Документы ЖК ул. Отдыха, 25

Киев Святошинский р-н

ул. Отдыха, 25

Запросить договор у отдела продаж

Ваш запрос отправлен

Дата обновления 18.06.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000: 75: 225: 0101

Целевое назначение: (02.07) Для другой жилой застройки

Вид использования: для жилищного строительства

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: частная собственность

Площадь: 0.2562 га

Место расположения: г. Киев, Святошинский р-н, ул. Отдыха, 25

комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Владелец: ООО "ВУД ГЕЙТС" (ЕГРПОУ 43263717)

Договор купли-продажи земельного участка от 24.06.2020 № 658, заключенный между ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" и ООО "ВУД ГЕЙТС".

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 24.06.2020

Решение Киевского городского совета от 08.07.2010 № 1132/4570 "О передаче земельного участка обслуживающему жилищно-строительному кооперативу "МИР ЖИЛЬЯ" для жилищного строительства на ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева "

комментарий эксперта

Заказчик строительства является владельцем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Решение Киевского городского совета от 11.032021 № 421/462 "Об объявлении природной территории ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта"

комментарий эксперта

Земельный участок на ул. Отдыха, 25 объявлен ландшафтным заказником местного значения, строительство ЖК исключено на землях природно-заповедного фонда.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Киева определено как территории жилой застройки многоэтажной (существующие)

Градостроительные условия и ограничения от 20.04.2018 № 325 Строительство жилого дома со встроенными помещениями по адресу: ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева

Право на выполнение строительных работ

Уведомление о начале подготовительных работ от 10.01.2019 № КВ 010190100461

Изменение данных в уведомлении о начале подготовительных работ:

- от 06.02.2020 № КВ 020200371398 (изменение заказчика)

Разрешение на выполнение строительных работ от 29.01.2021 № ИУ 013210111430 Строительство жилого дома со встроенными помещениями по адресу: ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева

площадь участка: 0,2562 га, площадь застройки 0,0833 га,

общая площадь квартир: 7 938,89 м², количество квартир: 138,

количество этажей: 21, вместимость паркинга: 41 м/м, вместимость наземных автостоянок: 19 м/м

Посмотреть экспертный отчет проектной документации

Орган, выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ВУД ГЕЙТС" (ЕГРПОУ 43263717)

Проектировщик: ООО "Идеал проект" (ЕГРПОУ 42467976)

Технический надзор: Пархоменко Виталий Юрьевич (АТ 001954)

Авторский надзор: Петренко Александр Евгеньевич (АР 000834)

Подрядчик: ООО "СИСТЕМ-БУД" (ЕГРПОУ 40115810)

комментарий эксперта

Разрешение соответствует заявленному объекту строительства.

Участники строительства

Девелопер

Не указан

Генподрядчик

ООО "СИСТЕМ-БУД" (ЕГРПОУ 40115810)

Лицензия с 28.11.2018 № 2013056836

Комментарий эксперта

Согласно Реестра строительной деятельности, ЖК ул. Отдыха, 25 - это первый объект строительства, где ООО "СИСТЕМ-БУД" выступает генподрядчиком.

Заказчик

ООО "ВУД ГЕЙТС" (ЕГРПОУ 43263717)

Дата регистрации: 02.10.2019

Размер уставного капитала:1 900 000,00 грн

Не находится в процессе прекращения

Комментарий эксперта

ООО "ВУД ГЕЙТС" выполняет функции заказчика после перехода прав на земельный участок застройки. 29.01.2021 общество получило разрешение на выполнение строительных работ.

Факторы риска

1. Об объявлении участка застройки территорией ландшафтого заказника местного значения

Решением Киевского городского совета от 11.03.2021 № 421/462 объявлено ландшафтным заказником местного значения территорию ориентировочной площадью 0,26 га на ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева с целью обеспечения надлежащих условий для сохранения ландшафтного, ботанического, зоологического разнообразия и ценного природного комплекса.

Проект объявления природной территории ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта" разработан учеными Благотворительной организации "Благотворительный фонд Днепровского района г. Киева "Киевский эколого-культурный центр".

Согласно решению, земельный участок не изымается у землепользователя - ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ". Последний обязан обеспечить охрану и сохранение остатков вековой дубравы с оформлением охранного обязательства в установленном порядке.

