Документы ЖК EDELDORF HILLS

Кадастровый номер: 8000000000:82:068:0061

Целевое назначение: 03.10 Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры (административных домов, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и другой деятельности, связанной с получением прибыли)

Вид использования : Для строительства комплекса административного и социально-бытового назначения

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Площадь земельного участка: 0.5984 га

Место расположения: г.Киев, р-н Печерский, улица Старонаводницкая, 42-44.

Арендатор: ООО "ФИН-ИНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ" (ЕГРПОУ 34809131)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка, серия и номер: 3487, выданный 08.10.2007

Договор о возобновлении договора аренды земельного участка, серия и номер 368, выданный 01.12.2017

Срок действия: 01.12.2027, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 01.12.2017.

Решение Киевского городского совета от 26.07.2007 № 135/1969 "Об оформлении обществу с ограниченной ответственностью "Фин-Инвест менеджмент" права пользования земельным участком для строительства комплекса административного и социально-бытового назначения по ул. Старонаводницкой, 42 - 44".

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 28.12.2016 №1780/6/012/009-16 Строительство многофункционального комплекса.

Разрешение на выполнение строительных работ от 30.03.2018 № 113180890305 Строительство многофункционального комплекса на ул. Старонаводницкой, 42-44 в Печерском районе г. Киева.

1 пусковой комплекс

- жилищная часть (блок 1): этажность – 26; количество квартир – 151; количество апартаментов – 70.

- Стилобат: продовольственный магазин (супермаркет) – 896,50 кв.м; паркинг (9499,15 кв.м) на 211 паркомест; ресторан (425,43 кв.м); офисные помещения (630,14 кв.м); другие помещения – 1810,68 кв.м;

- встроенно-нежилые помещения: административные помещения (16,82 кв.м); спортивно оздоровительный центр (321,11 кв.м).

2 пусковой комплекс

- жилищная часть (блок 2): этажность – 26; количество квартир – 151; количество апартаментов – 70.

- встроенно-нежилые помещения: административные помещения (83,7 кв.м); помещение для краткосрочного пребывания детей (366,75 кв.м); офисные помещения: 50,87 кв.

Всего квартир: 302; общая площадь квартир: 36032,35 кв.м; всего апартаментов: 140; емкость паркинга: 211 м/м.

Просмотреть разрешение.

Издавший орган: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины.

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ФИН-ИНВЕСТ МЕНЕДЖМЕНТ" (34809131)

Проектировщик: ООО "Окси-К" (33934902)

Авторский надзор: Кумейко Александр Сергеевич

Технический надзор: Скрынник Артем Юрьевич (АО № 000114)

Подрядчик: ООО "МОСТИЦКИЙ 2" (35331394).

Риски и особенности проекта — обновление 2025

Статус 2025 (кратко)

• Исторический ареал и земляные работы. 16.11.2020 МКИП выдало разрешение на земляные работы; в 2021 году суды подтвердили, что спор о «невыдаче разрешения» утратил предмет, поскольку разрешение уже было предоставлено.

• Предписание Минкульта 2018 года. Верховный Суд 27.10.2021 отказал в иске другой компании, указав, что предписание адресовано заказчику строительства; практических препятствий для реализации проекта оно не создаёт.

• Санитарно‑защитная зона кладбища. Фактическое расстояние до Зверинецкого кладбища ~44–45 м, отступление от ДБН согласовано НТР Минрегиона на основании вывода Института им. Мартзеева и зелёного буферного пояса; сейчас это скорее репутационный, чем разрешительный фактор.

• Параметры объекта. По скорректированным ТЭП — 298 квартир и 139 апартаментов (всего 437 единиц) и подземно‑наземный паркинг на 290 мест; прежние значения 302/140 и 211 м/м остались в исторических документах. После корректировок проект прошёл положительную экспертизу 17.06.2024.

• Уголовные производства касались в основном действий должностных лиц и прежних участников процесса согласования документов, а не прав инвесторов; сегодня фокус — на фактическом исполнении разрешительных решений.

Что проверить инвестору

• Актуальный комплект документов по своей секции/очереди: ГУО, разрешение ГАСИ/ГИАГ (СС3), последняя экспертиза, листы корректировок.

• Реализацию компенсирующих решений: пожарный доступ на стилобате, зелёный буфер, подпорная стена, дренаж.

• Соответствие цифр в договоре (площадь, тип помещения, машиноместа) актуальным ТЭП.

Вывод редакции

Ключевые разрешительные риски, из‑за которых проект критиковали в 2020–2021 годах, сейчас документально закрыты. Задача инвестора — внимательно сверить договор и реализацию технических решений на площадке.

