1. О несоответствии технических показателей ЖК, указанных в документации, показателям объекта, который реализует застройщик
Согласно экспертному отчета по рассмотрению проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство, ЖК MANHATTAN состоять из трехсекционного жилого дома на 397 квартир и паркинга на 200 м/м. Обращаем также внимание, что по проекту в ЖК предусмотрено только однокомнатные квартиры.
Вместе с тем, согласно информации на сайте ЖК MANHATTAN, дом будет состоять из четырех секций на 452 квартиры, а в паркинге будет 269 м/м.
Кроме того, реализуются как однокомнатные так и многокомнатные квартиры.
комментарий эксперта
Такое несоответствие может быть устранено путем корректировки проектной документации с последующим уведомлением об изменениях, которые будут внесены в Реестр.
2. О допустимом проценте застройки территории
ЖК MANHATTAN возводится на земельных участках общей площадью 0,6585 га. Площадь застройки - 0,5897 га, что составляет 90% площади земельного участка.
Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше - 30%.
комментарий эксперта
Таким образом, процент застройки земельного участка ЖК MANHATTAN - 90%, что значительно превышает процент застройки, который определен ДБН.
3. По количеству машино-мест
Для обеспечения потребностей жители 397 однокомнатных квартир (данные экспертизы) в центральной части города необходимо 199 м/м в паркинге и 30 м/м в гостевой стоянке. Также на стоянке ЖК необходимые места для лиц, работающих на территории ЖК.
Проектом ЖК MANHATTAN предусмотрено строительство двухуровневого паркинга на 200 м/м.
комментарий эксперта
Таким образом, запроектированное в ЖК MANHATTAN количество машино-мест в паркинге для постоянного хранения автомобилей соответствует требованиям ДБН. Однако гостевые стоянки, в нарушение ДБН, вообще не предусмотрены на территории ЖК. У жителей возникнут проблемы с парковкой.
4. О отказа в выдаче разрешения
ГАСИ не с первого раза предоставила ООО "ДНИПРОСТРОЙИНВЕСТ" разрешение на выполнение строительных работ по сооружению ЖК MANHATTAN. Сначала, 25.11.2019, ГАСИ остановило рассмотрения документов о выдаче разрешения по заявлению заказчика. Затем, 25.06.2020, отказал заказчику в предоставлении разрешения ( посмотреть отказ № ИУ 133201772160), а 18.09.2020 (№ ИУ 013200918877) документы были возвращены на доработку. Основаниями для возврата, среди прочего, было то, что:
- не соблюдены требования п. 3 ГУО по максимально допустимой плотности населения;
- не соблюдены требования п. 2 ГУО по максимально допустимому проценту застройки земельного участка;
- проектирование осуществлено за пределами земельного участка;
- технико-экономические показатели экспертного отчета и предоставленных проектных материалов не согласуются с предоставленными документами, в отношении имеющегося права собственности или землепользования земельным участком (земельными участками);
- не соблюдены санитарно-защитные зоны а именно: не выдержано расстояние 12 м от детских площадок до внутриквартальных проездов и отделении по периметру полосой зеленых насаждений шириной не менее 3 м;
- нарушены требования ДБН пожарной безопасности объектов строительства, а именно: в жилых квартирах не предусмотрено выход на открытый балкон (лоджию) со сплошным простенком размером не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до оконного (дверного) проема.
комментарий эксперта
Учитывая то, что со времени отказов до получения разрешения на строительство проект ЖК не менялся, то указанные в отказах недостатки проекта не устранены. И хотя это не помешало ГАСИ принять решение о предоставлении разрешения на его реализацию, однако негативно скажется на комфортности и безопасности проживания в ЖК.
5. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой
Проектирование высотных зданий должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством Украины об использовании воздушного пространства.
На запрос экспертов НЕРУХОМІ от 14.09.2021 Госавиаслужба 15.09.2021 сообщила , что заявки на согласовании места расположения и высоты объектов на приаэродромной территории и объектов, которые могут повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических средств гражданской авиации, с необходимыми документами, в Госавиаслужбу не поступали и, соответственно, заключения не предоставлялись по адресу: г. Днепр, ул. Ульянова, 9, ул. Ульянова, 11.
комментарий эксперта
Неполучение заказчиком строительства заключения Госавиаслужбы о согласовании места расположения и высоты объектов на приаэродромной территории создает дополнительные риски в инвестировании, так как Госавиаслужба наделена полномочиями останавливать строительство.
6. Соответствие заявленному классу:
Девелопер представляет ЖК MANHATTAN как комплекс класса "бизнес".
