ЖК Нивки-Парк

Киев Святошинский р-н

просп. Победы, 67

Рейтинг ЖК:

Нормально Оценивает привлекательность покупки и риски инвестирования в ЖК. Чем выше рейтинг, тем лучше объект. Подробнее
5.5

Обновляется

Мнение эксперта

ЧТО: ЖК НИВКИ-ПАРК по адресу: ул. Победы, 67 в Святошинском районе г. Киева. Проектом ЖК предусмотрено строительство 12 жилых домов, здания детского учебного заведения и заведения быстрого питания (в планах застройщика - McDonald's), что поделены на 13 очередей строительства.

ГДЕ: Все это на землях промышленности и частично бывших землях сельскохозяйственного назначения. Должен ли быть здесь большой жилой комплекс, учитывая перегруженную инфраструктуру города? Мы считаем, что нет. Может здесь строить застройщик? Учитывая документы - да.

Состояние дел: По состоянию на октябрь 2020 года четыре жилых дома введены в эксплуатацию. В июне и июле текущего года заказчиком было совершено две попытки ввести в эксплуатацию построенные жилые дома № 5 и № 6, однако были получены отказы, в частности, в связи с не подключением объектов к электросетям.

На оставшиеся 6 жилых домов и здание детского сада Госархстройинспекцией в течение 2019-2020 годов даны отказы в выдаче разрешений на строительные работы, однако работы осуществляются. В частности дома № 7 и № 8 уже построено.

Документы на землю

Землепользование

Арендатор: ООО "ТЕРМОГАЛЬВАНИЧНИЙ ЗАВОД" (ЕГРПОУ 24581125)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

I. Договор аренды земельного участка, серия и номер 324, выдан 01.11.2018

Срок действия: 01.11.2023, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 01.11.2018.

II. Договор аренды земельного участка, серия и номер 323 выдан 01.11.2018

Срок действия: 01.11.2025, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 01.11.2018.

III. Договор аренды земельного участка, серия и номер 2, выдан 15.01.2019

Срок действия: 15.01.2024, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 15.01.2019.

Решение Киевского городского совета от 20.09.2018 № 1439/5503 "О передаче земельного участка ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕРМОГАЛЬВАНИЧНИЙ ЗАВОД" для строительства жилого комплекса с торгово-развлекательным центром, помещениями общественного назначения, подземно-наземным паркингом и дошкольным учебным заведением на ул. Победы, 67 в Святошинском районе г. Киева".

Решение Киевского городского совета от 20.11.2018 № 112/6163 "О передаче земельного участка ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕРМОГАЛЬВАНИЧНИЙ ЗАВОД" для строительства жилого комплекса с торгово-развлекательным центром, помещениями общественного назначения и подземно-наземным паркингом на ул. Победы, 67 в Святошинском районе г. Киева".

Решение Киевского городского совета от 20.09.2018 № 1440/5504 "О передаче земельного участка ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕРМОГАЛЬВАНИЧНИЙ ЗАВОД" для строительства жилого комплекса с торгово-развлекательным центром, помещениями общественного назначения и подземно-наземным паркингом на ул. Победы, 67 в Святошинском районе г. Киева".

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельных участков, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Земельный участок

І. Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:88:084:0090

Целевое назначение: 02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Вид использования: Для строительства жилого комплекса с торгово-развлекательным центром, помещениями общественного назначения, подземно-наземным паркингом и дошкольным учебным заведением

Форма собственности: Коммунальная собственность

Площадь земельного участка: 5.7885 га

Место расположения: г. Киев, Святошинский р-н, проспект Победы, 67.

ІІ. Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:88:084:0083

Целевое назначение: 02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Вид использования: Для строительства жилого комплекса с торгово-развлекательным центром, помещениями общественного назначения и подземно-наземным паркингом

Форма собственности: Коммунальная собственность

Площадь земельного участка: 3.7057 га

Место расположения: г. Киев, Святошинский р-н, проспект Победы, 67.

ІІІ. Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:88 084:0014

Целевое назначение: 02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Вид использования: Для строительства жилого комплекса с торгово-развлекательным центром, помещениями общественного назначения и подземно-наземным паркингом

Форма собственности: Коммунальная собственность

Площадь земельного участка: 1.0637 га

Место расположения: г. Киев, р-н Святошинский, проспект Победы, 67.

Общая площадь участков: 10. 5579 га.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельных участков соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Документы на строительство

Градостроительная документация

В соответствии с детальным планом территории в границах проспекта Победы и железнодорожного пути в Святошинском районе г. Киева (утвержденный решением Киевсовета от 20.12.2017 № 1003/4010), функциональное назначение земельного участка - территория многоэтажной жилой застройки, частично территория общественных зданий и сооружений, частично коммунально-складская территория, частично территория зеленых насаждений общего пользования (просмотреть ДПТ).

