Жилая недвижимость – всегда была одним из приоритетных вариантов инвестирования. Однако никто из аналитиков до сих пор не исследовал, какие проценты окупаемости существуют сегодня и как война отразилась в целом на рынке.
Эксперты портала НЕРУХОМІ провели собственный анализ соотношения стоимости покупки и аренды жилья бизнес-класса в семи районах Киева (из исследования были исключены нерелевантные для данной категории локации). Также мы подсчитали индекс доходности и срок окупаемости инвестиций в зависимости от местоположения. В расчеты доходности мы не включали суммы налогообложения, ведь физические лица по разному себя ведут в налоговой плоскости.
Свежий анализ от портала НЕРУХОМІ
nerukhomi.ua
Анализ доходности рынка аренды квартир бизнес-класса
Жилье бизнес-класса имеет некоторые преимущества над другими категориями жилой недвижимости. В первую очередь, это высокая ликвидность и рыночная привлекательность даже в кризисные периоды. Наблюдения за рынком недвижимости подтверждают, что квартира в домах комфорта и бизнес-класса теряет в стоимости и спросе гораздо меньше, чем объекты эконом и премиум категорий. Жилые комплексы "Комфорт плюс" и "Бизнес" обладают привлекательными характеристиками по расположению, качеству строительства, безопасности и инфраструктуре и являются воплощением новой философии жизни современных украинцев. До войны бенчмарк доходности от аренды таких квартир составил 8-10% годовых.
Мы проанализировали имеющиеся в продаже одно- и двухкомнатные квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и предложения по аренде по состоянию на июнь этого года.
Классически для Киева, Печерский район – это Мекка застройки категории бизнес и премиум. Здесь вдвое больше объявлений по продаже/аренде, чем в следующем по количеству районе: 103 в продаже и 114 в аренде. За ним следует Голосеевский район: 53 в продаже и 59 в аренде Меньше всего, в Дарницком районе, здесь 13 квартир в продаже и 12 в аренде. В Шевченковском и Оболонском районах предложение квартир на продажу несколько превышает аренду 36/29 в Шевченковском и 36/25 соответственно в Оболонском.
Для релевантного анализа мы рассмотрели отдельно одно- и двухкомнатные квартиры в ЖК бизнес-класса.
Однокомнатные квартиры:
Цены за квадратный метр однокомнатной квартиры бизнес-класса стартуют от $2427 в Оболонском районе до $3460 в Голосеевском. При этом цена аренды составляет от $11 за кв. м в Дарницком, Днепровском и Оболонском до $16 за кв.м в Голосеевском и Печерском.
Средневзвешенный показатель окупаемости аренды для однокомнатных квартир бизнес-класса будет выглядеть следующим образом:
- 6,0% в Печерском районе со сроком окупаемости 17 лет;
- 5,7% в Голосеевском и Оболонском районе со сроком окупаемости 18 лет;
- 5,6% в Шевченковском районе со сроком окупаемости 18 лет;
- 5,5% в Соломенском районе со сроком окупаемости 18 лет;
- 5,0% в Днепровском районе со сроком окупаемости 20 лет;
- 4,6% в Дарницком районе со сроком окупаемости 22 года.
Двухкомнатные квартиры:
Здесь картина отличается от рынка однокомнатных квартир, самый дешевый метр можно купить в Днепровском районе по $2471, а самый дорогой в Печерском по $3235. При этом самая дорогая аренда в Голосеевском и Шевченковском районах: $17 за кв.м. Самая дешевая аренда по $12 за кв.м в Дарницком, Днепровском и Соломенском районах.
Стоимость аренды и сроки окупаемости
Цены на аренду квартир бизнес-класса напрямую коррелируют со стоимостью такого жилья на рынке продаж. Самая высокая ставка аренды, согласно исследованию, зафиксирована на двухкомнатные квартиры в Голосеевском и Шевченковском районах – по $17/кв.м, самые низкие – в однокомнатных квартирах Днепровского, Дарницкого и Оболонского районов – $11/кв.м.
В среднем ставка аренды составляет $14-15/кв. м в месяц.
По доходности от аренды в бизнес-классе лидируют двухкомнатные квартиры в Шевченковском районе – 7% годовых. Самый низкий показатель доходности однокомнатных квартир Дарницкого района – 4,6%.
Срок окупаемости такого жилья при актуальных ценах и рыночных арендных ставках составляет от 17 до 22 лет. Быстрее всего окупаются однокомнатные квартиры бизнес-класса в Печерском районе столицы. Дольше всего – в Дарницком.
Средневзвешенный показатель доходности от аренды двухкомнатных квартир бизнес-класса будет выглядеть следующим образом:
- 7,0% в Шевченковском районе со сроком окупаемости 14 лет;
- 6,6% в Голосеевском районе со сроком окупаемости 15 лет;
- 5,6% в Днепровском районе со сроком окупаемости 18 лет;
- 5; 5% в Печерском районе со сроком окупаемости 18 лет;
- 5,4% в Дарницком районе со сроком окупаемости 18 лет;
- 5,3% в Соломенском районе со сроком окупаемости 19 лет;
- 5,2% в Оболонском районе со сроком окупаемости 19 лет.
Подводя итог
В общем, жилье бизнес-класса в Киеве остается выгодным инвестиционным инструментом, поскольку предлагает надежную сохранность и перспективу приумножения вложенных средств.
Благодаря высокой ликвидности такие квартиры окупаются быстрее (средний показатель окупаемости по рынку, согласно исследованию – 22-30 лет). Конечно, война внесла свои коррективы, вместо доходности в 8–10% теперь владельцы недвижимости могут рассчитывать на 5,5–6 %.