ОТКРЫТИЕ ОТ ДБН И «ХИТРОСТИ» ЗАСТРОЙЩИКА — ОБНОВЛЕНИЕ 2025
Обновлено: 25.08.2025
Согласован в установленном порядке
- Пожарный доступ/поворотные площадки на стилобате: вместо классических решений - схема подъезда/установки техники ГСЧС и доступ с кровли стилобата; оговорки о запрете препятствий движению на стилобате.
- Эвакуация: сочетание потоков для части этажей компенсировано расчетом времени эвакуации и увеличенной пропускной способностью вертикальных связей.
- санитарно-защитная зона кладбища: допуск НТР Минрегиона (2019) на основании заключения Института им. Марзеева и предусмотренный зеленый барьер.
- Технические изменения 2023-2024: усиленные лифтовые группы (пассажирские + грузовые/пожарные), подпорная стена, пластовый дренаж, зеленая крыша/емкость дождевой воды; уточнены параметры паркинга.
Положительная экспертиза от 17.06.2024 подтвердила корректировку.
Что проверить инвестору
Последние чертежи «Схема пожарного доступа/размещения техники» и подтверждение их принятия эксплуатационными службами.
Соответствие фактическим параметрам (квартиры/апартаменты/паркоместа) корректируемым ТЭП и данным в договорах.
Вывод редакции
Отклонения от ДБН согласованы и подкреплены компенсирующими решениями; задача покупателя – проверить их реализацию и корректность цифр в документах сделки.
История (архив 2020–2024)
Ниже – первичный анализ 2020–2024 гг. Актуальные корректировки и экспертиза отражены в блоке обновления.
После прохождения комплексной экспертизы было получено разрешение на выполнение строительных работ от 30.03.2018 № 113180890305 и начато строительство.
По этому проекту большая часть отведенной площадки застраивается стилобатом, в котором в подземном этаже, на первом и втором этажах размещаются паркинг, встроенные нежилые помещения общественного назначения и технические помещения для функционирования комплекса.
Выше стилобата размещаются две башни (блоки), в которых размещаются: коммерческие нежилые помещения (3-й этаж), апартаменты (4-10-й этажи), одноуровневые жилые квартиры (11-24-й этажи) и двухуровневые квартиры на 25-26 этажах.
На крыше зданий находятся технические сооружения и помещения.
На эксплуатируемой кровле стилобата обустраивается дворовое пространство, в том числе подъезды к домам комплекса.
Этажность от уровня планировки – 26 этажей.
Из лестничных клеток предполагается выход на крышу дома и стилобат.
Строительство предусмотрено в одну очередь, с выделением двух пусковых комплексов, а именно:
− 1 пусковой комплекс – стилобат, жилая часть блока № 1;
− 2 пусковой комплекс – жилая часть блока № 2.
Согласно расчетам, приведенным в материалах проекта, согласованным заказчиком, объект проектирования относится к классу последствий СС3.
В 2023 году была проведена Коррекция. Изменениями проекта стилобатной части (три уровня) по заданию на корректировку, утвержденному заказчиком, предусмотрено:
− перепланировка подвального этажа с корректировкой парко-мест и технических помещений, а именно: лестнично-лифтовые группы и расположение парко-мест;
− сочетание 1-3-го этажей лестничными клетками;
− перепланировка 1-го этажа с устройством встроенных помещений и главного центрального входа;
− перепланировка лифтово-лестничного узла и коридоров;
− перепланировка 2-го этажа с размещением встроенных помещений и их соединением с лестничной клеткой через тамбур с подпором воздуха;
− добавлен лифтовый узел;
− перепланировка технического этажа: изменение конфигурации встроенных и технических помещений;
− перепланировка 3-го этажа;
− уточнение конструктивных решений, вызванных перепланировками.
Изменениями проекта выше 3-го этажа по заданию на корректировку, утвержденному заказчиком, предусмотрено:
− перепланировка типового этажа − с 11-го по 24-й этажи;
− перепланировка типового этажа апартаментов − с 4-го по 10-й этажи;
− перепланировка технического этажа;
− добавлен технический бассейн для повторного использования воды на блоке 2 дома (левая башня);
− изменена планировка двухуровневых квартир на 25-26-м этажах;
− котельная убрана из блока № 2 дома (левая башня). Помещение котельной остается на блоке №1 дома (правая башня);
− добавлен лифтовый узел.
