В октябре на рынке недвижимости произошли важные законодательные изменения: президент подписал закон об окончательной отмене долевого участия за 2020 год, а Верховная Рада приняла реформу оценки недвижимости и земли. В то же время исследование финансовой отчетности выявило более 5,4 тысяч строительных компаний, по меньшей мере два года не декларирующих доходов. Среди других заметных событий – налоговое дело вокруг одесских строительных компаний, спор о превращении апартаментов в жилье в Брюховичах и планы масштабной застройки села Драгомирчане под Ивано-Франковском.
Также в дайджесте от портала Нерухомі – статистика доступности аренды в Украине. По данным совместного исследования OLX Работа и OLX Недвижимость аренда однокомнатной квартиры может забирать от 15% до 81% месячного заработка в зависимости от профессии. Наибольшая нагрузка приходится на работников с более низкими доходами, в том числе поваров и кассиров, тогда как специалисты с более высокими зарплатами тратят на жилье значительно меньшую часть заработка.
Отмена долевого участия за 2020 год
Президент Украины подписал закон №5018-IX, который прекращает начисление и взыскание долевого участия в развитии инфраструктуры общин по действующим в 2020 году переходным положениям. Изменения также распространяются на соответствующие судебные споры и исполнительные производства.
Долевое участие отменили в 2019 году, однако для 2020-го оставили переходные правила: застройщики должны платить до 2% стоимости строительства жилых объектов и до 4% сметной стоимости нежилых. Из-за неоднозначности законодательства возникли сотни судебных споров, в частности, относительно объектов, строительство которых начали до 2020 года или в течение него, но завершили позже. Новый закон прекращает соответствующие обязательства, а исполнительные документы по таким решениям суд должен признавать не подлежащими исполнению. Кроме того, документ позволяет финансировать разработку градостроительной документации общин не только из местных бюджетов, но и из других не запрещенных законом источников.
Эксперты портала Нерухомі подробно разобрали, чего ждать украинцам от нового закона.
Реформа оценки недвижимости и земли
Верховная Рада 14 октября приняла в целом законопроект №13435 о реформе системы оценки имущества. Изменения предполагают приближение оценки к международным стандартам, цифровизацию процедур, усиление контроля над оценщиками и введение единого подхода к определению стоимости недвижимости вместе с земельным участком. В частности, дом и землю будут оцениваться как единственный объект, который должен уменьшить разногласия в определении их стоимости, но не означает юридического объединения имущества.
Отдельный блок реформы касается оценки ущерба от войны: унификация подходов должна сделать определение стоимости поврежденного и разрушенного имущества более последовательным. Также предусмотрено обновление профессионального регулирования оценщиков, создание единой профессиональной организации и механизмов ответственности за нарушение. В то же время, принятие закона не обязывает собственников недвижимости срочно проводить переоценку, если для этого нет конкретной потребности.
Ситуация на строительном рынке
В Украине 5466 компаний, связанных со строительством, по меньшей мере, два года подряд декларируют нулевой доход или не указывают его в финансовой отчетности. Из них 4279 предприятий занимаются строительством построек, еще 1187 специализируются на отдельных строительных работах. Об этом сообщает Absolution Leaks по результатам исследования 52 202 действующих предприятий с нулевыми или неуказанными доходами.
Больше всего таких компаний работают в сегменте строительства построек. В то же время, отсутствие задекларированного дохода не обязательно свидетельствует о прекращении деятельности: часть предприятий могла приостановить работу из-за войны, потери мощностей, работников или рынков сбыта. Остальные могут оставаться зарегистрированными из-за сложности и стоимости процедуры ликвидации бизнеса.
Схема уклонения от уплаты налогов по-одесски
В Одессе в суд направили обвинительный акт в отношении директора строительной компании, подозреваемого в уклонении от уплаты 9,84 млн грн налогов из-за оформления фиктивных строительных работ. По материалам расследования, схема действовала в 2019-2020 годах и предусматривала искусственное увеличение расходов и формирование налогового кредита по НДС. Следствие связывает эти операции с компаниями ООО "Ханбер" и ООО "Ханбер Трейд", относящимися к проектам под брендом Graf Development. Среди них – ЖК Манхэттен, Derby Style House и Приморские Сады. В открытых данных конечным бенефициаром соответствующих структур указан литовский бизнесмен Гердас Дубрицкас.
