Инвестирование в незаконное строительство первичной недвижимости, пожалуй, одна из ведущих тенденций в Украине. К примеру, довольно масштабный киевский объект ЖК Нивки-Парк сооружают без разрешений. Однако для инвесторов данный факт не является тайной и не служит "стоп-сигналом". Украинцы вкладывают деньги в этот самострой, доверяя бренду застройщика и пребывая в уверенности, что тот в итоге решит все проблемы и легализует стройку.
Почему так происходит и чем подобное чревато – разбирались эксперты НЕРУХОМІ.
Узнай застройщика по почерку
Надежность застройщика – фактор свободный от строгой определенности. В основном, агитируя покупателей, строительные компании вкладывают в это понятие количество реализованных ими объектов, темпы строительства, годы игры на рынке и тому подобное. Инвестору же следовало бы оценивать надежность под несколько другой призмой: не нарушает ли застройщик градостроительное законодательство, не пренебрегает ли комфортом будущих жильцов, урезая озеленение, места для парковки, досуга и т.д. Ведь если компания то и дело норовит "прогнуть" закон под себя, а высокий темп возведения объектов осуществляется с помощью авантюр – это неизбежно негативно отразится главным образом на покупателях жилья. Более того, риск краха строительной компании, имеющей такой "почерк", особенно высок, хотя сейчас она может и занимать лидирующие позиции на рынке.
Интергал-Буд – один из ярких примеров застройщика, который смеется Закону в лицо. В то же время, эта компания входит в топ лидеров строительной отрасли Украины, неоднократно одерживала звание "Бренд года". Как известно, сила раскрученного бренда – огромна. Хорошо разрекламированное имя вызывает уважение и доверие. Это серьезный ресурс влияния. Интергал-Буд – девелопер, о котором слышал каждый. Поэтому возведение застройщиком ЖК Нивки-Парк без разрешительной документации в сознании инвесторов воспринимается как что-то пустяковое, не стоящее волнений. Подобную логику украинских вкладчиков можно наблюдать, в частности, на тематических форумах и группах инвесторов ЖК Нивки-Парк в соцсетях. Печальные же последствия, в виде высоких тарифов на коммунальные услуги и прочие неприятные моменты реальности, всплывают для жителей комплекса позже.
Что не так с Нивки-Парк
Возведение комплекса Нивки-Парк осуществляется в границах проспекта Победы и железнодорожных путей в Святошинском районе Киева. То есть на землях промышленности и частично бывших землях сельскохозяйственного назначения. Однако, благодаря усилиям заказчика строительства – ООО "Термогальванический завод", жилая застройка там возможна. Дело в том, что в 2017 году эта фирма выступила инвестором разработки проекта Детального плана территории, в рамках которого функциональное назначение земель было изменено: земли промышленности преобразовали под жилое строительство. И несмотря на то, что этот ДПТ не соответствовал положениям Генплана (что является незаконным), Киевсовет его утвердил.
Затем Интергал-Буд начал сооружать сам комплекс, который по плану должен состоять из 12 домов, зданий детсада и общепита. Делать он это стал без разрешений, видимо, рассчитывая добыть все необходимые документы уже по факту. Так, в 2019 году, застройщик получил разрешение на возведение 1-4 дома. Разумеется, уже после того, как их построил.
Ввести в эксплуатацию 5 и 6 дома Интергал-Буду до сих пор не удается. Госархстройинспекция раз за разом дает отказы. Одна из основных причин – невыполнение технических условий на электроснабжение. Проще говоря, жилые дома не подключены к электропитанию. В то же время, это не мешает инвесторам уже там обживаться – застройщик разрешил поселиться без права собственности на квартиру. Однако, из-за того, что дома сейчас по документам – строительная площадка, жильцы и вынуждены платить за электроэнергию по промышленным тарифам – 2.27 грн за кВт.
Стоит ли говорить, что на дома с 7 по 12 разрешений как не было, так и нет. На момент публикации этой статьи, застройщик имеет 24 отказа в их выдаче от ГАСИ. Строительство комплекса продолжается, а инвесторам, к сожалению, важно лишь это.
Сами себе враги
Способствуя такому подходу Интергал-Буда к строительству, вкладывая в него деньги, инвесторы в целом содействуют коррупции в особо крупных размерах, и в частности делают себе хуже. Ведь даже если застройщик и добудет разрешение – недостающее озеленение, паркоместа и прочее уже вряд ли соорудит. Причина банальна: ему такие удобства для жильцов не выгодны. Благоустройство и гостевые стоянки занимают место. Место, на которое можно втиснуть еще одну жилую секцию и заработать больше денег на продаже квартир. И это не иллюзии, Интергал-Буд так и поступил: достроил дополнительный дом №7, которого не было на ДПТ, а ряд зданий "вырастил" из допустимых 16 этажей до 17-ти.
Теперь общее количество квартир в ЖК будет достигать 2 943, что на 727 больше, чем изначально было запланировано градостроительной документацией. То есть плотность населения будет превышена. В то же время, застройщиком уменьшена численность мест в детсаде – 120, вместо запроектированных 195. А общее количество машиномест в паркинге и на открытых автостоянках составит всего 1699. "Строим для людей", говорили они.
Как бы чернило не кончилось
"Почерк" Интергал-Буда отчетливо виден и в его объекте ЖК Академ-Квартал. Разрешений нет, дома построены, люди инвестировали. Но если в ЖК Нивки-Парк застройщик удосужился изменить функционал земель, приведя его в соответствие, то на Академ-Квартале сэкономил. Стройка идет на землях промышленности, где прямо запрещено жилое строительство. Чем закончится эта история – неизвестно. Однако тревожные звоночки о том, что "обаяние" Интергал-Буда ослабло – уже прозвучали. К примеру, не так давно суд аннулировал разрешение на строительство одиозного ЖК La Mer в Одессе, который застройщик планировал возвести на землях рекреации.
Поэтому инвесторам важно осознавать, что даже если сегодня Интергал-Буду и удается в итоге договориться относительно своих проблемных объектов с власть имущими, это не гарантирует того, что он сможет уладить все недоразумения завтра. К тому же, вкладчики будут вынуждены соглашаться с теми условиями, которые определит застройщик, без права на большее. Ведь что выберет покупатель: ходить на митинги, оставшись ни с чем, или проживать в комплексе с нехваткой машиномест? Ответ очевиден.
Более подробно с нюансами строительства Нивки-Парк, которые обнаружили эксперты НЕРУХОМІ, можете ознакомиться на странице ЖК, во вкладке Документы.