Документы Клубный дом Идеалист

Киев Шевченковский р-н

ул. Жамбила Жабаева, 5

Клубный дом Идеалист

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 11.08.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:91:055:0048

Целевое назначение: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

Вид использования: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого

дома

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: частная собственность

Площадь: 0.0966 га

Место расположения: г. Киев, ул. Жамбыла Жабаева, 5

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Суперфициарий/Землепользователь: ООО "НЬЮ-ЙОРК РЕЗИДЕНС" (ЕГРПОУ 43039883)

Суперфициар/Владелец: Мусиенко Марина Владимировна

Договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) от 06.06.2019 № б/н

Срок действия 06.05.2022

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 24.06.2019

Договор купли-продажи земельного участка от 29.03.2017 № 561

Решение Киевского городского совета от 20.12.2018 № 537/6588 "Об изменении целевого назначения земельного участка гражданке Мусиенко Марине Владимировне для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома на ул. Жамбыла Жабаева, 5 в Шевченковском районе г. Киева "

комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Киева определено как территории сельскохозяйственные (существующие).

Детальным планом территории (ДПТ) в пределах просп. Победы, ул. Лагерной, ул. Авиаконструктора Сикорского, железнодорожного пути, ул. Тимофея Шамрыло, ул. Дорогожицкой, ул. Елены Телиги, ул. Александра Довженко, утвержденным решением Киевского городского совета от 20.12.2017 № 1005/4012, функциональное назначение земельного участка определено как территория многоэтажной жилой застройки.

Согласно решения Киевского городского совета № 920 от 16.07.1979, распоряжения КГГА № 979 от 17.05.2002 территория, которая рассматривается в пределах ДПТ, не входит в зоны охраны памятников истории и культуры города.

Градостроительные условия и ограничения от 19.03.2019 № 312 Строительство девятиэтажного жилого дома с нежилыми помещениями общественного назначения и подземным паркингом.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 19.01.2021 № КВ 012210115292 Строительство девятиэтажного жилого дома с нежилыми помещениями общественного назначения и подземным паркингом; г. Киев, ул. Жамбыла Жабаева, 5

ТЭП: площадь участка - 0,0966 га, площадь застройки - 330,60 м²,

количество этажей - 10, количество квартир - 30, вместимость паркинга - 25 м/м

общая площадь квартир - 1 865,53 м²

Посмотреть разрешение

Посмотреть экспертный отчет проектной документации

Орган, выдавший: Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля города Киева исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации)

Класс последствий: СС2

Заказчик: ООО "НЬЮ-ЙОРК РЕЗИДЕНС" (ЕГРПОУ 43039883)

Проектировщик: ЧП "АРХИТЕКТУРНАЯ МАСТЕРСКАЯ ШКРОГАЛЬ" (ЕГРПОУ 33307595)

Технический надзор: Василенко Олег Владимирович (АТ 005626)

Авторский надзор: Бондарчук Николай Эдуардович (АА 001783)

Подрядчик: ООО "АЭС-ГРУПП" (ЕГРПОУ 38202783)

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 14.09.2022

Название

ТОВ"АЕС-ГРУПП" / ЕГРПОУ: 38202783

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

20.05.2012

Размер уставного капитала

10 000 грн

Уполномоченные лица

КРУШЕЛЬНИЦЬКИЙ ВІКТОР СЕРГІЙОВИЧ

Бенефициары

СІЛІН РУСЛАН ВАЛЕРІЙОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 22.09.2022

Название

ТОВ "НЬЮ-ЙОРК РЕЗІДЕНС" / ЕГРПОУ: 43039883

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

04.06.2019

Размер уставного капитала

200 000 грн

Уполномоченные лица

МУСІЄНКО ОКСАНА МИКОЛАЇВНА

Бенефициары

Мусієнко Оксана Миколаївна

Недвижимость и земельные участки

1

Факторы риска

1. О уголовном производстве

В производстве СО Шевченковского УП ГУ НП Украины в г. Киеве находится уголовное производство, внесенное в Единый реестр досудебных расследований по № 42018100000000480 от 24.05.2018, с предварительной правовой квалификацией по ч. 2 ст. 364 УК Украины (злоупотребление властью или служебным положением).