комментарий эксперта

Решение Киевсовета касается ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ", однако оно обязательно к исполнению и для ООО "ВУД ГЕЙТС", как реального собственника земли. ЗУ "О природно-заповедном фонде Украины" запрещает на территориях заказников рубку, удаление захламленности, а также охоту и другую деятельность, противоречащую целям и задачам, предусмотренным положением о заказнике. Объявление участка застройки объектом природно-заповедного фонда, что подпадает под особую охрану, создает дополнительные риски в инвестировании, ведь строительство ЖК на указанном участке невозможно.

2. Административное дело по обжалованию решения Киевсовета (№ 640/9949/21)

Определением Окружного административного суда города Киева от 13.05.2021 по делу № 640/9949/21 открыто производство по иску ООО "ВУД ГЕЙТС" к Киевскому городскому совету, третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца - ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" о признании противоправным и отмене решения Киевского городского совета от 11.03.2021 № 421/462 "Об объявлении природной территории ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта".

Определением Окружного административного суда города Киева от 31.05.2021 отказано Киевсовету в удовлетворении ходатайства о рассмотрении дела по правилам общего искового производства.

комментарий эксперта

Таким образом, дело будет рассматриваться судом в письменном производстве без вызова сторон, на основании представленных документов и письменных объяснений. До принятия окончательного решения по делу риски в строительстве сохраняются и в дальнейшем будут зависеть от сути (содержания) судебного решения.

3. Об изъятии земельного участка

Также, на сайте Киевского городского совета размещена информация о нахождении на рассмотрении постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования проекта решения Киевского городского совета от 10.12.2019 № 3829 "Об отмене решения Киевского городского совета относительно отвода земельного участка обслуживающему жилищно-строительному кооперативу "Мир жилья" (кадастровый номер 800000000:75:225:0101). Проект решения параллельно прорабатывается постоянной комиссией Киевского городского совета по вопросам бюджета и социально-экономического развития.

комментарий эксперта

Учитывая то, что судьба земельного участка уже решена, а статус зеленых насаждений на ней определенн Киевсоветом на пленарном заседании от 11.03.2021, не видим значительных рисков в инвестировании в связи с существованием указанного выше проекта решения.

4. О уголовном производстве

В производстве следственного отдела Святошинского УП ГУ ЧП в г. Киеве находилось уголовное производство № 42020101080000017 от 29.01.2020 по признакам состава уголовного преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 239 УК Украины (загрязнение или порча земель).

Основанием открытия уголовного производства стало коллективное обращение жителей домов № 13, 17 и 25 по ул. Михаила Котельникова в г. Киеве о том, что неизвестные лица в неустановленное время осуществляют загрязнения земель по ул. Отдыха, 25 вредными веществами, что создает опасность для окружающей среды.

28.12.2020 данное уголовное производство было закрыто за отсутствием события уголовного преступления.

В рамках уголовного производства определением Святошинского районного суда г. Киева от 05.03.2020 по делу № 759/4210/20, оставленным в силе определением Киевского апелляционного суда от 04.05.2020, был наложен арест на земельный участок ЖК ул. Отдыха, 25, с запретом каким-либо образом его использовать.

Определением Святошинского районного суда г. Киева от 27.01.2021 (после закрытия уголовного производства) арест был отменен.

комментарий эксперта

Сейчас дополнительные риски в инвестировании отсутствуют, так как уголовное производство закрыто, а судебный запрет по распоряжению землей снят.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О допустимом проценте застройки территории

ЖК ул. Отдыха, 25 возводится на земельном участке площадью: 0,2562 га. Площадь застройки под жилым домом и трансформаторной подстанцией: 832,63 м² = 0,0833 га. Таким образом, под общей застройкой ЖК ул. Отдыха, 25 будет находится 33% площади земельного участка.

Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.

Однако, проектом предусмотрено размещение площадки для детей на террасе второго этажа; площадок для отдыха взрослых и для занятий физкультурой на террасах второго и двадцатого этажей дома. На придомовой территории разместят площадки для стоянки автомобилей на 19 машино-мест и хозяйственную площадку.

комментарий эксперта

Учитывая небольшую площадь земельного участка, застройщик был вынужден разместить некоторые площадки в составе придомовой территории на террасе второго и двадцатого этажей дома.

