Государственная ипотечная программа "єОселя" вступает в новый этап развития. Уже с февраля 2026 года она заработает по обновленным правилам, которые меняют не только механику финансирования, но и подходы банков к кредитованию и требования к жилью, приобретаемому при государственной поддержке. Фактически программа эволюционирует из инструмента массового доступа к ипотеке в более структурированный продукт с более четкими ограничениями и фокусом на контроль рисков.
Рынок ожидает роста количества выданных кредитов и заключенных сделок, но преимущественно в сегменте так называемых "ликвидных" площадей. Новые лимиты предусматривают предельную площадь до 115,5 м² для квартир и до 125,5 м² для частных домов. Такой шаг должен стимулировать спрос на более компактное и доступное жилье, одновременно сдерживая использование программы для приобретения чрезмерно больших или инвестиционных объектов.
Часть изменений уже вступила в силу с начала года, еще один пакет начнет действовать с 9 февраля. В "Укрфинжилье" объясняют, что обновления направлены на расширение программы при одновременном снижении рисков злоупотреблений. Ключевые нововведения касаются введения четких лимитов на площадь и стоимость жилья, приобретаемого по "єОселею", что должно сделать программу более прогнозируемой для государства и понятной для участников рынка.
Какие изменения предшествовали
Предпосылкой для дальнейшей эволюции программы "єОселя" стала существенная финансовая поддержка со стороны государства. В конце 2025 года ЧАО "Украинская финансовая жилищная компания" ("Укрфинжитло") получило 30 млрд грн докапитализации в форме облигаций внутреннего государственного займа. Решение принял Кабинет министров, а механизм предусматривал выпуск Минфином ОВГЗ и их обмен Министерством экономики на акции дополнительной эмиссии компании для увеличения ее уставного капитала. Государство разместило три выпуска бумаг сроком на 4, 5 и 7 лет со ставками 14,1%, 12,9% и 11,0% годовых соответственно, что обеспечило программе долгосрочный финансовый ресурс.
В Минэкономики тогда отмечали, что эти средства должны гарантировать стабильное финансирование ипотечного кредитования на несколько лет вперед, сохранить объемы выдачи кредитов и профинансировать десятки тысяч новых сделок в рамках "єОселі". Министр экономики Алексей Соболев подчеркивал, что докапитализация создает предсказуемые условия для граждан и одновременно поддерживает стабильность на рынке недвижимости. Фактически государство впервые заложило под программу финансовую подушку не на месяцы, а на годы.
Параллельно с финансовым усилением правительство обновило наблюдательный совет "Укрфинжилья". Это решение было принято в конце 2025 года на фоне очередной докапитализации компании. Обновление органа корпоративного управления имело целью усилить контроль за использованием средств и подготовить институциональную основу для дальнейших изменений в программе – более жестких, прозрачных и ориентированных на долгосрочную устойчивость "єОселі".
Новые правила "єОселі" в 2026 году: кого и как коснутся изменения
Начало 2026 года станет новым этапом для государственной ипотечной программы "єОселя". Правительство утвердило ряд изменений, которые должны сделать льготную ипотеку более доступной и в то же время социально ориентированной. Часть нововведений заработала уже с 10 января, другие – с 9 февраля 2026 года. Речь идет как о расширении круга участников, так и о корректировке требований к жилью, которое можно приобрести в рамках программы.
Прежде всего, правительство уравняло в правах мобилизованных военнослужащих с контрактниками. С 10 января 2026 года мобилизованные во время войны могут оформлять ипотеку по ставке 3% годовых. Для этого внесли изменения в постановление Кабмина №856 от 2 августа 2022 года. Таким образом, государство фактически распространило льготные условия на более широкий круг семей военных, которые ранее не имели доступа к самой дешевой ставке по программе.