− уточнение конструктивных решений, вызванных перепланировками.
Корректировкой проекта (конструктивные данные) выполняется:
Устройство на части кровли блока №2 емкости для дождевой воды. Согласно заданию заказчика кровля блока № 2 – не эксплуатируемая, с зелеными насаждениями (локальные нагрузки от зеленых насаждений – до 1484 кг/м2).
Устройство дополнительной локальной плиты для перекрытия технического этажа под емкостью с дождевой водой для полива стилобата.
Изменение архитектурно-планировочных решений относительно добавления лифтово-лестничных узлов в зданиях, лифтовых узлов стилобата, планирования технических этажей, устройства котельной на кровле блока №1.
Конструктивными решениями предусмотрено устройство подпорной стены со стороны горы по расчету устойчивости склона
Проектом учтены рекомендации, предоставленные в Заключение относительно необходимости выполнения дренажа на строительстве многофункционального комплекса по ул. Старонаводницкой, 42-44 в Печерском районе г. Киева и предусмотрено устройство пластового дренажа под ростверком здания с последующим отводом дренажных вод в дождевую канализацию. Дополнительно предусмотрен отвод поверхностных сточных вод между склоном и зданием водосточным лотоком.
Вертикальные связи между входными вестибюлями и жилыми этажами блоков обеспечиваются общими лестничными клетками и пассажирскими лифтами производства фирмы КОНЕ.
Корректировка проекта предусматривает увеличение пассажирских лифтовых групп вдвое, с устройством двух пассажирских (630 кг) и двух грузовых (1000 кг), используемых в качестве пожарных лифтов.
Для пассажирских лифтов проектом предусмотрено 25 остановок (с 1-го по 25-й этажи), для грузовых – 26 остановок (с минус 1-го по 25-й этажи).
Дополнительно, для нужд коммерческих помещений 2-го этажа проектом предусмотрен грузовой подъемник (630 кг) на три остановки (1-3-й этаж), для нужд магазина непродовольственных товаров - грузовой подъемник (400 кг) на две остановки (минус 1-й и 1-й этаж) остановки (минус 1-й и 1-й этажи).
Проектом разработаны и приняты оптимальные высоты помещений и этажей с учетом высоты инженерных коммуникаций и функциональным назначением. Высота подвального этажа принята 3,3 м, первого – 4,05 м; второго – 2,9…4,1 м; третьего – 4,5 м (для блока № 2) и 2,9 м…4,1 м (для блока № 1); технического подполья – 2,5 м (только для блока №1) и технические подполья – 2,69 м для обоих блоков.
Высота типового этажа:
− 4-й…6-й этажи – 2,7 м;
− 7-й…26-й этажи – 3,0 м.
1. Земельный участок строительства ЖК EDELDORF граничит с земельным участком и входит в санитарно-защитную зону от Зверинецкого кладбища. Согласно Государственным санитарным правилам, санитарно-защитная зона от территории кладбища традиционного захоронения до жилых и общественных зданий должна быть не менее 300 м, от закрытого кладбища допускается уменьшение санитарно-защитной зоны – до 50 м.
Из материалов уголовного производства стало известно об осуществлении измерения расстояния от самого дома до Зверинецкого кладбища. По результатам измерения установлено, что расстояние от могилы "Рокитской С.П.", до земельного участка, где осуществляется строительство ЖК EDELDORF, составляет 44,8 м.
Однако застройщик, получив необходимые бумаги, полностью обеспечил законность такого строительства:
– Научный отчет о результатах санитарно-эпидемиологической оценки соответствия объекта требованиям санитарного законодательства №19/1735 от 19.05.2017 Института общественного здоровья им. О.М. Марзеева. Согласно отчету, Зверинецкое кладбище было закрыто в 1969 году. Кладбище в 20 лет прошло в 1989 году. Фактическое расстояние от ЖК EDELDORF до кладбища, составляющего 42-45 метров, то есть часть территории санитарно-защитной зоны шириной 5-8 метров и длиной 43 см проходит по территории строительство ЖК. Эта территория предусмотрена под озеленение и выполняет защитную функцию, соответствующую санитарным нормам.