Согласно ДПТ, многоэтажная жилая застройка формируется за счет изменения функционального назначения земель ООО "Термогальваничний завод", ООО "Трэвис" и ООО "Веркон-Агрус" под жилую многоэтажную.

Показатели проектного жилищного фонда: общая площадь дома - 246 678 кв.м, общая площадь квартир - 172 887 кв.м, общая площадь нежилых помещений -15247 кв.м, количество квартир - 2216. Кроме того, ДПТ предусмотрено размещение на территории строительства дошкольного учебного заведения на 195 мест и многоуровневого паркинга. Жилые дома формируются в виде групп домов высотой до 16 этажей.

Градостроительные условия и ограничения от 21.12.2018 № 1367 Строительство жилого комплекса с торгово-развлекательным центром, помещения общественного назначения и подземно-наземным паркингом (утратили силу).

Градостроительные условия и ограничения от 07.02.2019 № 138 Строительство жилого комплекса с торгово-развлекательным центром, помещениями общественного назначения и подземно-наземным паркингом.

Комментарий эксперта

Градостроительной документацией предусмотрено размещение жилого комплекса, однако заказчиком не соблюдены проектные решения ДПТ по плотности застройки при проектировании ЖК. Другими словами, застройщик пренебрег комфортом жителей, для того чтобы продать больше квартир.

Право на выполнение строительных работ

Просмотреть разрешение.

Просмотреть разрешение.

Просмотреть разрешение.

Просмотреть разрешение.

Просмотреть разрешение.

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "Термогальваничний завод" (ЕГРПОУ 24581125)

Проектировщик: ООО "Архитектурно-будивельна компания" Квадрат" (ЕГРПОУ 38234050)

Технический надзор: I очередь - Олексин Олег Михайлович (АТ № 003288), II и III очереди - Кльосов Игорь Вячеславович (АТ № 005043), V и VI очереди - Прокопов Владимир Владимирович (АТ № 003685)

Авторский надзор: Шевченко Руслан Александрович

Подрядчик: ООО "Будивельна компания "Интергал-Буд" (ЕГРПОУ 34692645).

Комментарий эксперта

Разрешения на I, II, III очередь строительства реализованы: 4 жилых дома приняты в эксплуатацию. Жилые дома № 5 и № 6 (V и VI очередь соответственно) построены, однако не приняты в эксплуатацию (дано отказы).

Комментарий эксперта

На построенные жилые дома № 7 и № 8 получено отказы в получении разрешений на выполнение строительных работ. Сейчас дома по факту являются самовольным строительством.

Комментарий эксперта

На жилые дома №№ 7-12 не получено разрешения на строительство, при этом дом № 7 уже построен, инвестирование сопровождается повышенным риском.

Участники строительства

Девелопер

ИНТЕРГАЛ-БУД

Заказчик

ООО "Термогальваничний завод" (ЕГРПОУ 24581125)

Размер уставного капитала: 330 000,00 грн

Дата записи: 28.10.2003

Не состоит в процессе прекращения.

Генподрядчик

ООО "Строительная компания "Интергал-Буд" (ЕГРПОУ 34692645)

Лицензия с 22.11.2017 № 2013045075.

Принятие ЖК в эксплуатацию

Просмотреть сертификат (жилые дома № 1 и № 2, 455 квартир, РП-ТП).

Просмотреть сертификат (жилой дом № 3, 285 квартир).

Просмотреть сертификат (жилой дом № 4, 240 квартир).

Факторы риска

1. Следователями ГБР осуществляется досудебное расследование в уголовном производстве № 62019000000000575, по факту злоупотребления служебным положением должностными лицами Киевского городского совета, КГГА и Госархстройинспекции, которые в течение 2017-2019 лет, совершили противоправные действия в интересах ИНТЕРГАЛ-БУД и, в частности, ООО "Термогальваничний завод", направленные на незаконную застройку земельных участков по адресу этого ЖК (по признакам уголовного преступления предусмотренного ч. 2 ст. 364 УК Украины (злоупотребление властью или служебным положением, что повлекло тяжкие последствия).

Во время досудебного расследования в указанном уголовном производстве исследуется также финансово-хозяйственная деятельность ИНТЕРГАЛ-БУД за период 2014 - 2019 года, связанная, в том числе, с застройкой земельных участков на территории города Киева. Просмотреть определение Печерского районного суда г. Киева от 18.06 .2020 по делу № 757/29703/19-к о предоставлении временного доступа к вещам и документам.

