Основное различие квартиры от апартаментов в том, что первый вариант – это жилая площадь, а второй – коммерческая. Однако, задаваясь целью покупки или аренды жилья, люди все еще часто воспринимают апартаменты лишь как синоним квартиры с хорошим дизайном и свободной планировкой. В чем тут главная ошибка и какие нюансы есть в вопросе выбора между апартаментами и квартирой?
Обсудить эту непростую тему мы решили со специалистами ведущих украинских архитектурных компаний – главным дизайнером, основателем Buro21 Наталией Куц и главным архитектором, руководителем TopilinsArchitects Дмитрием Топилиным, так как они сталкиваются с видами этой недвижимости довольно часто, разрабатывая проекты дизайна и воплощая их в жизнь.
Давайте начнем с понятийного аппарата: апартаменты, о которых пойдет речь – это юридически нежилая недвижимость. Уточняем, потому как это понятие еще многим видится довольно размытым.
Наталья: Оно размыто, да. Апартаментами сейчас называют в том числе просто арендные квартиры с более-менее приличным дизайном. Но юридически апартаменты – это все-таки нежилое помещение. Там и стоимость услуг ЖКХ в два раза выше, и при покупке другие налоги. Вы не можете прописаться в апартаментах – а это не влечет за собой обязательного наличия такой инфраструктуры, как для жилой застройки.
Частично тенденция на присвоение квартирам "звания" апартаментов обусловлена тем, что такое жилье регулярно сдается иностранцам, а для них "апартаменты" понятнее. Застройщики этим термином тоже играют: называя что-то апартаментами, они подразумевают, что это будет престижная квартира.
Дмитрий: Я бы тут провел параллель с пентхаусом: когда так называемые апартаменты размещены в ЖК, это юридически такое же жилье, как и квартиры ниже, – но уже повышенного комфорта. За счет этого его можно продать или сдать дороже.
Для Украины эта тенденция еще нова и не так хорошо освоена; это модно, это тренд, но внятный регламент по этому вопросу законодательно еще не сформирован.
Наталья: Пример: если застройщику приглянулся участок земли, на которой запрещена жилая застройка, документы на ЖК получить нереально. Что делать? Строить апарт-комплекс. Благодаря этому застройщику легче получить необходимую документацию.
Более высокие налоги, тарифы ЖКХ, сам процесс превращения не приспособленной площади во что–то жилое – какая после этого остается выгода человеку, который решил вложиться в покупку апартаментов?
Наталья: Цена метра меньше. Поскольку это коммерческая площадь, застройщику легче получить документы на строительство, как я уже сказала. И поэтому метр такой площади выходит примерно на 15-20% дешевле. А касаемо соотношения этой выгоды с тарифами, о которых вы сказали – тут важно понимать, что есть три разных сценария заработка в этой нише. Первый: вы вкладываете деньги условно еще "на кирпичах", на этапе фундамента, а потом при вводе в эксплуатацию продаете ту же площадь уже за другие деньги. Второй: вы вложились "на кирпичах", но перед продажей обратились к дизайнеру и сделали ремонт, – так к выручке прибавляется еще заработок на дизайне. И лишь третий вариант – это когда вы купили, сделали ремонт и сдаете в аренду.
Дмитрий: Что касается инвестиций в нежилые метры под аренду, безусловный плюс – в их податливости к трансформациям. То есть я вот купил коммерческую площадь, и могу ее приспособить под проживание, а могу под шоу-рум или коворкинг. Так я обладаю активом, который можно по желанию видоизменять – с квартирой такого не провернуть. Даже если я попытаюсь – квартира все равно будет жилым фондом и требования к ремонту останутся соответствующие. С тем же функциональным размещением зон будет больше ограничений. А переоформить жилую площадь в коммерческую – это довольно хлопотный процесс.
С нежилым фондом проще – тут собственник имеет большее пространство для маневра.
Кстати, о требованиях. Въезжая в апартаменты, человек может столкнуться с тем, что ремонт здесь сделан по другим, юридически "нежилым" стандартам. Звукоизоляция, мокрые зоны, стеклопакеты – в чем может проявляться эта разница и насколько она заметна?