- протоколом секции по вопросам строительства и архитектуры Научно-технического совета Минрегиона № 11 от 21.06.2019 согласовано отклонение от строительных норм, в том числе возможность строительства объекта возле Зверинецкого кладбища на основании отчета Института общественного здоровья им. О.М. Марзеева.
Комментарий эксперта
Наличие указанных документов нивелирует возможные риски в инвестировании в ЖК, строящемся в санитарно-защитной зоне кладбища.
2. Согласование отклонений от ДБН
Заказчик строительства 27.05.2019 обращался в секцию по вопросам строительства и архитектуры Научно-технического совета Минрегиона с целью согласования отклонений от ДБН. Протоколом Научно-технического совета № 11 от 21.06.2019 отклонение от ДБН согласовано:
1) Суть отклонений: Условная высота домов с низа проезда пожарных подразделений до пола верхнего этажа более 73,5 м. Для домов предусмотрены проезды для пожарных машин по кровле стилобата на расстоянии менее 8 метров (для домов выше 9-этажей должно составлять 8-10 метров). Отсутствуют в тупиковых частях проезды поворотных площадок, обеспечивающие возможность разворота пожарных машин.
Компенсационные мероприятия: разработана схема подъезда и установки пожарной спасательной техники. Согласно схеме доступ пожарных к отметке 73,5 может быть обеспечен в каждое помещение апартаментов и квартир с отметки стилобата. На стилобате запрещено устанавливать какие-либо конструкции, мешающие движению пожарных машин (Письмо от 22.02.2019 Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям).
2) Сущность отклонений: одна лестничная клетка типа Н2 домов (блок 1,2) рассчитана на эвакуацию с этажей апартаментов (этажи 4-10) и жилых этажей (этажи выше 10-го). Происходит слияние эвакуационных потоков из двух противопожарных отсеков. (По ДБН, с каждого этажа дома должно быть предусмотрено не менее двух эвакуационных выходов. Помещения общественного назначения должны иметь эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома).
Компенсационные мероприятия: выполнен расчет, согласно которому время эвакуации людей меньше наступления вредных последствий. Расчет также определяет, что слияние потоков не влияет на безопасность людей; Также обустроен эвакуационный выход на дополнительную лестничную клетку из помещений апартаментов; вход в лестничные клетки предусмотрен через тамбур-шлюзы, имеющие повышенную огнестойкость противопожарных перегородок и дверей; в коридорах над входной дверью апартаментов и квартир устроены спринклерные оросители.
3) Сущность отклонений: Проектом не предусмотрено размещение площадок для выгула собак на участке проектирования.
Компенсирующие мероприятия: предусмотрено размещение при входах/выходах из комплекса урн с пакетами для сбора органических отходов от собак; использование для выгула общедоступного ландшафтного парка Печерского, находящихся в пешеходной доступности от комплекса.
4) Суть отклонений: площадь детских игровых площадок по проекту составляет 364,4 кв.м (по расчету должно составлять не менее 534 кв.м)
Компенсирующие мероприятия: предусмотрено устройство помещения для краткосрочного пребывания групп детей площадью 323,24 кв.м на третьем этаже комплекса в непосредственной близости к детской площадке. Также в пешеходной доступности находится Печерский ландшафтный парк.
5) Суть отклонений: Фактическое расстояние в юго-западном направлении до границы закрытого городского Зверинецкого кладбища 42-74 м, то есть часть территории кладбища в виде клина шириной 5-8 м проходит по юго-западной границе территории застройки. (см.п 1 раздела "Отклонения от ДБН и другие уловки застройщика") .
6) и другие.
2. Плотность населения
Проект предусматривает, что общее количество жильцов квартир составляет 768 и 210 человек в апартаментах. Число посетителей общественных помещений многофункционального комплекса составляет 403 человека. Всего количество лиц, постоянно находящихся на объекте - 1381 человек. Учитывая площадь земельного участка в 0,5984 га, идет существенное превышение плотности населения, что повлияет на комфорт жителей комплекса.
