Обозревая и анализируя новостройки в Украине, команда экспертов НЕРУХОМІ заметила, что некоторые застройщики имеют свой особый почерк. Например, Интергал-Буд очень любит строить на ведомственной земле. Не беспокоясь о достаточно длительных процедурах землеотвода, этот застройщик охотно вступает в партнерские отношения с владельцами лакомых кусочков столичной территории. Обычно это государственные предприятия или ведомства. Так, жилой комплекс CITY HUB строится на земле для общежитий.
Каким будет ЖК CITY HUB
По информации застройщика, планируется строительство двух 19-20 этажных жилых домов, в которых предлагаются к продаже 1-3 комнатные квартиры.
Сразу настораживает нереальная визуализация: открытый горизонт и утопающие в зелени два дома этого ЖК. И это все в самом инфраструктурном центре Соломенского района, который уже почти окружен высотными новостройками, где улицы Василия Липковского и Кудряшова сливаются в площадь перед Южным вокзалом.
Не слушайте о планах, лучше посмотрите документы
Виртуальная реальность отдела продаж полностью расходится с фактическим наличием документов на объект строительства.
Земельный участок по ул. Кудряшова 8-10 в Соломенском районе Киева принадлежит Национальной академии внутренних дел на праве постоянного пользования и выделена распоряжением КГГА №604 от 23.05.2017 года.
Так, согласно распоряжению, целевое назначение земельного участка: "Для строительства и обслуживания зданий учебных заведений. Для обслуживания и эксплуатации учебных корпусов и общежития", что не соответствует рекламе жилого комплекса.
Градостроительные условия и ограничения предусматривают реконструкцию общежитий. На что и было получено разрешение от Госархстройинспекции. Название объекта: реконструкция общежитий по ул. Кудряшова, 8-10 в Соломенском районе; г. Киев, ул. Кудряшова, 8-10 – заказчик Национальная академия внутренних дел, подрядчик – общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания" Интергал-Буд".
Это значит, что по закону застройщик должен сдать в эксплуатацию общежития за 2 года с начала строительства, в 4 квартале 2022 (по информации на информстенде строительной площадки).
Заметим, что утвержденный Детальный план Соломенки не предусматривает магии преобразований института и пятиэтажного общежития в жилой комплекс в ближайшей перспективе.
Размещение и комфорт
Следует обратить внимание, что заселение 471 квартир этого жилого комплекса, вместе с достройкой других ЖК, существенно нарушит нормы плотности заселения уже перегруженного микрорайона. Мест в подземном паркинге на всех не хватит — их только 330. При концепции "двор без авто", стоит задуматься о судьбе своего автомобиля ночью. Ведь имеющиеся участки для парковки уже "оккупированы" жителями соседних домов.
Вместо "близости к центру" и удобного маршрута в центр, под железнодорожной эстакадой Липкивского-Толстого, скорее всего, ожидается ощутимое увеличение трафика. Станция метро "Вокзальная" рядом всем хорошо известна своими очередями и не рекомендуется для использования.
Зона расположения ЖК перегружена объектами инфраструктуры, вредит зонам эко-отдыха. До ближайшей зеленой зоны маршрут составляет 600 метров по среднезагруженной улице Кудряшова к северному входу в Соломенский ландшафтный парк. Пешком – трудно, на авто – не удобно.
Обоснованность цены
Застройщик позиционирует жилой комплекс как бизнес-класс.
Паркинг и его стоимость, высота потолка (должно быть 3 метра и более, однако по имеющейся информации известно, что от потолка до пола запроектировали только 2,7 метра), возможность перепланировки и система умный дом, которые обязательны для бизнес-класса, являются предметом для обсуждения в отделе продаж, а следовательно, соответствие еще трудно оценить.
Завышенная стоимость может быть обусловлена необходимостью решения вопросов с документацией, чем комфортом и качеством строительства.
Обратите внимание
На этапе инвестирования в строительство Вы покупаете не жилье, а только обещание вам его построить (к тому же, в зависимости от формы финансирования строительства, это обещание может быть и не от застройщика). Однако, когда земля под строительство контролируется государственными ведомствами и ее привлечение к проекту не является прозрачным, а сложная процедура по ней зачастую является предметом интереса прокуратуры и правоохранительных органов, то это все и "обещанием" не назовешь.
Важно обратить внимание на наличие новых технических условий по водоснабжению и водоотведению, электроснабжению, теплоснабжению и газоснабжению. Поскольку существующих сетей, обеспечивающих жизнедеятельность пятиэтажного общежития, очевидно, не хватит на два 20-этажных дома.
Для целей инвестирования объект довольно рискованный. Поскольку для ввода в эксплуатацию в качестве легального ЖК, кроме своевременного выполнения графика строительных работ, понадобится преодолеть мощные административные барьеры и изготовить специфическую документацию, начиная с изменения целевого назначения отдельного земельного участка, заканчивая изменениями в Генеральный план Киева.
Подтверждает эту ситуацию выданное 21.02.2020 года Госархстройинспекцией предписание о приостановлении строительных работ в результате выявленных нарушений в сфере градостроительной деятельности и строительных норм на объекте строительства.
Кроме этого, объект имеет статус социально-резонансного.
Так, 16.03.2020 года активисты и представители общественности во время акции протеста остановили незаконные строительные работы и заставили убрать строительную технику с площадки.
Вся вышеуказанная информация проверена экспертами НЕРУХОМІ, квалифицированными специалистами в сфере строительства, которые исследуют и анализируют украинские ЖК в интересах покупателя. На ресурсе собраны оценки, рейтинги и статьи, которые помогут украинцам ориентироваться в современной ситуации на рынке первичного жилья и покупать жилье осознанно, не переплачивая за плохие объекты.