По версии следствия, через сеть фактически не выполнявших строительных работ подрядчиков оформили налоговые накладные на 41,23 млн грн. Дубрицкас ранее фигурировал в публикациях из-за остановки строительства ряда одесских жилых комплексов после начала полномасштабной войны, в результате чего инвесторы остались без обещанного жилья. Обвинительный акт был передан в суд, на имущество директора наложен арест, а государство заявило иск о возмещении 9,84 млн грн.
Апартаменты как жилье
Компания "Львов резорт" начала продажу квартир и коттеджей в Брюховичах вблизи Львова, хотя градостроительные условия и ограничения предусматривают на этом участке строительство комплекса отдыха с апартаментами, SPA и бассейнами. Сначала застройщик уверял местных жителей и городские власти, что постоянного жилья на территории не будет, а объект будет работать как апарт-отель. Однако теперь в отделе продаж сообщают, что апартаменты покупают преимущественно для проживания, а аренду предлагают только на длительный срок. Владелец компании Игорь Пономаренко подтвердил изменение концепции: из 135 запланированных апартаментов 42 могут стать жилыми.
Во Львовском горсовете считают, что использование комплекса для постоянного проживания противоречит рекреационному назначению земельного участка. Заммэра Любомир Зубач предложил застройщику пересмотреть формат проекта и подчеркнул, что в случае строительства жилья город ожидает участия компании в развитии инфраструктуры. Отдельное внимание привлекает владелец "Львов резорт" Пономаренко, который в 2025 году вместе с другими фигурантами заключил соглашение с прокурором о признании виновности в деле коллаборационной деятельности, связанной с продажей металлопрофиля российской компании. Сам Пономаренко заявлял, что не знал о поставках продукции в РФ.
Масштабная застройка под Франковском
В Ивано-Франковской общине был обнародован проект генплана села Драгомирчане, который предусматривает масштабное жилищное строительство до 2046 года. Документ охватывает более 700 га, а численность населения села по прогнозам разработчиков может возрасти с 1500 до 17 000 человек. Под новую жилую застройку планируют отвести около 164 гектаров: 90 гектаров – под частные дома и 74,5 гектаров – под многоквартирное жилье. В частности, в урочище Померки предусмотрели 71,5 га под многоэтажки, а в урочище Петрово – еще 3 га. Всего в этих районах могут построить жилье примерно на 7000 квартир.
Помимо жилых кварталов генплан предусматривает около 72 га под общественную инфраструктуру, в том числе торговый центр, аквапарк, парк развлечений, школу, спортивный комплекс и реабилитационный центр. Также запланировано четыре парка, бульвар и скверы общей площадью 35,5 га. Проект будет вынесен на общественные слушания 2 ноября.
Статистика и цифры
В Украине аренда однокомнатной квартиры в зависимости от профессии поглощает от 15 до 81% медианного месячного заработка. В сентябре 2026 года медиа стоимость такого жилья составляла 12 500 грн в месяц. Наибольшая финансовая нагрузка приходится на работников с невысокими доходами: повара тратят на аренду около 81% зарплаты, кассиры – 79%, автомойщики – 75%, пекари – 74%. Об этом свидетельствуют результаты совместного исследования OLX Работа и OLX Недвижимость.
Наименьшую же долю дохода на жилье направляют специалисты с более высокими заработками. В частности, штукатуры с медианной зарплатой 85 тыс. грн тратят на аренду около 15%, фасадщики, технологи и стоматологи с заработком 70 тыс. грн – 18%. Для учителей с зарплатой 32 тыс. грн. этот показатель составляет 39%, продавцов-консультантов и официантов с доходом 30 тыс. грн. – 42%. Аналитики отмечают, что фактическая часть расходов зависит от города, района и характеристик квартиры.