В рамках данного уголовного производства определениями Шевченковского районного суда г. Киева от 15.06.2018 и от 07.08.2018 было предоставлено следователям и прокурорам доступ к документам, которые находятся во владении Департамента градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета, в частности к решению Киевского городского совета от 20.12.2017 № 1005/4012 "Об утверждении детального плана территории в границах проспекта Победы, улиц Лагерной, Авиаконструктора Сикорского, железнодорожных путей, улиц Тимофея Шамрыло, Дорогожицкой, Елены Телиги, Александра Довженко", к документам, связанным с подготовкой, принятием и исполнением (реализацией) указанного решения.

комментарий эксперта

Уголовное производство открыто по факту злоупотребления властью или служебным положением должностными лицами Киевсовета, КГГА и ее структурных подразделений, Коммунальной организации "Институт Генерального плана г. Киева". Именно ДПТ стало плацдармом для изменения целевого назначения земельного участка с возможностью строительства жилого комплекса.

2. Относительно обжалования ДПТ

2.1. Административное дело № 826/3497/18

Заместитель прокурора города Киева в интересах государства обратился в Окружной административный суд города Киева с иском к Киевскому городскому совету о признании противоправным и отмене решения от 20.12.2017 № 1005/4012 "Об утверждении детального плана территории в границах проспекта Победы, улиц Лагерной, Авиаконструктора Сикорского, железнодорожных путей, улиц Тимофея Шамрыло, Дорогожицкой, Елены Телиги, Александра Довженко ".

Исковые требования обоснованы тем, что оспариваемым решением противоправно изменено Генеральный план города Киева относительно функционального назначения территорий промышленности и коммунально-складских зданий на размещение многоэтажных жилых домов, чем нарушены права и интересы территориальной общины города.

Решением Окружного административного суда города Киева от 29.01.2020 в удовлетворении административного иска отказано.

Постановлением Шестого апелляционного административного суда от 16.09.2020 апелляционные жалобы Первого заместителя прокурора города Киева и физических лиц удовлетворено частично: изменено мотивировочную часть; в остальной части решение Окружного административного суда города Киева от 29.01.2020 оставлено без изменений.

Определением Верховного Суда от 27.10.2020 открыто производство по кассационной жалобе прокурора.

комментарий эксперта

Суд пришел к выводу, что проектные решения ДПТ соответствуют требованиям действующего Генерального плана г. Киева, является уточнением его положений, а потому решение Киевсовета об утверждении ДПТ является законным. Однако, пока еще дело не рассмотрено Верховым Судом.

2.2. Административное дело № 640/11256/20

Автогаражный кооператив "Роза" обратился в Окружной административный суд города Киева с иском к Киевскому городскому совету, в котором просит: признать противоправным и отменить решение Киевсовета от 20.12.2017 № 1005/4012 об утверждении ДПТ.

Автогаражный кооператив подчеркивал, что интересы владельцев гаражей, подлежащих сносу, во время общественных слушаний обжалуемого решения не были учтены; что нарушено нормы Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" и ДБН Б.1.1-14 2012 "Состав и содержание детального плана территории".

Решением Окружного административного суда г.. Киева от 22.06.2021 в удовлетворении иска было отказано. 02.08.2021 на это решение подана апелляционная жалоба.

комментарий эксперта

До окончательного вынесения решения суда сохраняется риск отмены ДПТ.

комментарий эксперта

Отмена ДПТ может стать основанием для признания незаконным решением Киевсовета об изменении целевого назначения участка, что позволило строительства ЖК.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О соблюдении положений ДПТ

ДПТ (стр. 65) на ул. Жамбыла Жабаева, 5 (участок 6) запланировано размещение 10-этажного жилого дома с офисными помещениями на 1 этаже и подземным паркингом.

Ориентировочные ТЭП: этажность - 10, общая площадь квартир - 2 880 м², общая площадь встроенных офисных помещений - 500 м²; количество квартир - 36, в т.ч. 1-комн. - 9 шт., 2-комн. - 9 шт., 3-комн. - 18 шт., численность населения - 90 чел., удельный размер жилой территории - 11,1 м² /чел .; подземный паркинг- 36 м/м.