Отклонения от норм и компенсирующие решения — обновление 2025

Что согласовано

• Пожарный доступ. Вместо классических проездов вокруг домов применена схема подъезда и размещения техники ГСЧС на кровле стилобата с доступом к фасадам; на стилобате запрещено размещать элементы, препятствующие движению пожарных машин (письмо ГСЧС от 22.02.2019).

• Эвакуация. Сочетание эвакуационных потоков с отдельных противопожарных отсеков компенсировано расчетом времени эвакуации, дополнительными выходами и тамбур-шлюзами повышенной огнестойкости; на коридорах запроектировано спринклерное орошение.

• Санитарно-защитная зона кладбища. НТР Минрегиона в 2019 г. согласовало отклонение от строительных норм на основании санитарно-эпидемиологического заключения Института им. Марзеева и зеленого барьера между территорией кладбища и комплексом.

• Технические корректировки 2023-2024. Усилены лифтовые группы (четыре лифта KONE на секцию, включая пожарные), запроектирована подпорная стена со стороны склона, пластовый дренаж и отвод дождевых вод, зеленая кровля с емкостью для дождевой воды, уточнены параметры паркинга.

• Экспертиза. Скорректированный проект получил положительное заключение комплексной экспертизы 17.06.2024.

Что проверить инвестору

• Актуальные схемы «Пожарный доступ/размещение техники» и принятие этих решений эксплуатационными службами.

• Реальное состояние подпорной стены, дренажа, зеленой кровли и дождевой канализации.

• Соответствие фактического количества квартир, апартаментов и паркомест – задекларированным в ТЭП и договоре.

Вывод редакции

Отступления от базовых норм ДБН согласованы в установленном порядке и подкреплены инженерными решениями. Задача покупателя – убедиться, что эти решения реализованы на практике и корректно отражены в документах соглашения.

История проекта и архив аналитики — обновление 2025

В 2020–2021 годах вокруг EDELDORF HILLS было много споров: исторический ареал, санитарная зона Зверинецкого кладбища, судебные процессы по предписанию Минкульта и разрешению на земляные работы. Сейчас этот блок истории закрыт: разрешение МКИП на земляные работы выдано 16.11.2020, а решения судов 2021 года подтвердили исполнение требований по документации.

Структура проекта стала прозрачнее. Заказчик — ООО «Фин‑Инвест Менеджмент», финансирование обеспечивает ООО «Будгруппроектинвест‑1», с ноября 2020 года девелопером выступает Futura Hata, сосредоточившаяся на обновлении публичных пространств, клубной инфраструктуры и инженерии.

Параметры комплекса уточнены: 298 квартир, 139 апартаментов (всего 437 единиц жилья) и паркинг на 290 мест; скорректированный проект получил положительную экспертизу 17.06.2024.

Архивные материалы Nerukhomi за 2020–2024 годы (первые замечания, разбор судебных решений, анализ отступлений от ДБН) мы сохраняем отдельно как исторический контекст для тех, кто хочет глубже погрузиться в бэкграунд проекта. Актуальная оценка рисков и документов — во вкладках «Риски и особенности» и «Отступления от норм».

Что в активе проекта

• Локация — Печерск, окружение несколькими парками и панорамой Днепра; из окон и террас открываются виды на исторический центр города.

• Формат — две башни бизнес‑/премиум‑класса с апартаментами и пентхаусами, объединённые стилобатом с дизайнерским лобби уровня пятизвёздочного отеля, клубной инфраструктурой, парком на нижней террасе и террасой с бассейном и лаунж‑зонами на крыше.

• Инженерия — собственная котельная, «умный дом», система очистки воды, энергоэффективные фасады, солнечные панели, усиленные лифтовые группы KONE, подпорная стена и дренаж склона.

• Репутационный компонент — комплекс отмечен двумя наградами International Property Awards (Residential High Rise Development и Apartment/Condominium), в том числе за пентхаусы с атриумом до 6 м, разработанные студией Lazzarotti Associati.

На что обратить внимание

• На типовом этаже может быть 8–10 квартир и апартаментов — это не камерный дом на 4–6 квартир, а крупный городской комплекс.

• Паркинг на 290 мест покрывает большую часть потребностей, но формально не даёт 100% обеспеченности жилого фонда и коммерции; часть жителей будет пользоваться городскими парковками или каршерингом.

• Плотность заселения выше, чем в малоэтажных клубных домах, но типична для многофункциональных башен в центральных районах.

Вывод редакции

В совокупности параметров EDELDORF HILLS — верхний сегмент бизнес‑класса с элементами премиум‑клубного формата: локация, инженерия и публичные пространства соответствуют международным стандартам, при этом плотность и обеспеченность паркингом ближе к городскому бизнес‑классу, а не к камерному «бутиковому» жилью.