Второй большой блок изменений касается параметров жилья. С 9 февраля 2026 года вступят в силу обновленные требования к максимальной площади и стоимости объектов. Правительство разрешило превышение нормативной площади до +10%, но только для жилья на первичном рынке возрастом до трех лет. Также вводится возможность превышения стоимости одного квадратного метра до +10% и общей предельной стоимости жилья – тоже до +10%. Это должно расширить выбор объектов, не снимая при этом базовых социальных ограничений программы.
Отдельно установлены четкие лимиты максимально допустимой площади: 115,5 кв. м для квартир и 125,5 кв. м для индивидуальных жилых домов. Кроме того, меняются нормы по так называемой "нормативной" площади, которая учитывается как для уже имеющегося жилья в собственности, так и для приобретаемого. Вместо подхода "на одного человека" вводится новая база: 52,5 кв. м для квартир или 62,5 кв. м для частных домов на 1-2 человека плюс 21 кв. м на каждого следующего члена семьи. Это делает правила более гибкими для молодых семей и домохозяйств с двумя взрослыми без детей.
Позиция оператора программы: что говорит "Укрфинжитло"
Председатель правления "Укрфинжитла" Евгений Мецгер отметил, что изменения должны повысить доступность программы и уменьшить финансовые риски для заемщиков. По его словам, уравнивание условий для мобилизованных и контрактников гарантирует равный доступ семей военнослужащих к ипотеке под 3% и усиливает социальную поддержку тех, кто защищает Украину.
Комментируя обновление параметров жилья, Мецгер подчеркнул, что решение направлено на адресную помощь. "Такое решение направлено на адресную поддержку тех, кто действительно нуждается в помощи", – пояснил он, отметив, что новые лимиты площади и стоимости должны сделать "єОселю" более социально ориентированной и в то же время устойчивой в долгосрочной перспективе.
Результаты, которые меняют жизнь: как работает "єОселя"
Государственная программа доступной ипотеки "єОселя", которая стартовала в октябре 2022 года, за более чем три года стала одним из ключевых инструментов поддержки украинцев в вопросе жилья. За это время более 22 тысяч граждан оформили кредиты на сумму почти 38 млрд грн, причем почти половина всех заемщиков – 49% – это военнослужащие и представители силового блока. Только в этом году жилье по программе приобрели 7300 семей на почти 14 млрд грн. Среди них 38% составляют военные и силовики, 36% – украинцы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, 11% – внутренне перемещенные лица, по 5% – медики и педагоги, а еще 3% и 2% соответственно – ветераны и ученые.
Евгений Мецгер подчеркивает, что за сухой статистикой стоят реальные человеческие судьбы. По его словам, только в 2025 году собственное жилье получили более 4 тысяч детей, а за все время существования программы — почти 14 тысяч. Дополнительным шагом к расширению доступности ипотеки стало введение с 10 сентября 2025 года нового механизма компенсаций для ВПЛ и жителей прифронтовых территорий. Министерство социальной политики покрывает 70% первого взноса, 70% ежемесячных платежей в течение первого года и сопутствующие расходы на заключение соглашения (до 40 тыс. грн). Этот инструмент снижает финансовую нагрузку в самый сложный начальный период и делает приобретение жилья более реальным для тех, кто потерял дом или был вынужден покинуть его из-за войны.
Итог
В нынешних условиях войны и общей нестабильности рынка недвижимости "єОселя" фактически остается его единственным системным драйвером. Программа не просто поддерживает спрос на жилье, но и удерживает саму логику ипотечного рынка в рабочем состоянии, когда частные банки и девелоперы не готовы массово брать на себя долгосрочные риски. Обновленные правила 2026 года выглядят как попытка найти баланс между социальной миссией и финансовой дисциплиной: государство сохраняет льготную ипотеку, но делает ее более управляемой, адресной и прогнозируемой.
Фактически "єОселя" переходит от режима антикризисного инструмента к модели долгосрочной политики в сфере жилья. Если новые ограничения не сузят доступ к программе для ключевых целевых групп, а финансовая подушка "Укрфинжилья" действительно обеспечит непрерывность кредитования, государство получит не только социальный эффект, но и стабилизационный механизм для всего рынка недвижимости на ближайшие годы.