Комментарий эксперта

Несмотря на то, что уголовное производство открыто в отношении должностных лиц органов государственной власти, а не застройщика, такая ситуация позволяет правоохранительным органам существенно вмешиваться в его хозяйственную деятельность, побуждая застройщика к неформальной экономической активности. Другими словами, ждать скидки не надо, ведь стоимость всех рисков застройщик всегда перекладывает на покупателя.

2. В 2018 году прокуратурой г. Киева оспаривалось решение Киевсовета, которым утверждено ДПТ. Прокуратура обосновывала свои требования тем, что детальным планом территории фактически изменено Генеральный план города, категорию и целевое назначение земельного участка, а именно предусмотрено строительство жилых домов на землях промышленности. Однако судом первой и апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении иска прокуратуры (просмотреть решение апелляционной инстанции).

Комментарий эксперта

Прокуратура не осуществляла кассационное обжалование. Фактически ДПТ, которым узаконено многоэтажное жилищное строительство на землях промышленности, признано законным. Риски отмены ДПТ минимальны.

3. В единый реестр досудебных расследований внесены сведения о том, что должностными лицами ООО "Термогальваничний завод" осуществляется самовольное строительство жилых домов на самовольно занятом земельном участке.

Просмотреть определение Святошинского районного суда в г. Киеве от 11.11.2016 по делу № 759/15438/16- к относительно осмотра объекта строительства.

Комментарий эксперта

На момент открытия уголовного производства в 2016 году, строительство комплекса осуществлялось без единого разрешительного документа. В дальнейшем, земельные участки были предоставлены в аренду заказчику и было получены разрешения на определенные очереди. На сегодня, отсутствует информация о продлении предварительного досудебного следствия или прекращения производства. В настоящее время мы не видим рисков. Но это яркий пример почерка этого застройщика.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

Проектирование ЖК НИВКИ-ПАРК осуществлено без соблюдения исходных данных и проектных решений ДПТ:

- общее количество квартир - 2943, что превышает на 727 квартиры запланированного градостроительной документацией (согласно ДПТ количество квартир должно составлять 2216);

- общая площадь зданий - 265 011 кв.м, что превышает на 18333 кв.м (согласно ДПТ - общая площадь дома планируется 246678 кв.м);

- общая площадь нежилых помещений - 9805. 06 кв.м, что на 5442 кв.м меньше запланированного (общая площадь нежилых помещений определенных ДПТ -15247 кв.м);

Кроме того, застройщиком уменьшена численность мест в детском садике - 120 мест вместо 195, запроектированных градостроительной документацией.

Комментарий эксперта

Заказчиком было запроектировано и уже построено дополнительный жилой дом №7, строительство которого не предусмотрено ДПТ, что в том числе повлияло на увеличение общей площади зданий и количества квартир. В связи с увеличением количества жилья в комплексе, увеличилось количество и плотность населения (количество человек на 1 га), что создает не комфортные условия для жителей комплекса. Численность населения, которая предусмотрена для указанного жилого микрорайона в соответствие с ДПТ должна была составлять 5762 человек. Вместе с тем, по имеющимся проектным решениями заказчика, количество лиц может достигать около 8000.

Общее количество машиномест в паркинге составляет 1471, на открытых автостоянках - 228 мест, что вместе составляет 1699 Указанное количество не сможет удовлетворить потребности жителей жилого комплекса, состоящего из 2943 квартир.

Комментарий эксперта

На сегодня, жилые дома, введенные в эксплуатацию, в соответствии с проектными решениями, имеют в сумме 45 машиномест на открытых автостоянках на 980 квартир. Строительство подземных паркингов планируют начать с IX очереди строительства, на которую пока не получено разрешение. Поэтому вопрос ночевки вашего железного коня является проблемой.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Заказчику с ноября 2019 и в течение 2020 года ГАСИ четыре раза отказало в получении разрешения на строительства детского учебного заведения на 120 мест (IV очередь строительства). Последний отказ был получен ​​именно в связи с отсутствием нормативного количества машиномест. Просмотреть последний отказ от 25.08.2020 № ИУ 013200825151.

Заказчиком не получено разрешение на строительство жилого дома № 7 (VII очередь) и дважды получено отказ в выдаче в течение 2019-2020 года. Основаниями для последнего отказа стало, в частности, не обеспечение площади озеленения территории объекта в соответствии с количеством жителей; отсутствие площадок для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, занятий физкультурой, отсутствие площадок для выгула домашних животных, стоянки велосипедов (предусмотрено за счет прилегающих территорий); не обеспечено, в пределах участка проектирования, необходимое количество парковок (предусмотрено за счет прилегающих территорий). Просмотреть последний отказ от 08.09.2020 № ИУ 013200907898.

