2025 году по новостройке в Южном, которую на рынке подают как ЖК "Парус", уже подавали пакет документов на ввод в эксплуатацию. Однако результативного сертификата до сих пор нет. Аналитическая команда Нерухоми проанализировала документы по объекту и его разрешительную историю.
ЖК "Парус" в Южном - это кейс, где публичная подача объекта и документы содержат разные характеристики. В продажной версии говорится о бренде TIM Development, доме у моря, двух секциях, 220 квартирах, подземном паркинге и новом сроке введения — II квартале 2026 года. В документах фигурируют другие параметры объекта, земля в коммунальной собственности, право постоянного пользования Одесской областной прокуратурой и отсутствие сертификата после попытки введения.
Начинается всё с земли. Участок с кадастровым номером 5111700000:02:006:0190 находится в коммунальной собственности, но право постоянного пользования зарегистрировано за Одесской областной прокуратурой. Для жилого проекта это уже нетиповая стартовая рамка. Но земля прокуратуры — не единственная особенность этой модели. Дальше в документах появляется ОК "Жилищное товарищество "Парус"", а генподрядчиком строительства указано ТОВ "ТІМ", бенефициаром которого значится Максим Михалочкин.
На этом этапе в документах появляются связи между прокуратурой, кооперативом и подрядчиком, которые важны для понимания модели реализации проекта. В материалах ЕГЭССС среди оснований для проекта корректировки прямо упоминается договор о долевом участии в строительстве и проектировании от 14 ноября 2019 года между Прокуратурой Одесской области и ОК "Жилищное товарищество "Парус"". Позже, 4 января 2022 года, ТОВ "Трастинвестменеджмент" / ТОВ "ТІМ" заключило с кооперативом договор генерального подряда на строительство дома №11Б. То есть, в этой модели прокуратура, кооператив и подрядчик фигурируют как связанные участники реализации проекта.
Еще один важный момент – разница между публичной подачей объекта и данными реестра. В публичной подаче "Парус" - это две 10-этажные секции на 220 квартир. Но в пакете на ввод в эксплуатацию фигурирует один девятиэтажный жилой дом №11Б на 192 квартиры, без очередей и пусковых комплексов. Речь идет не просто о разнице в описании, а о различных технико-экономических характеристиках одного и того же проекта в публичной подаче и документах.
На этом фоне история с вводом в эксплуатацию выглядит не менее важной. 29 апреля 2025 года по объекту уже подавали пакет на сертификат готовности. Но документ получил статус "возвращено без рассмотрения", а основанием стало заявление самого заказчика. Формально это не отказ ДИАМ. Но именно такой механизм позволяет не оставлять в реестре официальное негативное решение по объекту и не показывать публично реальные основания, по которым пакет не проходит процедуру. Для покупателя разницы нет: дом пытались ввести в эксплуатацию, но результата нет до сих пор. Почти год спустя в реестре так и не появилось результативного ввода.
История с разрешительными документами тоже не была прямой. В 2020 году объект уже получал отказ в разрешении на строительство. Среди причин были вопросы к виду использования земельного участка, техническим условиям, экспертному отчёту и модели договоров, заключённых через кооператив. Действующее разрешение на новое строительство девятиэтажного жилого дома №11Б датировано уже 2 августа 2024 года. То есть разрешительная история проекта включала отказ, новый пакет документов и дальнейшую попытку ввода, пока не завершившуюся результативным сертификатом.
Во время анализа документов по ЖК "Парус" мы увидели, что даже история с паркингом здесь имеет расхождения между продажной подачей и тем, как в документах закрывают нормативную потребность в местах. В продажной версии — 72 места. В документах фигурируют уже 83, 105 и 109, а среди исходных данных отдельно упоминается договор аренды парковочных мест. Часть парковки вообще выносят вдоль ул. Приморской и на прилегающую территорию вдоль границы участка. То есть вопрос соответствия нормативам здесь решают не только самим паркингом в доме, но и внешними решениями. Для покупателя удобная маркетинговая цифра легко может обернуться ежедневными поисками места просто на улице.
Мы уже коротко разбирали этот кейс в Telegram-канале Nerukhomi, а в этом материале собрали более полную картину по документам и разрешительной истории объекта.
В итоге речь идет не только о смещении сроков строительства. Документы по объекту фиксируют землю прокуратуры, кооперативную модель, участие подрядчика под брендом TIM Development, разные характеристики объекта в публичной подаче и реестре, а также отсутствие результативного ввода в эксплуатацию после попытки 2025 года. Поэтому этот кейс требует внимательного чтения документов, а не только маркетингового описания проекта.