Законопроект о защите инвесторов в строительной сфере по задумке авторов должен уменьшить количество афер в отрасли, поскольку действующее законодательство до конца не отображает реалий сегодняшней жизни.
Об этом заявили юристы НЕРУХОМІ, комментируя проект закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства", обнародованный 5 октября.
Так эксперты определили основные правовые механизмы, которые, по мнению авторов, должны предотвращать строительные аферы и минимизировать риски инвесторов.
Прежде всего, это введение государственной регистрации права собственности на еще не существующие будущие объекты недвижимости в виде квартир, гаражного бокса, другого жилого или нежилого помещения, машиноместа и тому подобное. Устанавливается обязательная регистрация за заказчиком строительства права собственности на неделимый/ делимый объект незавершенного строительства и происходит регистрация права собственности на все будущие объекты недвижимости, что предусмотрено в проектной документации на строительство этого объекта. Также предусмотрена регистрация перехода права собственности от заказчика строительства к кредитору.
Таким образом, только после получения разрешения на строительство жилого комплекса и регистрации права собственности всех квартир, предусмотренных проектом, может осуществляться их продажа с переходом прав собственности к покупателю. Поэтому, как считают эксперты, регистрация прав кредитора на будущие объекты недвижимости еще на начальном этапе строительства, сделает невозможной двойную продажу квартир, а также продажу несуществующих объектов и на которые не получено разрешение на строительство.
"Следующий механизм защиты – это введение гарантийной доли объекта недвижимого имущества, что составляет от 10 до 13% от общей площади, и не может быть продана до ввода объекта в эксплуатацию. А также регистрация обременения прав на будущие объекты недвижимости, включенные в гарантийную долю. Эти объекты запрещается отчуждать до принятия объекта в эксплуатацию", - говорят юристы.
По их мнению, на первый взгляд это очень эффективный механизм для решения форс-мажорных состояний перехода объекта в категорию проблемных долгостроев. Тем более, что авторы предусматривают увеличение гарантийной доли в случае отсутствия страхования ответственности застройщика. Однако, эксперты НЕРУХОМІ заметили, что документ исключает эту норму для схем инвестирования через фонд финансирования строительства (ФФС) и фонд операций с недвижимостью.
"Это выглядит совершенно удивительным, ведь подобная схема инвестирования полностью дискредитировала себя и оказалась неэффективной для защиты интересов и прав инвесторов, учитывая сложившуюся ситуацию с УкрБудом и Аркадой, где привлечение средств осуществлялось именно по этой схеме", - подчеркнули юристы.
Они считают, что отдельно следует выделить положения законопроекта, о возможности покупателей расторгнуть договор купли-продажи будущего объекта. При этом последствия такого расторжения проектом - не определены. Вполне вероятно, что застройщики не будут указывать в договоре возможность возврата средств в случае нарушения заявленных сроков ввода в эксплуатацию и других случаев.
"Поэтому стоит законодательно закрепить обязанность возврата средств застройщиком", - добавили эксперты.
НЕРУХОМІ отмечают необходимость внесения изменений, учитывая, что только в столице, в соответствии с данными Центра мониторинга застройки, есть около 100 долгостроев. Отдельные предложенные механизмы по защите прав кредиторов, положительно воспринимается в обществе и застройщиками, в целом положение законопроекта способствуют обеспечению доступности информации для инвесторов по объекту строительства.
Как сообщали НЕРУХОМІ, проект закона, защищающий права инвесторов перед недобросовестными застройщиками, был опубликован в понедельник, 5 октября, на сайте Минрегиона. Как подчеркивают авторы, он должен очистить рынок недвижимости от различного рода строительных пирамид и незаконных схем.