2. О количестве машино-мест

Согласно ДБН в жилых домах в периферийной части города количество машино-мест для обеспечения потребностей жителей определяется с коэффициентом 0,50 по отношению к количеству квартир. Поэтому в ЖК ул. Отдыха, 25 для обеспечения потребностей жителей жилых домов на 138 квартир нужно 69 машино-мест для постоянного хранения автомобилей, а также 21 машино-место на гостевой стоянке.

Однако, проектом в ЖК предусмотрено 41 машино-место в паркинге и 19 машино-мест на стоянке, нехватка паркомест составляет 40% от необходимого количества.

комментарий эксперта

Предусмотренное в ЖК количество машино-мест не будет отвечать требованиям ДБН. У будущих жильцов-собственников автомобилей возникнут проблемы с парковкой.

3. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

Земельный участок попадает в зону ограничения застройки при условии безопасности полетов, в зону ограниченного использования территории от аэропортов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой.

На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" предоставлено Вывод от 04.02.2019 № 1.16-775-19 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева.

комментарий эксперта

Выполнение заказчиком требований градостроительной документации на проектирование уменьшает риски в инвестировании.

4. Застройщиком пока не заявлен класс ЖК ул. Отдыха, 25. Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ имеющейся информации для установления класса, к которому застройщик может отнести жилой комплекс.

Место расположения:

В системе города: в периферийной части города.

По отношению к общественному транспорту: ближайшие остановки на расстоянии 400 м и 500 м; в пешей доступности станция метро Святошин, можно дойти за 12-15 минут; железнодорожная станция Святошино на расстоянии 700 м.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: участок ЖК

является ландшафтным заказником местного значения; парк отдыха "Святошино" на расстоянии до 300 м до 4 мин пешком.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): Киевская международная школа, Киевская городская клиническая больница, аптека, отделение Новой Почты, стадион АТЕК, NOVUS, Маркет Делви, МакДональдз.

Общие характеристики:

1) Количество квартир в доме (подъезде): 138 (до 150 квартир в подъезде - признак бизнес-класса).

2) Количество паркомест: 41 машино-место в паркинге и 19 машино-мест на стоянке, всего 60 машино-мест на 138 квартир (1 машино-место на 2 квартиры - признак комфорт-класса, обеспечено 87%).

Внешний вид:

1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

2) Наружные стены кирпичные, толщиной 380 мм, с наружным утеплением (признак комфорт-класса).

3) Благоустройство придомовой территории:

площадки для детей на террасе второго этажа;

площадки для отдыха взрослых и для занятий физкультурой на террасах второго и двадцатого этажей здания;

площадки для стоянки автомобилей на 19 машино-мест;

хозяйственная площадка;

озеленение - декоративные газоны и цветы.

Инженерные системы:

Отопление: система отопления водяная, источником тепла предусмотрены электрические котлы со встроенным насосом, автоматикой безопасности и контроллером, смонтированые в каждой квартире (признак бизнес-класса).

Горячее водоснабжение: индивидуальные накопительные электрические водонагреватели, которые устанавливают непосредственно у потребителей.

Вертикальный транспорт: проектом предусмотрено устройство 2 лифтов для сообщения между этажами дома: пассажирского грузоподъемностью 630 кг и грузо-пассажирского грузоподъемностью 1000 кг. Дополнительно, один грузо-пассажирский лифт будет соединять паркинг и первый этаж, один грузо-пассажирский лифт предусмотрен для подъема инвалидов с первого на второй этаж.

Комфорт жителей:

Инфраструктура комплекса: мини-маркет, кафе на 40 посадочных мест, творческая мастерская.

комментарий эксперта

Возникает вопрос, какого класса жилье планируется построить в ЖК? Для определения класса не хватает данных по общим показателям, по инженерным системам, по оснащению квартир ЖК. Учитывая указанное и местоположение комплекса эксперты НЕРУХОМІ отнесли ЖК к комфорт-классу.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. История получения разрешения на строительство

Интересен тот факт, что разрешение на строительство ЖК ул. Отдыха, 25 заказчик получил не с первой, и далеко не со второй попытки.

Сначала Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля города Киева исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) трижды отказал в выдаче разрешения на строительство объекта класса последствий СС2:

Обслуживающему жилищно-строительному кооперативу "МИР ЖИЛЬЯ" от 28.08.2019 № КВ 130192400221 ;

ООО "ВУД ГЕЙТС" (после смены заказчика строительства) от 05.03.2020 № КВ 130200650427 , от 14.04.2020 № КВ 132201050498.

