ЖК DELREY: строить еще не начали, а проблем уже хватает

Находиться в сердце мегаполиса и одновременно отдыхать от суеты большого города – это не оксюморон, а рекламный слоган одного нового жилого комплекса в Киеве – ЖК DELREY на Печерске.

Впрочем, пока это только обещания. В реальности на участке на Военном проезде, 8 только что начались подготовительные работы. Однако потенциальных инвесторов уже соблазняют яркими визуализациями причудливого стеклянного здания с собственными садами-террасами, настоящим парком на крыше и впечатляющими видами на старый город. А еще инвестициями, что будут приносить, как уверяет застройщик, "от 15% годовых" и стабильный доход "от 13 тысяч долларов в год".

Стоит ли верить этим обещаниям, а также насколько документы на строительство ЖК DELREY соответствуют действующему законодательству – разбирались эксперты НЕРУХОМІ.

Что обещают

Как уверяет сайт объекта, минимальная площадь квартиры в ЖК DELREY – 47 кв м. Чем выше, тем больше по площади квартиры заявленные в плане, прям до апартаментов площадью от 100 до 232 м на 23-24 этажах. Первые 3 уровня отведут под коммерцию. Дополнительное преимущество – близость к центру, ботанический сад в пешеходной доступности, развитая инфраструктура района. Будущий комплекс будет насчитывать 242 квартиры в 20 вариантах планировок.

Все это в комплексе, по мнению девелопера, должно убедить инвесторов сломя голову нести свои средства в отдел продаж еще до начала официального старта продаж. Причем, как тех, кто ищет жилье для себя, так и тех, кому нужен удобный и просторный современный офис.

Заказчиком ЖК DELREY выступает ООО "Печерская автомобильная компания". В сети неоднократно проект ссылается на компанию-девелопера Delmar. Правда, на сайте объекта ни одного упоминания о девелопере нет. Так же как и компания Delmar на своей веб-странице по непонятным причинам не указала о своей причастности к строительству этого комплекса. В отделе продаж также отрицают связь с компанией Delmar.

От мечты к реальности

В реальности заказчик, на первый взгляд, вполне имеет право на проведение подготовительных работ. В реестре разрешительных документов на сайте Госархстройинспекции сообщение о начале этих работ есть. Однако этот документ, поданный самим заказчиком, позволяет ему проводить исключительно подготовительные работы – как планирование территории, подведение и вынос инженерных сетей, вырубка деревьев, если таковые имеются на территории... И совершенно не позволяют начинать строительство. А также не гарантируют, что разрешение на проведение уже строительных работ компания получит.

Тем более, что при дальнейшем изучении эксперты НЕРУХОМІ обнаружили проблемы, которые могут существенно осложнить заказчику получение разрешений для начала строительных работ.

Так, в июле 2019 ООО "Печерская автомобильная компания" получила исходные данные на проектирование застройки земельного участка. Однако уже за 4 месяца главный инспектор строительного надзора Департамента ГАСК в Киеве приостановил действие этих исходных данных через определенные нарушения при выдаче этих градостроительных условий и ограничений. Какие именно нарушения были допущены – не сообщается.

Самая распространенная для новостроек проблема – нарушение целевого назначения земельного участка. В случае с ЖК DELREY, изменение целевого назначения участка состоялось, и, исходя из имеющейся официальной информации, выглядит вполне законным.

А вот сами исходные данные, действие которых было приостановлено до исправления этих загадочных нарушений, найти можно.

Согласно ГУО, предельная высота здания, согласно проектных решений детального плана территории, на этом участке не может превышать 30 этажей. Однако, окончательная высотность конкретного сооружения определяется при проектировании и обязательно с учетом охранного законодательства и по согласованию с Минкультом, а также – Украерорухом, Госавиаслужбой и аэропортом "Жуляны".

Также в проекте обязательно должны быть предусмотрены места для отдыха жителей, а также хозяйственные, спортивные и другие площадки.

Далее заказчик строительства должен подать проектную документацию на рассмотрение научно-методчиного совета Министерства культуры Украины и Консультативного совета по вопросам охраны культурного наследия, а в случае возникновения замечаний от этих структур, доработать ее.

Но поскольку приостановлено действие ГУО, которые являются основными исходными данными для проектирования, автоматически останавливается и разработка проекта. Но пока разработкой проектной документации, заказчик строительства заниматься не может.

Потенциальным инвесторам комплекса стоит следить за развитием ситуации. Остановленное действие ГУО по закону является причиной отказа в разрешении на строительные работы и пока не будет возобновлено, то будет проблемой при получении разрешения на строительство указанного ЖК. И почти гарантированно приведет к задержке старта строительства дома, ведь об исправлении указанных нарушений заказчиком строительства до сих пор в открытых источниках не упоминается.

Плотная застройка на сложных участках

Не исключено, что загадочные нарушения обусловлены особенностями территории, на которой ООО "Печерская автомобильная компания" собралась строить свою высотку. Согласно данным геопортала "Градостроительный кадастр Киева" участок на Военном проезде, 8 попадает в зону подтопления. Такое в проектной документации должен учесть застройщик DELMAR. Но поскольку проект не может быть финализирован, также неизвестно учли ли это заказчик и застройщик, и проводили ли работы по предотвращению подтоплений.

Не удалось установить также, учел ли заказчик строительства тот факт, что земельный участок также попадает в санитарно-защитную зону и частично находится в оползнеопасном районе.

Эти риски обязывают заказчика строительства перед началом проектирования позаботиться о проведении комплексного изучения геологических и гидрологических условий района. И получить технические условия в КП "СУППР", провести инженерно-геодезические изыскания, а при разработке проекта предусмотреть установление элементов инженерной защиты от оползней и обвалов.

Было ли заказчиком строительства комплекса сделано хоть что-то из перечисленного – пока неизвестно. Но соблюдение этих требований становится особенно важным, учитывая планы заказчика строительства построить на территории подземный паркинг на 192 места: при таких условиях риски для жителей комплекса значительно возрастают. А игнорирование требований законодательства заказчиком строительства может вылиться в проблемы со сдачей дома в эксплуатацию.

Поэтому, остается надеяться на ответственность застройщика при осуществлении размещения объекта в соответствии с государственными строительными нормами, касающихся плотности застройки, расстояния между зданиями и мощности коммуникаций, учитывая небольшую площадь земельного участка и его инвестиционную привлекательность.

Инвесторам, которые рассматривают возможность инвестирования в жилой комплекс DELREY несмотря на то, что сейчас кроме сообщения о проведении подготовительных работ у заказчика строительства соответствующего разрешения строить нет – в отделе продаж, в первую очередь, следует поинтересоваться, планируется ли на участке проведение комплекса гидроизоляционных работ. С другими рекомендациями экспертов НЕРУХОМІ, которые могут минимизировать риски инвестирования в этот комплекс, можно ознакомиться на нашем портале на странице ЖК DELREY – во вкладке Документы.