Ноябрь 2025 года принес ключевые изменения в сфере строительства и регулирования рынка недвижимости. Правительство приняло новую методику ценообразования для проектов восстановления, заложив стандартизированные подходы к расходам и доходности подрядчиков. Параллельно Украина официально интегрировала международный стандарт доступности в собственную нормативную базу, что задает новые требования к безбарьерности зданий и общественных пространств. Одновременно с этим государство усиливает финансовый контроль на рынке.
Об этом и другом читайте в последнем дайджесте за прошлый месяц от портала Нерухомі.
Новые правила ценообразования
Правительство приняло новые правила расчета стоимости строительных работ для проектов восстановления инфраструктуры. По обновленной методике установлены единые ориентиры: 10% — общепроизводственные расходы, 3% — административные, 15% — прибыль подрядчика. Также вводится База цен на материалы и Кодификатор строительной продукции, что должно исключить завышение стоимости и повысить прозрачность рынка.
Отдельно уточнен подход к оплате труда: зарплаты строителей должны соответствовать отраслевым гарантиям и могут увеличиваться в случае работы в сложных условиях. Новые правила будут действовать в период военного положения и еще год после его завершения.
Новый стандарт
Украина утвердила новый национальный стандарт ДСТУ ISO 21542:2025, который устанавливает международные требования к доступности зданий и общественных пространств. Документ определяет параметры безбарьерности — от ширины дверей и уклона пандусов до освещения, навигации и звуковых сигналов. Его цель — обеспечить комфорт и безопасность для людей с инвалидностью и всех маломобильных групп, сообщили в Минрегионе.
Стандарт ISO 21542, который применяют страны ЕС, Канада, Япония и Австралия, стал частью украинской нормативной базы и уже интегрируется в обновленные ДБН. Кроме того, недавние изменения в ЕДЭССБ ввели обязательный чек-лист доступности в проектной документации, что должно усилить контроль за соответствием новых зданий современным принципам безбарьерности.
Ситуация на рынке
С 1 января 2026 года налоговая усиливает контроль за доходами граждан при операциях с недвижимостью. Нотариусы будут подавать расширенные отчеты: государственные — ежемесячно, частные — ежеквартально с помесячной детализацией. В отчетность будет вноситься информация обо всех сделках, включая участников, полную стоимость объекта и суммы уплаченных налогов. Данные будут автоматически передаваться в ГНС, что позволит сверять задекларированные доходы покупателей с реальной ценой приобретенного имущества.
В случае выявления несоответствий налоговая может потребовать подтверждение происхождения средств или инициировать проверку. Эксперты советуют заранее подготовить документы об источниках доходов и не занижать стоимость сделок, ведь любые расхождения в данных могут вызвать дополнительные вопросы со стороны контролирующих органов.
Перспективные долгострои
В Киеве могут ввести в эксплуатацию ряд долгостроев скандального застройщика Анатолия Войцеховского, в частности ЖК Посольский, Кузьминский, Кузьминский 2, Затишный и Park Hills в Шевченковском районе. Депутат Киевсовета Александр Бродский сообщил, что город готовит масштабную реконструкцию инженерных сетей в квартале между улицами Сикорского, Жабаева, Руданского и Магистральной. Это позволит подключить проблемные дома к коммуникациям и создаст технические условия для их узаконивания.
Бродский подчеркнул, что Войцеховский оставил после себя десятки незаконных ЖК и около 15 тысяч обманутых инвесторов, которые годами жили на временных подключениях без разрешительной документации. Модернизация сетей продлится до 2028 года и, по словам депутата, даст шанс жителям получить легальное и безопасное жилье после многолетней неопределенности.
Борьба за Ланжерон
Одесский горсовет подтвердил, что на объекте M1 Club Apartments на Ланжероне ведется самовольное строительство: вместо разрешенных восьми этажей построено уже одиннадцать, продолжается строительство двенадцатого. Активисты отмечают, что чрезмерная этажность перекрыла вид на море с Мемориала неизвестному матросу и требуют демонтировать незаконно достроенные уровни.
Из-за военного положения и запрета на плановые проверки ГАСК обратился в профильное министерство за разрешением на внеплановую инспекцию, которая должна определить дальнейшую судьбу объекта. Активисты в то же время настаивают на проверке законности выданных разрешений и предупреждают, что неконтролируемая застройка на Ланжероне создает опасный прецедент разрушения охраняемого культурного ландшафта Одессы.
ЖК для переселенцев
В Днепре планируют построить новый многоквартирный жилой комплекс специально для внутренне перемещенных лиц. Соответствующий проект решения городского головы обнародован на сайте горсовета и сейчас проходит согласование.
ЖК построят в районе дома №2 на ул. Ивана Багряного. Особенностью объекта станет современное противорадиационное укрытие двойного назначения. Заказчиком выступит департамент капитального строительства, который подготовит проектную документацию, получит разрешения и проконтролирует работы. После завершения комплекс передадут на баланс департамента жилищного хозяйства, а жителей города будут информировать о ходе строительства.
Статистика и цифры
Около 40% украинцев планируют арендовать жилье в ближайшее время, еще 37% уже арендуют — свидетельствует исследование OLX Недвижимость. Главным мотивом стала потребность иметь отдельное пространство (51%, +13% за год), а также улучшение условий проживания (37%) и переезд из-за работы (21%). На выбор жилья больше всего влияют цена (84%), район (71%), количество комнат (68%) и доступность транспорта (67%). Впервые ключевым фактором стали критерии безопасности — автономность, удаленность от стратегических объектов и наличие укрытия.
Основные вызовы рынка — высокие цены (89%) и конкуренция (75%). Растет количество дискриминационных отказов, особенно семьям с маленькими детьми (+14% за год). При оценке стоимости жилья 75% арендаторов ориентируются на похожие объявления, тогда как только 11% доверяют оценке риелторов. Аналитики отмечают, что спрос остается стабильно высоким, а критерии выбора смещаются в сторону безопасности и автономности — требования, формирующие новую реальность жизни во время войны.