Дмитрий: Для апартаментов действительно прописаны несколько иные строительные нормы и правила (ДБН). Это касается, например, панорамного остекления. Согласно требованиям для высотных жилых домов необходимо обеспечить эвакуационный путь через балкон посредством так называемых противопожарных отстойников. При работе с апартаментами в этом плане архитекторам дается послабление, так что на этажах выше второго можно делать полноценное панорамное остекление на двух двухуровневых апартаментах. Расчётный путь эвакуации – с первого уровня, то есть на втором можно предусмотреть полноценное панорамное витражное остекление без балконов и противопожарных отстойников.
Еще в апартаментах в нежилой недвижимости, а апартаменты могут размещаться в нежилом фонде, есть возможность произвольного размещения мокрых зон без оглядки на этажи ниже – таким образом в расположении санузла или кухни у вас, можно сказать, развязаны руки. В многоэтажном квартирном доме – чёткая вертикаль мокрых зон, санузлы над санузлами, кухни над кухнями этажей ниже.
Наталья: Какой-то глобальной разницы арендатор все равно не увидит. Апартаменты – это не только про краткосрочную аренду. Вы их можете снять и на год, и на два. Мы так или иначе имеем дело с жильем. И наша задача – это сделать так, чтобы человеку было комфортно находиться в этих квадратных метрах. Их юридический статус на этом уровне работ роли особо не играет.
Единственное, чем отличаются для нас апартаменты, – это задача сделать так, чтобы все выглядело на миллион, а стоило как можно дешевле. Вопрос не в том, что люди не готовы вкладывать в хороший дизайн. Просто в квартире для себя любимых мы можем импульсно купить что–то сверх бюджета, если оно запало в душу. А любое такое поползновение в оформлении апартаментов – это увеличение срока окупаемости.
Пару лет назад тренд на апартаменты как на временное жилье пронесся по всему миру: мобильность, nomad life, фриланс и отсутствие привязки к месту. Насколько эту тенденцию, на ваш взгляд, видоизменила ситуация с карантином в пользу постоянного жилья?
Дмитрий: Количество удаленно занятых людей сильно возросло. Таким специалистам в разъездах под аренду нужен не отель, не коворкинг, а как раз апартаменты, приспособленные под проживание – место, где человек может работать, но при этом у него есть условия для отдыха, готовки, приема гостей и т.д. А в случае необходимости человек, не имея привязки, легко меняет локацию – во время карантина это стало особенно актуально. Люди куда охотнее готовы переждать этот период с видом на залив через панорамное остекление, чем с видом на суровую зиму, локдаун и комендантский час. Я, конечно, утрирую, но доля правды тут есть.
Какое жилье на сегодняшний день можно назвать более релевантным? Аренда апартаментов, аренда квартиры или своя собственная купленная жилплощадь?
Наталья: Касаемо аренды: у нас человеку все равно, это квартира или апартаменты. Он выбирает район, у него есть четкое ТЗ, по которому делается выбор. Скажем, ему нужен вот этот квартал – и его риэлтор ищет именно там. Львиная доля всего, что сейчас сдается в аренду – это квартиры. Не нужно думать, что у нас весь Киев усеян апартаментами – это скорее единичные случаи, их доля несоизмеримо меньше.
Инвестиционные проекты – это в основном жилой фонд. Вот если бы строили у нас наряду с ЖК апарт-комплексы – они бы пользовались спросом. Но их не строят. И, соответственно, спрос отсутствует.
Но есть и другой момент, связанный, скорее всего, с нашей ментальностью: как бы людей ни привлекали перспективы переезжать с места на место, в один прекрасный день они все равно осядут – это лишь вопрос времени. Жилье на продажу не останется без спроса.
В Украине апартаменты всё больше набирают статус тренда, а с трендами не спорят. Пока к данному тренду множество вопросов, но то, что это будущее – уже неоспоримый факт. Так что стоит отключить снобизм и возрадоваться тому, что в такой консервативной отрасли, как строительство жилой недвижимости, "набирают обороты" новые тренды. Дальше будет ещё интересней!