояние дел застройщика и его уже завершенные проекты. Стоит подчеркнуть, что основным критерием надежности строительной компании служит не количество лет "игры на рынке", лидерство или узнаваемый бренд (вспомним успешный Укрбуд и Аркаду), а то, как он соблюдает градостроительное законодательство, замешан ли в судебных разбирательствах и проч.
Отметим, что об этом можно узнать на ресурсе НЕРУХОМІ в разделе Документы в карточках ЖК.