Согласно экспертного отчета проектной документации ЖК Идеалист строится 10-этажный дом со следующими ТЭП: этажность - 10, общая площадь квартир - 1 865,53 м², общая площадь встроенных помещений - 420,03 м², количество квартир - 30, в т.ч. 1-комн. - 14 шт., 2-комн. - 14 шт., 3-комн. - 2 шт., емкость паркинга - 25 м/м.

комментарий эксперта

Застройщиком соблюдены положения ДПТ и не увеличено общее количество квартир и общую площадь жилых и нежилых помещений. Указанное обеспечит адекватную нагрузку на инфраструктуру города, которая запроектирована градостроительной документацией.

2. О количестве машино-мест

В экспертном отчете проектной документации ЖК Идеалист указана емкость паркинга 25 машино-мест (в т.ч. 4 места для мотоциклов).

В ЖК Идеалист для обеспечения потребностей жителей должно быть 20 машино-мест для постоянного хранения автомобилей и 4 машино-места для временного хранения.

В результате строительства будет создано 33 рабочих места. Для обеспечения потребностей работников нужно будет еще 4 машино-места на стоянке.

комментарий эксперта

Вместимость паркинга достаточна для обеспечения нормативных потребностей жителей дома, однако не соответствует необходимым показателям для жилья бизнес сегмента.

3. О проценте застройки

ДПТ (стр. 56/1, табл. 1.6.1) для квартала жилой застройки установлен максимально допустимый процент застройки территории 70%.

ДБН от 01.10.2019 предусматривает максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 9-10 этажей - 35%.

Площадь участка, на котором строится ЖК Идеалист - 0,0966 га, площадь застройки - 0,0331 га. Под застройкой окажется 34% площади земельного участка.

комментарий эксперта

Таким образом, рассчитанный в соответствии с данными экспертизы, процент застройки земельного участка в 34% соответствует ДБН и требованиям ДПТ, что положительно повлияет на комфортность проживания.

4. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

По данным генплана Киева и ДПТ на территорию застройки распространяется зона ограничений высоты застройки по условиям безопасности воздушных судов аэропорта "Киев/Антонов-1". Высота зданий выше 50 м должна быть согласована с Госавиаслужбой.

ООО "НЬЮ-ЙОРК РЕЗИДЕНС" Госавиаслужбой был предоставлен вывод от 25.09.2019 № 1.16-6564-19 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: г. Киев, Шевченковский р-н, ул. Жамбыла Жабаева, 5.

комментарий эксперта

Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании.

5. О отказах в выдаче разрешения

Разрешение от 19.01.2021 на строительство ЖК Идеалист Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля города Киева исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) выдал не сразу. Сначала ООО "НЬЮ-ЙОРК РЕЗИДЕНС" получило два отказа по сооружению ЖК:

- 11.01.2021 № КВ 012210104365 (основания: отсутствует проектная документация на строительство разработаная и утвержденная в установленном законодательством порядке, отсутствует информация о лицензии, дающей право на выполнение строительных работ, и квалификационные сертификаты);

- 15.01.2021 № КВ 012210112277 (основания: проектная документация утверждена ранее, чем выдан экспертный отчет).

6. Соответствие классу "бизнес":

Месторасположение: соответствует.

В системе города в районе, прилегающем к центральной части города с хорошей транспортной доступностью без прямой видимости промышленных зон.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: в пешей доступности около 550 м (до 7 мин) расположен парк Нивки, на расстоянии около 800 м (до 10 мин) - Сырецкий парк.

По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта - до 10 мин пешком. Ближайшие станции метро "Сырецкая" - на расстоянии до 1,300 км до 17 мин пешком.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 1 км от жилого комплекса, набор объектов инфраструктуры в составе комплекса.

Внешний вид: частично соответствует.

Архитектурный проект: индивидуальный.

Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

Наружные стены: керамические блоки толщиной 250 мм с утеплением (минеральная вата толщиной 100 мм). Информация об отделке фасада отсутствует.