Затем еще 5 раз Департамент возвращал документы ООО "ВУД ГЕЙТС" на доработку на одних и тех же основаниях, которые заказчик не принимал во внимание (отсутствует пояснительная записка с основными чертежами; исходные данные для проектирования предоставлены не в полном объеме, в частности отсутствует задания на проектирование):

от 03.09.2020 № КВ 012200902239;

от 16.09.2020 № КВ 012200916925;

от 30.09.2020 № КВ 012200930116;

от 15.10.2020 № КВ 012201015781;

от 28.10.2020 № КВ 012201028560.

В дальнейшем заказчиком было изменено класс последствий объекта строительства с СС2 на СС3 (при этом сам проект не менялся, новая экспертиза не проводилась). Такое изменение поспособствовала тому, что изменился орган, который должен выдать разрешение на строительство. Однако, и ГАСИ Украины дважды отказала заказчику в выдаче разрешения на выполнение строительных работ от 09.12.2020 № ИУ 013201209583 и от 29.12.2020 № ИУ 013201210985 на основаниях:

- не обеспечено нормативного количества машиномест для стоянки автомобилей по устройству парковочных мест для маломобильных групп населения;

- не соблюдено расстояние от открытой автостоянки к жилому дому;

- представленные технические условия, выданные Институтом "Киивтелекомелектропроект", утратили силу;

- проектом не обеспечено нормативных размеров придомовых площадок;

- не выполнено требования ДБН по минимальным площадям жилых помещений в квартире;

- проектирование осуществлено за пределами земельного участка;

- не выполнено требования ДБН по устройству лифтов с проходной кабиной;

- не соблюдены требования по максимально допустимой плотности населения и по допустимому проценту застройки.

Проект ЖК на ул. Отдыха, 25 разработан ООО "ИДЕАЛ ПРОЕКТ" в 2018 году по заказу ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ". Корректировка проекта не осуществлялось. Однако, 29.01.2021 ГАСИ все же выдала заказчику разрешение на выполнение строительных работ, а следовательно замечания к проекту не устранены.

комментарий эксперта

Учитывая указанное, есть большие риски того, что несоответствие ЖК нормам ДБН устранено не было. Такие обстоятельства могут негативно повлиять на комфортность проживания в нем.

2. Смена собственника земельного участка

Решением Киевского городского совета от 08.07.2010 № 1132/4570 земельный участок площадью 0.2562 га (кадастровый номер 8000000000:75:225:0101) на ул. Отдыха, 25 был передан в собственность ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" для жилищного строительства.

10.12.2019 в Киевском городском совете был зарегистрирован проект решения об отмене решения Киевского городского совета относительно отвода земельного участка ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ", а 11.02.2020 - проект решения о объявлении природной территории ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта".

По состоянию на момент регистрации проектов решений, земельный участок принадлежал на праве собственности ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" и находилась в аренде ООО "ВУД ГЕЙТС".

В дальнейшем, в соответствии с Договором купли-продажи земельного участка от 24.06.2020 № 658, право собственности на земельный участок перешло к ООО "ВУД ГЕЙТС".

комментарий эксперта

Таким образом, не дожидаясь принятия Киевсоветом решения о возможном изъятии земельного участка, ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" передал права на него другому лицу, бенефициаром которого является один из основателей кооператива.

3. О соблюдении законодательства при объявлении заказника местного значения "Зеленая мечта"

Порядок создания и объявления территорий и объектов природно-заповедного фонда урегулирован ст.ст. 51-53 ЗУ "О природно-заповедном фонде".

При объявлении природной территории на ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта" не соблюдены нормы закона - нарушен порядок рассмотрения ходатайства о создании или объявлении территорий и объектов природно-заповедного фонда, к проекту не было приложено полного перечня документов, а именно:

- согласование Управления экологии и природных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации),

- письма-согласования владельцев и первичных пользователей природных ресурсов в пределах территорий, рекомендованных для заповедника;

- справка подразделения Держгеокадастра о правовом статусе земельного участка, о владельцах и пользователях этого участка;

- отсутствуют соответствующие картографические материалы.