На жилой дом № 8 (VIII очередь строительства) тоже было две попытки получить разрешение на выполнение строительных работ. В ноябре 2019 отказ ГАСИ был обоснован многочисленными нарушениями ГСН при проектировании объекта строительства и порядка проектирования. В июне же 2020 разрешение не было выдано в связи с несоответствием градостроительных условий и ограничений. Просмотреть последний отказ от 30.06.2020 № ИУ 133201821949.

Заказчику также не удалось получить разрешение на строительство жилых домов № 9 и № 10, а такжее двух подземных паркингов на 375 машиномест каждый (IX очередь строительства). Отказ ГАСИ от 30.06.2020 был предоставлен в связи с отсутствием технических условий на газоснабжение или письмо об отсутствии необходимости их получения, и несоответствия градостроительных условий и ограничений (не указано предельно допустимую высоту зданий), а также других нарушений порядка разработки проектной документации. Просмотреть отказ от 30.06.2020 № 133201821947.

На строительство жилого дома № 11 с подземным паркингом на 99 машиномест и ТП (X очередь строительства) отказ был получен в связи с непредставлением необходимых документов (технических условий на тепло- и водоснабжение или письмо об отсутствии необходимости их получения, а также приказа о назначении лиц, осуществляющих авторский надзор). Просмотреть отказ от 30.06.2020 № ИУ 1332018221943.

На XII очередь строительства (наземно-подземный паркинг на 508 м/м ) было получено два отказа в выдаче разрешения. В июне 2020 в связи с указанием условной высоты вместо граничнодопусимои в градостроительных условиях и ограничениях, и в августе 2020 в связи с непредставлением приказа о назначении лиц, осуществляющих авторский надзор. Просмотреть отказ от 25.08.2020 № ИУ 013200825956.

На жилой дом № 12 с двухуровневым подземным паркингом на 114 машиномест (XI очередь строительства) также было две попытки получить разрешение. Последняя отказ от 06.10.2020 был предоставлен ​​в связи с осуществлением проектирования за пределами земельного участка, не соблюдение требований государственных санитарных правил; несоблюдение требований приложения ГСН по водоснабжению; и требований градостроительных условий и ограничений от 07.02.2019 года № 138. Просмотреть последний отказ от 06.10.2020 № ИУ 013201005993.

На жилой дом № 5 (V очередь строительства) в июне и августе 2020 года ГАСИ было предоставлено отказы в принятии дома в эксплуатацию. Основными основаниями для отказов стало: непредставление отчета научно-технического сопровождения, технического паспорта БТИ, не обеспечение доступности объекта маломобильных групп населения (отсутствие пандусов, тактильных элементов) и невыполнение условий технических условий на электроснабжение (жилой дом не подключен к электропитанию, в ТП отсутствует оборудование для подключения дома). Просмотреть последний отказ от 14.08.2020 № ИУ 123200814576.

На жилой дом № 6 (VI очередь строительства) в июле и августе 2020 года ГАСИ было также предоставлено отказы в принятии дома в эксплуатацию. Основными основаниями для отказов стало: непредставление отчета научно-технического сопровождения, технического паспорта БТИ, не смонтировано противопожарную завесу в лифтовом холле с 12 по 16 этажи, не обеспечено доступность объекта маломобильным группам населения (отсутствие пандусов, тактильных элементов) и невыполнение условий технических условий на электроснабжение (жилой дом не подключен к электропитанию). Просмотреть последний отказ от 14.08.2020 № ИУ 123200814147.

Рекомендации инвестору

Всегда помните, что большинство застройщиков желает получить ваши деньги, продавая как можно дороже только квадратный метр, а не комфортную среду и удобное проживание. На его стороне коррумпированные чиновники и маркетинговые ловушки которые создают искусственный спрос. У Вас остается только здравый смысл и наши подсказки.

При рассмотрении предложения ЖК НИВКИ-ПАРК:

1. Выяснить получено ли заказчиком разрешение на строительство этого дома в который будет осуществлено инвестирование.

2. Если у вас есть автомобиль, выяснить вопрос о наличие машиноместа и возможности альтернативой парковки авто, кроме паркинга, вне комплекса.

3. Выяснить какие объекты благоустройства (детские площадки, спортплощадки и т.д.) запланировано и/или построено.

4. Если у вас есть четвероногий друг, выяснить вопрос о площадки для выгула животных.