Отделка мест общего пользования и входных групп: дизайнерский лоби, пандус для маломобильных групп.

Озеленение - газоны, цветники, высадка декоративных кустарников в контейнерах.

комментарий эксперта

Для оценки соответствия классу обустройства придомовой территории недостаточно информации, указанной в экспертизе проекта и на сайте ЖК.

Общие характеристики: частично соответствует.

Количество квартир в доме/подъезде: 30 квартир.

Количества квартир на этаже: 4 квартиры (признак класса премиум).

Высота потолка: 3,3 - м, 10 этаж - 3,5 м (признак класса премиум).

Площадь квартир: 2-комнатные от 69,76 м² до 88,06 м², 3-комнатные от 98,45 м² до 119,28 м².

комментарий эксперта

НЕ соответствует: Площадь квартир: 1-комнатные квартиры от 38,18 м² до 46,1 м² (бизнес-класс от 45 м²).

комментарий эксперта

НЕ соответствует: Количество машиномест в ЖК бизнес-класса на 30 квартир должно быть предусмотрено 30 машино-мест (1 машино-место на квартиру) в паркинге. В ЖК Идеалист запланировано - 21 машино-место в паркинге. Обеспечено на 70%.

Инженерные системы: соответствует.

Отопление: автономное в доме (крышная котельная).

Водоснабжение: Централизованное. На вводе в жилой дом устанавливается водомерный узел со счетчиком холодной воды и задвижкой с электроприводом на обводной линии.

Для обеспечения необходимого давления в системе хозяйственно-питьевого водопровода жилой части, предусмотренные повышающие насосные установки.

Горячее водоснабжение: обеспечивается от ИТП. Горячее водоснабжение встроенных помещений обеспечивается от индивидуальных электроводонагревателей.

Учет горячей воды предусматривается осуществлять по показаниям счетчиков холодной воды, установленных перед каждой группой водопотребителей. Для циркуляции горячей воды предусмотрены циркуляционные насосы

Вертикальный транспорт: 1 грузопассажирский лифт грузоподъемностью 1000 кг на 9 остановок (есть остановка в подвале и отсутствует остановка на 2 этаже).

Приточно вытяжная вентиляция.

Комфорт жителей: частично соответствует.

Автоматизация и диспетчеризация инженерного оборудования систем водоснабжения, отопления, вентиляции, контроль и сигнализация взрывоопасных концентраций топливного газа и опасных концентраций угарного газа.

Собственная система безопасности.

Инфраструктура комплекса: на первом этаже ЖК Идеалист предусмотрено свое кафе, магазины и другие коммерческие помещения.

комментарий эксперта

НЕ соответствует: Плотность населения больше чем в два раза превышает норму для бизнес-класса (до 350 чел./га)

комментарий эксперта

Застройщик не информирует о наличии профессиональной управляющей компании, консьерж сервиса, о закрытости территории, о том, каким образом осуществляется охрана территории.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Кто стоит за строительством

ПО данным аналитической системы "YouControl" учредителем ООО "НЬЮ-ЙОРК РЕЗИДЕНС" (заказчика строительства) выступает ООО "КОМФОРТ ЛАЙФ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (девелопер).

Конечными бенефициарными владельцами ООО "НЬЮ-ЙОРК ЕЗИДЕНС" являются ДРИЖДЕНКО РОМАН ЯРОСЛАВОВИЧ, РУБАН МАРИНА ВЛАДИМИРОВНА и МУСИЕНКО МАРИНА ВЛАДИМИРОВНА, которые имеют по 33,33% в уставном капитале ООО "КОМФОРТ ЛАЙФ ДЕВЕЛОПМЕНТ", через которое осуществляется контроль.

Кроме того, МУСИЕНКО МАРИНЕ ВЛАДИМИРОВНЕ принадлежит на праве частной собственности земельный участок, на котором осуществляется строительство. Право застройки (суперфиций) она предала подконтрольном обществу.

Руководитель заказчика строительства - МУСИЕНКО ОКСАНА НИКОЛАЕВНА.

Руководитель девелопера - МУСИЕНКО СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВИЧ.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время