1 января 2026 года вступило в силу Изменение №1 к ДБН Б.2.2-12:2019 "Планировка и застройка территорий". Это обновление не меняет всю нормативную архитектуру, но перегруппировывает и детализирует отдельные разделы, вводит новые обязательные элементы инфраструктуры и обновляет подход к части связанных требований.
Формальные показатели плотности и озеленения почти не изменились. Но появились новые обязательные элементы, которые уже повлияют на реальные проекты: от организации дворов до инженерии и выдачи новых ГСУ.
Разбираемся, что здесь действительно новое, что просто уточнили, а что действовало и раньше.
1. Что действительно нового в "Планировании и застройке территорий"
1.1. Новое ограничение для высотной застройки
В таблице допустимой площади застройки участка появляется отдельная строка:
- 16 этажей и выше — максимум 25% площади участка.
В предыдущей редакции (2019) все дома 11 этажей и выше имели одинаковый лимит — 30%. Теперь высотки 16+ получили более строгие ограничения. Это — единственное изменение в цифрах плотности, которое напрямую влияет на экономику участка и конфигурацию застройки.
1.2. 10% машиномест с точками зарядки
Впервые ДБН установила не просто требования к электрозарядным станциям, а конкретную долю паркомест с зарядками. Это уже не пожелание рынка, а норматив:
- не менее 10% паркомест на стоянках и в гаражах
- должны иметь точки зарядки обычной мощности
- плюс резерв мощности для возможного расширения.
В 2019 году ДБН описывал только общие требования к ЭЗС вдоль дорог — доли парковочных мест не было. Здесь мы имеем полноценную новую норму.
1.3. Расширенная терминология
В Изменении №1 прямо появляются или обновляются термины:
- ревитализация;
- рекреационное жилье;
- реновация исторической застройки;
- комплекс проектно-планировочных работ (КППР);
- точка зарядки, ЭЗС;
- ряд уточненных экологических и инженерных определений.
Это делает ДБН более точным и близким к современному градостроительному словарю.
1.4. Обновленные требования гражданской защиты
Изменение №1 не создает "с нуля" новый блок гражданской защиты, но:
- актуализирует ссылку на ДБН В.1.2-4:2019;
- уточняет учет укрытий и сооружений двойного назначения;
- детализирует логику эвакуационных маршрутов.
Формально это техническое уточнение. Для проектировщиков — изменение логики дворовых и межквартальных решений: проезды, проходы, разрывы между секциями теперь придется просчитывать с учетом требований ЦЗ, а не "по инерции".
1.5. Новые ссылки по радону
Вместо старых методических рекомендаций теперь используется актуальная методика МЗ-2023. Сам раздел о радиационных рисках не новый, но источник оценки — обновленный. Это означает, что при проектировании подземных частей зданий вопрос радона придется учитывать уже по новому подходу.
2. Что уточнили (но не изменили по сути)
2.1. Озеленение: цифры те же, структура — другая
Таблица 8.2 фиксирует минимальные показатели озеленения:
- жилые районы — 25%;
- сады — 45%;
- школы — 50%;
- больницы — 55%;
- спорт — 30%;
- курортно-рекреационные — 60%;
- парки — 65%;
- лесопарки — 80%;
- +15% для городов с ТЭЦ или предприятиями I класса вредности.
Все эти цифры были и в ДБН-2019. Изменение №1 делает другое: систематизирует их в самом документе (без "подтягивания" через ДСП 173-96) и вплетает в более широкий контекст ландшафтно-рекреационной сети.
2.2. Ландшафтно-рекреационная сеть
Базовый ДБН уже содержал классификацию зеленых зон и запрет строить в парках непрофильные объекты.
Изменение №1:
- делает структуру этого раздела логичной и целостной;
- вводит понятие "сети" зеленых территорий;
- уточняет взаимосвязь с экологической сетью и рекреационными зонами.
Подходы не являются революционно новыми, но теперь они выстроены в одну систему — без разбросанных по тексту толкований.
2.3. Использование свободной территории под благоустройство
Норма о том, что площадь, не занятая застройкой, должна идти под благоустройство и озеленение, существовала и в прошлой редакции. Уточнения Изменения №1 делают ее более привязанной к:
- таблице 6.4;
- требованиям к сети рекреаций;
- проезду спецтехники;
- требованиям гражданской защиты.
В итоге "остаточная" территория все меньше может быть просто технической зоной без понятной функции.
