В мире девелопмента существует множество способов повысить стоимость проекта: брендинг, архитектурные фишки, панорамные виды или инновационные технологии. Но есть и другая стратегия — создание инфраструктуры вокруг будущих объектов. Если эту инфраструктуру еще и оплачивает городской бюджет, стратегия становится особенно "эффективной". История инклюзивного пляжа на 11-й станции Большого Фонтана — именно об этом.
Инклюзивность как прикрытие
В апреле 2025 года компания "ЮГ-Курорт-Сервис", входящая в корпоративную группу "Гефест", заключила договор с Управлением инженерной защиты территории города и развития побережья Одесского горсовета на 18,2 млн грн с НДС. Позже появился еще один договор — на почти 1,6 млн грн. Формально все выглядело как социально важный проект: капитальный ремонт инклюзивного пляжа на 0,434 га.
Однако детали быстро вызывают вопросы. Из общей стоимости проекта только 58,7 м² приходится на капитальные помещения, остальное — это пандусы, настилы, теневые навесы и мелкая пляжная инфраструктура. Если подсчитать, то на каждый квадратный метр капитальной площади потратили более 334 000 грн — в два, а то и в три раза дороже средней рыночной цены. Если же считать на каждый квадратный метр благоустройства, получим: 4560 грн/м². Для сравнения, средняя рыночная стоимость полного благоустройства (с мощением, настилами, минимальной инфраструктурой) обычно колеблется в пределах 1500 — 2500 грн/м². В нашем случае стоимость превышает верхний предел примерно на 80%.
Навесы и настилы оценены в более чем 3500 грн/м², тогда как рыночная цена — 1500–1800 грн. Пандусы, тактильные элементы, благоустройство — все с наценкой 30–40%. А канализационная насосная станция (КНС) обошлась почти вдвое дороже рыночного аналога. Еще одна интересная строка — "прочие расходы", которые составили около 4,3 млн грн (22% от общей стоимости), что почти вдвое превышает норму для подобных проектов. Эти суммы не детализированы, но именно там обычно скрываются резервы для "дополнительных стимулов" или гибких финансовых маневров.
Чрезмерная "инклюзия" или сметная стратегия?
Еще одна важная деталь — гарантийный срок эксплуатации. Все эти сооружения рассчитаны только на 3 года. Фактически, бюджет города потратил десятки миллионов гривен на проект, который потребует нового ремонта или реконструкции уже в ближайшее время. Это — не инвестиция в долгосрочную инфраструктуру, а скорее косметический "фасад", который быстро изнашивается.
Чрезмерная комплектация проекта всеми возможными элементами доступности выглядит как попытка поднять смету без явного нарушения — под прикрытием "благородной" цели инклюзии. Некоторые решения можно было бы оптимизировать, учитывая сезонный характер объекта. Вместо этого мы получаем имитацию глубокой инклюзии на бумаге.
Насосная с большими амбициями
Еще одна интересная деталь — канализационная насосная станция (КНС). Проектом предусмотрена установка двух мощных насосов производительностью более 9 м³ в час с напором 60 метров каждый. Для сравнения, реальная нагрузка пляжа даже в пиковый сезон не превышает 1–2 м³ в час. Такой "запас прочности" выглядит явно заложенным под будущее подключение более масштабного коммерческого объекта. Какого именно? Здесь стоит вспомнить о соседнем участке, где еще до войны "Гефест" анонсировал строительство отеля Hilton на 145 номеров. Сегодня этот объект является недостроенным, однако коммуникации, похоже, уже готовы принять что-то более масштабное, чем пляж.
Заказчик — не менее интересная история
Заказчиком работ выступает Управление инженерной защиты территории города и развития побережья Одесского горсовета. Его возглавляет Юрий Пискун — давний соратник мэра Геннадия Труханова, бывший военный комиссар Одесской области, который дважды попадал в громкие коррупционные скандалы. В 2015 году его задержали за взятку за содействие уклонению от мобилизации. В 2011-м был еще один инцидент, который закончился для него без последствий. Несмотря на это, в 2022 году Пискун был назначен начальником "берегового" управления. Символично? Очень.
Таким образом, мы имеем классический одесский сюжет: социальный проект для людей с инвалидностью официально реализует компания, аффилированная с девелопером, по заказу управления, которое возглавляет человек с запятнанной репутацией. Изысканная цепочка.
Версии, зачем это все
Первая версия — стратегическая. Девелопер получает возможность профинансировать инфраструктуру под свои будущие проекты за счет бюджета. Это позволяет повысить стоимость прилегающих активов без прямого вложения собственных денег.
Вторая версия — ситуативная. В военное время, когда частные инвестиции существенно упали, даже крупные игроки ищут любые возможности привлечения средств. И городской бюджет становится неожиданным, но очень выгодным "донором" для таких схем.
Кто пользуется "инклюзивным" пляжем?
Здесь все еще интереснее. Как показывают видео и комментарии одесситов, реальными пользователями "инклюзивного" пляжа стали туристы из близлежащих апартаментов. Они занимают лежаки еще с утра, оставляют полотенца и исчезают. Пенсионеры и люди с инвалидностью вынуждены конкурировать за место, которое якобы создавалось специально для них.
Эта ситуация четко показывает, что социальная миссия подменилась бизнес-логикой: вместо доступности — "all inclusive" для туристов. Бюджетные средства, направленные на благоустройство, фактически повышают комфорт гостей коммерческих объектов рядом, а не служат уязвимым группам.
Напоследок
Бюджетные деньги освоены. Мэр Труханов получил нужный пиар и лояльность "одесских греков", а "Гефест" — инфраструктуру для будущих коммерческих амбиций. Остается только ждать, когда на побережье вырастет новая высотка.
Вопрос не в том, стоит ли развивать инфраструктуру города. Конечно, стоит. Вопрос в том, как именно это делать и за чей счет. Когда девелопер, который традиционно оперировал частными инвестициями, вдруг начинает активно осваивать бюджетные ресурсы, прикрываясь социально важными целями, это вызывает как минимум настороженность.
Большой соблазн — воспользоваться возможностью переложить расходы на развитие прилегающей территории на городскую общину, получив таким образом значительную добавленную стоимость для собственных объектов. В кризисные времена, особенно в условиях войны, такая стратегия выглядит цинично.
И здесь вопрос не только к бизнесу, который всегда будет искать выгоду. Главный вопрос — к власти города: готова ли Одесса платить за чужие амбиции, теряя доверие к своим решениям и ценность для общества?