Месторасположение: соответствует
В системе города: в центральной части города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: в пешей доступности на расстоянии около 800 м (до 9 мин пешком) расположен сквер Героев, на расстоянии около 1 км (до 10 мин пешком) - городской парк Лазаря Глобы, около 2 км до набережной Днепра.
По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта находится на расстоянии 200 м (до 2 мин пешком). Ближайшая станция метро "Вокзальная" - на расстоянии около 2,5 км (до 35 мин пешком). Метрополитен в г. Днепр не проходит по центру, имеет всего 6 остановок.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 1 км от жилого комплекса, набор объектов инфраструктуры в составе комплекса.
Внешний вид: соответствует
Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
Наружные стены: КЕРАМОБЛОК. Межквартирные ненесущих стен выполнена из керамических блоков толщиной 200 мм.
Отделка фасада: вентилируемый фасад из керамогранита.
Отделка мест общего пользования и входных групп: на центральном входе ЖК MANHATTAN предусмотрена стойка-ресепшн с консьержем и просторный холл с лаунж-зоной с двумя выходами во двор, детской игровой комнатой. Рядом с входом расположено помещение для хранения велосипедов и детских колясок.
Благоустройство: мощение тротуарными бетонными плитами стилобатной части i тротуаров. Детская площадка с резиновым покрытием, и спортивная площадка с тренажерами.
Озеленение территории с элементами ландшафтного дизайна и установкой малых форм архитектуры для отдыха (скамейки, фонари и т.д.). На уровне 7 этажа будет обустроена кровля-терраса с зонами отдыха под навесом и декоративными растениями.
Ограждение и видеонаблюдение по периметру, охрана, пропускная система входа на территорию, система автоматизированного парковки.
Общие характеристики: частично соответствует
Количество квартир в доме/подъезде:
- в секции 3 - 105 квартир (данные экспертизы), в секциях 3 и 4 вместе - 106 квартир (данные сайта ЖК)
- в секции 2 - 140 квартир (данные экспертизы).
комментарий эксперта
НЕ соответствует: количества квартир в доме/подъезде: - в секции 2 - 180 квартиры (данные сайта ЖК) - в секции 1 - 152 квартиры (данные экспертизы)/166 квартиры (данные сайта ЖК). Признак бизнес-класса - до 150 квартир в доме/подъезде, а до 200 квартир - признак комфорт-класса.
Количества квартир на этаже (данные сайта ЖК): в секциях 1, 2, 3 по 7 квартир на этаже.
комментарий эксперта
НЕ соответствует: Количества квартир на этаже: в секции 4 - 9 квартир на этаже. (До 8 квартир на этаже - признак бизнес-класса, а до10 квартир на этаже - признак комфорт-класса).
Площадь квартир (данные сайта ЖК): 3-комнатные 98.0 м².
комментарий эксперта
НЕ соответствует: Площадь квартир: 1-комнатные квартиры от 40.0 м² до 61.0 м² (бизнес-класс от 45 м²).
комментарий эксперта
НЕ соответствует: Площадь квартир: 2-комнатные квартиры от 62.0 м² до 78.0 м² (бизнес-класс от 65 м²).
комментарий эксперта
НЕ соответствует: Количество машиномест в ЖК бизнес-класса на 397 (данные экспертизы)/452 (данные сайта ЖК) квартиры должно быть предусмотрено 397/452 машино-места (1 машино-место на квартиру) в паркинге. В ЖК MANHATTAN запланировано - 200 (данные экспертизы)/265 (данные сайта ЖК) машино-мест в паркинге. Потребности обеспечено на 50% или 59% соответственно.
Инженерные системы: соответствует
Отопление: индивидуальные квартирные электрокотлы.
Водоснабжение: централизованное.
Вертикальный транспорт: 6 лифтов грузоподъемностью 1000 кг и 1 лифт грузоподъемностью 630 кг.
Кондиционирования квартир выполнен на основе MRV и мультисплит-систем
Комфорт жителей: соответствует
Охрана территории: ограждение территории, пропускная система входа на территорию, система автоматизированной парковки, охрана по территории; круглосуточное видеонаблюдение по периметру территории и в местах общего пользования.
Работа инженерных систем (отопление, вентиляция и кондиционирование) автоматизирована.
Инфраструктура комплекса: В ЖК предусмотрена зона Workout - участок территории со специальными тренажерами для уличной гимнастики, собственный тренажерный зал и кафе с открытой площадкой. Объекты социальной, сервисной инфраструктуры и досуга находятся в радиусе 500 м.