3. Что осталось без изменений
3.1. Проценты застройки участка для 3–15 этажей — те же
50%, 45%, 40%, 35%, 30% — те же значения, что и в ДБН-2019. Также осталась любимая "лазейка" — исключение для исторических ареалов, плотной застройки и изменений функционального назначения.
Нормы плотности не действуют:
- в пределах исторических ареалов (определенных генпланом);
- на территориях, где уже сформирована высокая плотность застройки;
- когда на таком участке меняют функциональное назначение (например, промышленная территория переформатируется в жилую), и это обосновывается градостроительной документацией.
Почему это важно?
Границы исторического ареала. Если город определяет их слишком широко, значительная часть территорий может автоматически выпасть из общих ограничений по плотности.
Нечеткость понятия "плотная застройка". На практике это создает широкое поле для толкований: "сформированной плотностью" часто считают даже типичную советскую 9–12-этажную застройку.
Изменение функционального назначения. Если участок формально попадает в исторический ареал и описывается как плотно застроенный, это дает возможность работать с более высокой плотностью, чем по общим таблицам.
Все это создает потенциал для более масштабных квартальных решений в таких зонах. Вопрос только в том, как город определяет границы ареала и обновляет ли их под актуальную ситуацию, а не под отдельные проекты.
3.2. Базовые экологические и санитарные требования
Ограничения по шуму, вибрации, электромагнитным полям, водоохранным зонам остаются такими, как были. Их интегрировали в обновленный текст, но по существу эти нормы не пересматривали.
4. Как обновления повлияют на планировочные решения: практический уровень
Большинство цифр не меняется. Но в комбинации обновленные блоки меняют способ, которым проектировщики и девелоперы планируют кварталы.
4.1. Укрытия и гражданская защита → другие дворовые разрывы
Проезды для спецтехники, эвакуационные маршруты, разрывы между секциями теперь рассчитываются не "на глаз", а с учетом актуальных норм гражданской защиты. Это меняет геометрию дворов, схем подъездов и конфигурацию внутриквартальных пространств.
4.2. Радон → другие требования к подземным конструкциям
Подземные паркинги, технические этажи, стилобаты потребуют решений вентиляции и гидроизоляции, соответствующих новой методике Минздрава. Это не меняет сценарий "строим/не строим", но влияет на инженерную часть и стоимость.
4.3. Экологическая сеть → отказ от "островков" зелени
Обновленный блок о зеленых территориях больше не о "цветнике под окном", а о системе. Для новых кварталов это означает, что зеленые зоны должны образовывать связанный каркас, а не набор разрозненных фрагментов. Это влияет и на структуру дворов, и на пешеходные маршруты.
4.4. 10% зарядок → иначе планируют паркинги
Требование минимум 10% мест с зарядками заставит закладывать дополнительные электрические мощности, продумывать трассировку сетей и пересматривать схемы стоянок. Это отдельная составляющая ТЭП паркинга, а не "опция по желанию".
5. Как эти изменения повлияют на девелоперов и сообщества
Для девелоперов:
- плотность застройки "не сжать" сверх норм табл. 6.2 (кроме исторических ареалов, где действует исключение);
- озеленение и рекреация все больше превращаются из декоративного элемента в системное требование;
- зарядная инфраструктура становится обязательной частью проекта, а не маркетинговым бонусом;
- проектировщики должны учитывать обновленные требования гражданской защиты и радона уже на ранних стадиях.
Для общин:
- придется постепенно приводить в соответствие генпланы и ДПТ там, где новые нормы меняют логику планирования;
- контролировать, чтобы исключение для исторических ареалов не превратилось в универсальный способ обхода норм плотности;
- формировать зеленый каркас города как часть планировочной политики, а не как отдельные "парковые" решения;
- иметь четкую и документально обоснованную позицию в переговорах с девелоперами — теперь это проще, потому что нормы стали более структурными и меньше зависят от толкований.
Итог: урбанистические новации без революции, но с новыми акцентами
Изменение №1:
- добавляет новые элементы (10% зарядок, отдельное ограничение для 16+ этажей);
- обновляет терминологию и связанные блоки (ЦЗ, радон);
- структурирует и уточняет большие фрагменты документа.
Как и раньше, ДБН остаются строгими, структурированными и экологически ориентированными. Но их строгость смягчается широким исключением: в пределах исторических ареалов и сформированной плотной застройки ключевые ограничения могут не применяться.
Фактически мы имеем парадокс: общие правила становятся более четкими, но пространство для маневра в исторических ареалах остается. И насколько этим маневром воспользуется город или девелопер — зависит уже не от текста ДБН, а от качества управления, обновленности генпланов и готовности общин отстаивать свои интересы.