1. ЧАО "ХК "Киевгорстрой" 01.08.2018 обратилось в Минрегион с заявлением о согласовании отклонений от строительных норм в проектной документации ЖК УРЛОВСКИЙ-1. Суть отклонений:
- размещение детских площадок на кровле одноэтажной наземной части закрытого паркинга, которые будут ограждены по периметру парапетом 1,2 м;
- размещение нежилых помещений для хранения велосипедов в техническом этаже и на жилых этажах ЖК;
- мусоропроводы в домах не предусмотрены.
Посмотреть перечень отклонений
29.01.2019 письмом № 00440/0/2/19 ЧАО "ХК "Киевгорстрой" отозвало предыдущее обращение, просило Минрегион снять его с рассмотрения в связи с изменениями существенных обстоятельств.
комментарий эксперта
С 1 октября 2018 разрешается размещение детских площадок на крышах наземных сооружений.
2. Оба земельных участка полностью застраиваются одноэтажным стилобатом, в котором будут размещены нежилые помещения и паркинг. Общая площадь земельных участков - 4,0254 га (40254 м²), что тождественно площади застройки участка - 40 254 м². Фактически вся придомовая территория расположена на поверхности стилобатной части.
По заказу ЧАО "ХК "Киевгорстрой" ГП "Институт общественного здоровья им. А. Н. Марзеева НАМН Украины" был разработан научный отчет от 13.06.2018 № 22/1993 по результатам санитарно-гигиенической оценки проекта ЖК УРЛОВСКИЙ-1.
В отчете сделан вывод о том, что обустройство функциональных придомовых площадок (для игр детей, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой, для хозяйственных нужд) на поверхности стилобатной части здания, на высоте 5,3 м над поверхностью земли, будет способствовать обеспечению на территории этих площадок лучших условий воздухообмена, непревышение нормативных уровней загрязнения атмосферного воздуха и шума и не вызовет нарушений требований действующих нормативов.
3. В соответствии с эскизом застройки детального плана территории на земельных участках ЖК УРЛОВСКИЙ-1 должно быть размещено 3 многосекционных 2 двухсекционных и 2 односекционных жилых домов переменной этажности (от 6 до 24 этажей) и двухэтажное детское дошкольное учреждение на 120 мест (на площади 0.59 га).
Однако застройщик решил несколько отойти от ДПТ и иначе реализовать намерения застройки:
Проектным решением в ЖК предусмотрено семь односекционных домов с увеличенной этажностью в 26 этажей каждый. Встроенно-пристроенное детское дошкольное учреждение временного пребывания на 120 мест запроектировано на первом этаже дома № 3.
комментарий эксперта
Превышение этажности, ограниченной проектными решениями ДПТ, свидетельствует о проектировании объекта без учета исходных данных. Указанное является грубым нарушением градостроительного законодательства и свидетельствует о повышении рисков в инвестировании.
4. Земельные участки попадают в зону ограничения застройки по условиях безопасности полетов. Поэтому строительство возможно при согласовании места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой. На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ЧАО "ХК "Киевгорстрой" предоставлено Вывод от 11.05.2018 № 1.1.16-5601-18 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: ул. Причальная, 11 в Дарницком районе г. Киева.
5. Согласно информации, определенной в градостроительных условиях и ограничениях, и в соответствии с планировочными ограничениями по детальному плану территории, земельные участки, где осуществляется застройка, попадают в зону звукового давления до 70 дБА , в зону акустического воздействия аэропортов. Санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем - 40 - 55 дБА, а ночью - 30 - 45 дБА. Поэтому проживания в домах будет комфортным и безопасным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
На придомовой территории жилых домов допустимый уровень шума днем - 55 дБА, ночью - 45 дБА.
Проектом предусмотрено такие акустические средства защиты от шума: средства звукоизоляции (звукоизолирующие ограждения зданий и отдельных помещений), средства звукопоглощения (звукопоглощающая облицовка), что позволит достичь в помещениях уровня шума 30 дБА. На стадии проектирования выполнены измерения шума.
комментарий эксперта
Для тех, кто сознательно относится к своему здоровью и здоровью близких, рекомендуется уточнить контрольные замеры шума после окончания строительства.
6. Девелопер представляет ЖК УРЛВСКИЙ-1 как дом класса "комфорт".
Соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:
- технология строительства: монолитный железобетонный каркас, наружные стены из газоблока с внешним слоем утеплителя и последующим оштукатуриванием по системе "мокрый фасад", внутренние межквартирные стены - керамический кирпич;
- высота от пола до потолка: 2,7 м;
- площади квартир: 2-комнатные от 60,07 м² до 67,92 м² (комфорт-класс от 50 м²), 3-комнатные 77,48 м² (комфорт-класс от 65 м²);
- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры (собственное дошкольное учреждение на 120 мест), расположение школ и детских садов, спортивных комплексов, магазинов в пределах пешей доступности;
- автономное отопление (в доме);
- закрытая территория от автомобилей;
- местоположение (удаленность от центра города, близость расположения остановок общественного транспорта, метро);
- количество машиномест: в ЖК комфорт-класса на 1908 квартир должно быть предусмотрено 954 машиноместа в подземном или крытом паркинге. В ЖК УРОВСКИЙ-1 запланировано - 1147 машиномест в паркинге и 55 мест на автостоянке;
- скоростные бесшумные лифты, что останавливаются в паркинге (признак бизнес-класса).
Не соответствует комфорт классу по следующим параметрам:
- количество квартир в доме: в ЖК УРЛОВСКИЙ-1, по данным экспертных отчетов, в доме №3 - 264 квартиры, а в шести домах по 274 квартиры (комфорт-класс - до 200 кв. в доме/подъезде)
- количества квартир на этаже: 11 квартир (комфорт-класс - до 10 квартир на этаже, обязательно наличие, как минимум, одного грузопассажирского лифта). Вместе с тем, в каждом доме предусмотрено 3 лифта грузоподъемностью 1000 кг, что должно улучшить комфортность проживания;
- площади 1-комнатных квартир: есть квартиры площадью 31,84 м², 33,36 м² и 34,61 м² (комфорт-класс - от 36 м²).