3. Застройщиком заявлено о строительстве трехуровневого паркинга на 296 паркомест. При этом проектной документацией на строительство идет речь о паркинге на 211 паркомест. Кроме того, проектом не предусмотрено устройство открытых автостоянок на территории.
Комментарий эксперта
Указанные расхождения в показателях свидетельствуют, что строительство осуществляется в соответствии с измененным проектом и требует совершения действий по корректировке проектной документации. При этом самим же проектом определено, что согласно ДБН, для жильцов квартир должно быть предусмотрено 230 паркоместо и 23 гостевых автостоянки; для апартаментов – необходимо 21 машиноместо; для встроенно-нежилых помещений стилобатной части - 46 машиноместо. То есть, общая потребность, согласно ДБН, в паркоместах: 297 паркоместо и 30 автостоянок.
4. Дома комплекса содержат как квартиры, так и апартаменты. Разница в статусе апартаментов и квартир, и почему застройщики выбирают для строительства этот вид недвижимости можно посмотреть здесь . ЖК EDELDORF наглядно демонстрирует, как в апартаментах не применяются нормы ДБН, определенные для жилья. Например, если в соответствии с ДБН на 1-комнатную квартиру предусмотрено - 0, 5 паркомест, а для 2-комнатных и более - 1 паркоместо на квартиру, то расчет для апартаментов составляет - 15 паркомест на 100 номеров. Аналогичная ситуация при определении норм придомовой территории.
Комментарий эксперта
Учитывая, что в комплексе предусмотрено всего 302 квартиры, то и вся инфраструктура комплекса рассчитана на их жильцов. Хотя фактически количество жилых помещений составляет 442 (302 квартиры и 140 апартаментов).
5. Характеристика социальной инфраструктуры:
- спортивно-оздоровительный комплекс (фитнес-зал с тренажерами, СПА-зоны) предусмотрено на 20 посетителей.
- помещение для кратковременного пребывания детей (до 3-х часов) на 30 детей дошкольного возраста.
Комментарий эксперта
Фитнес-зал на 20 посетителей и ДУЗ на 30 детей в комплексе, где только постоянно проживающие определены от 978 человек, не обеспечит комфорт жителей.
6. Энергетическая эффективность строения относится к классу "В".
Комментарий эксперта
Указанный показатель является более высоким показателем, чем минимально установленные нормы для жилых домов и является показателем высокоэнергоэффективного жилья. Иными словами, в жилищах жителей обеспечены комфортные условия проживания.
2. Соответствие ЖК EDELDORF заявленному бизнес-классу:
- наличие в радиусе до 500 м парковых зон (Печерский ландшафтный парк и Певческое поле);
- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры (спортивно-оздоровительный центр, помещение для кратковременного пребывания детей, ресторан, супермаркет);
- высота от пола до потолка – 3 м;
- площадь квартир: 1-комнатные – 43, 66 кв.м, 2-комнатные – 69, 55 кв.м, 3-комнатные – 85,4 кв.м;
- лифты. В доме предусмотрено 4 лифта: 1) 1- пассажирский (на 630 кг) обслуживает стилобатную часть; 1- пассажирский, он же пожарный (на 1000 кг) – обслуживает весь дом; 2 пассажирских (на 800 кг) – обслуживает весь дом.
- консьерж-служба
- автоматизированные инженерные системы: система управления "Умный дом".
Не отвечает бизнес-классу:
- количество квартир на этаже – до 10 (для бизнес-класса допускается не более 8 на этаже)
- количество паркомест в комплексе - 211 машиномест в соответствии с проектом (для соответствия бизнес классу необходимо 442 паркоместа)
- плотность населения почти на 78% превышает норму (норма для класса бизнес составляет 350 человек/га)
- Месторасположение: на самом деле это окрестность так называемой Царской деревни (она начинается с другой стороны ул Старонаводницкой) в Печерском районе Киева, где в пешеходной доступности только две загруженные автомагистрали, автобаза и кладбище.