комментарий эксперта

Учитывая нарушения процедуры объявления территории заказником местного значения, отсутствие согласования органом исполнительной власти и владельцем, существует высокая вероятность того, что решение Киевсовета будет отменено в судебном порядке.

4. О зеленых насаждений и экологической безопасности

В экспертизе проектной документации ЖК ул. Отдыха, 25 указано, что на участке застройки находятся зеленые насаждения, из них подлежат удалению 27 деревьев, 3 куста и 0,136 га газона, сохранению подлежат 6 деревьев. Удаление зеленых насаждений будет осуществляться в строгом соответствии с требованиями порядка удаления деревьев, кустов, газонов и цветников в населенных пунктах.

27.08.2019 постоянно действующей комиссией по обследованию зеленых насаждений г. Киева, по обращению ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ", проведено обследование зеленых насаждений и составлен акт № 208. Восстановительная стоимость зеленых насаждений, запроектированых к удалению составляет 282 310,80 грн (в т.ч. деревьев - 184 026,60 грн, кустов - 3 301,80 грн, газонов - 94 982,40 грн), восстановительная стоимость зеленых насаждений, которые остаются - 422 504,40 грн.

По данным Департамента земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (КГГА) восстановительная стоимость уплачена в бюджет г. Киева в полном объеме.

Стоит отметить, что порядок удаления зеленых насаждений был нарушен. 28.01.2020 жители домов № 13, 17 и 25 по ул. Михаила Котельникова в г. Киеве обратились к Киевской местной прокуратуре № 8 с коллективным обращением. Они сообщали, что в начале лета 2019 года возле домов, в которых они проживают, неизвестным лицом уничтожаются 5 дубов. Уничтожение проходит под видом разливки нефтепродукта под корнями деревьев.

Протоколом об исследовании медико-биологических показателей в почве, проведенному по заказу активистов Днепропетровским филиалом ГУ "Держгрунтохорона" Миниагро от 02.07.2019, установлено, что содержание нефтепродуктов более 5000 мг/кг и подпадает под категорию - очень загрязненных.

Примерно через год (в августе 2020 года) Харьковским национальным университетом имени В. Н. Каразина выполнено "Отчет о научно-исследовательской работе". По результатам проведенного исследования превышений предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ в почвах не обнаружено.

комментарий эксперта

Таким образом, на данный момент отсутствуют данные о наличии загрязнения земли веществами, которые вредны для жизни, здоровья людей и негативно влияют на состояние окружающей среды.

5. Кто стоит за строительством

ПО данным аналитической системы "YouControl " заказчик строительства - ООО "ВУД ГЕЙТС" основано:

- ПАО "Закрытый недиверсифицированный ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД "НОВОС"(70% в уставном капитале);

- АО "Закрытый недиверсифицированный ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД "АНХЕЛЬ" (30% в уставном капитале).

Конечным бенефициаром ООО "ВУД ГЕЙТС" значится экс-депутат Полтавского областного совета Игорь Сирык, который осуществляет опосредованное влияние через ПАО "НОВОС". Он также владеет компанией Novos Development, которая занимается строительством в Полтаве.

Игорь Сирык - директор ООО "ВУД ГЕЙТС", ПАО "НОВОС", ООО "НОВОС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУП", ООО "СТРОЙ СТАНДАРТ ПЛЮС".

Дополнительно отмечаем, что СИРЫК ИГОРЬ ВЛАДИМИРОВИЧ вместе с женой СИРЫК ВИКТОРИЕЙ ВАЛЕНТИНОВНОЙ являются учредителями ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" - первоначального заказчика строительства и собственника земли.

Второй основатель заказчика строительства ЖК - АО "АНХЕЛЬ" входит в финансово-промышленную группу "Группа семьи Лебедевых".

Ключевые лица группы: Алена и Павел Лебедевы.

Основными направлениями деятельности являются: машиностроение, железнодорожные грузовые перевозки, промышленное насосостроение, химическая промышленность, инвестиции в недвижимость и аграрный сектор. Также семья Лебедевых имеет бизнес-интересы в сфере недвижимости и строительства в Крыму.

Рекомендации инвестору

1. Если у вас есть автомобиль, выясните информацию о стоимости аренды места на автостоянке вблизи ЖК, так как количество машно-мест недостаточно.

2. Выясните в отделе продаж, возможность строительства ЖК на территории, являющейся ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта".