Документы ЖК ул. Отдыха, 25

Киев Святошинский р-н

ул. Отдыха, 25

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 18.06.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:75:225:0101

Целевое назначение: (02.07) Для другой жилой застройки

Вид использования: для жилищного строительства

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: частная собственность

Площадь: 0.2562 га

Место расположения: г. Киев, Святошинский р-н, ул. Отдыха, 25

комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Владелец: ООО "ВУД ГЕЙТС" (ЕГРПОУ 43263717)

Договор купли-продажи земельного участка от 24.06.2020 № 658, заключенный между ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" и ООО "ВУД ГЕЙТС".

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 24.06.2020

Решение Киевского городского совета от 08.07.2010 № 1132/4570 "О передаче земельного участка обслуживающему жилищно-строительному кооперативу "МИР ЖИЛЬЯ" для жилищного строительства на ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева "

комментарий эксперта

Заказчик строительства является владельцем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Решение Киевского городского совета от 11.032021 № 421/462 "Об объявлении природной территории ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта"

комментарий эксперта

Земельный участок на ул. Отдыха, 25 объявлен ландшафтным заказником местного значения, строительство ЖК исключено на землях природно-заповедного фонда.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Киева определено как территории жилой застройки многоэтажной (существующие)

Градостроительные условия и ограничения от 20.04.2018 № 325 Строительство жилого дома со встроенными помещениями по адресу: ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева

Право на выполнение строительных работ

Уведомление о начале подготовительных работ от 10.01.2019 № КВ 010190100461

Изменение данных в уведомлении о начале подготовительных работ:

- от 06.02.2020 № КВ 020200371398 (изменение заказчика)

Разрешение на выполнение строительных работ от 29.01.2021 № ИУ 013210111430 Строительство жилого дома со встроенными помещениями по адресу: ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева

площадь участка: 0,2562 га, площадь застройки 0,0833 га,

общая площадь квартир: 7 938,89 м², количество квартир: 138,

количество этажей: 21, вместимость паркинга: 41 м/м, вместимость наземных автостоянок: 19 м/м

Посмотреть экспертный отчет проектной документации

Орган, выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ВУД ГЕЙТС" (ЕГРПОУ 43263717)

Проектировщик: ООО "Идеал проект" (ЕГРПОУ 42467976)

Технический надзор: Пархоменко Виталий Юрьевич (АТ 001954)

Авторский надзор: Петренко Александр Евгеньевич (АР 000834)

Подрядчик: ООО "СИСТЕМ-БУД" (ЕГРПОУ 40115810)

комментарий эксперта

Разрешение соответствует заявленному объекту строительства.

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 20.09.2022

Название

ТОВ "СИСТЕМ-БУД" / ЕГРПОУ: 40115810

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

10.11.2015

Размер уставного капитала

5 000 грн

Уполномоченные лица

ТОКАРЄВ ЄВГЕНІЙ ВОЛОДИМИРОВИЧ

Бенефициары

ТОКАРЄВ ЄВГЕНІЙ ВОЛОДИМИРОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 20.09.2022

Название

ТОВ "ВУД ГЕЙТС" / ЕГРПОУ: 43263717

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

01.10.2019

Размер уставного капитала

1 900 000 грн

Уполномоченные лица

Сірик Ігор Володимирович

Бенефициары

СІРИК ІГОР ВОЛОДИМИРОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

1

Факторы риска

1. Об объявлении участка застройки территорией ландшафтого заказника местного значения

Решением Киевского городского совета от 11.03.2021 № 421/462 объявлено ландшафтным заказником местного значения территорию ориентировочной площадью 0,26 га на ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева с целью обеспечения надлежащих условий для сохранения ландшафтного, ботанического, зоологического разнообразия и ценного природного комплекса.

Проект объявления природной территории ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта" разработан учеными Благотворительной организации "Благотворительный фонд Днепровского района г. Киева "Киевский эколого-культурный центр".

Согласно решению, земельный участок не изымается у землепользователя - ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ". Последний обязан обеспечить охрану и сохранение остатков вековой дубравы с оформлением охранного обязательства в установленном порядке.

комментарий эксперта

Решение Киевсовета касается ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ", однако оно обязательно к исполнению и для ООО "ВУД ГЕЙТС", как реального собственника земли. ЗУ "О природно-заповедном фонде Украины" запрещает на территориях заказников рубку, удаление захламленности, а также охоту и другую деятельность, противоречащую целям и задачам, предусмотренным положением о заказнике. Объявление участка застройки объектом природно-заповедного фонда, что подпадает под особую охрану, создает дополнительные риски в инвестировании, ведь строительство ЖК на указанном участке невозможно.

2. Административное дело по обжалованию решения Киевсовета (№ 640/9949/21)

Определением Окружного административного суда города Киева от 13.05.2021 по делу № 640/9949/21 открыто производство по иску ООО "ВУД ГЕЙТС" к Киевскому городскому совету, третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца - ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" о признании противоправным и отмене решения Киевского городского совета от 11.03.2021 № 421/462 "Об объявлении природной территории ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта".

Определением Окружного административного суда города Киева от 31.05.2021 отказано Киевсовету в удовлетворении ходатайства о рассмотрении дела по правилам общего искового производства.

комментарий эксперта

Таким образом, дело будет рассматриваться судом в письменном производстве без вызова сторон, на основании представленных документов и письменных объяснений. До принятия окончательного решения по делу риски в строительстве сохраняются и в дальнейшем будут зависеть от сути (содержания) судебного решения.

3. Об изъятии земельного участка

Также, на сайте Киевского городского совета размещена информация о нахождении на рассмотрении постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования проекта решения Киевского городского совета от 10.12.2019 № 3829 "Об отмене решения Киевского городского совета относительно отвода земельного участка обслуживающему жилищно-строительному кооперативу "Мир жилья" (кадастровый номер 800000000:75:225:0101). Проект решения параллельно прорабатывается постоянной комиссией Киевского городского совета по вопросам бюджета и социально-экономического развития.

комментарий эксперта

Учитывая то, что судьба земельного участка уже решена, а статус зеленых насаждений на ней определенн Киевсоветом на пленарном заседании от 11.03.2021, не видим значительных рисков в инвестировании в связи с существованием указанного выше проекта решения.

4. О уголовном производстве

В производстве следственного отдела Святошинского УП ГУ ЧП в г. Киеве находилось уголовное производство № 42020101080000017 от 29.01.2020 по признакам состава уголовного преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 239 УК Украины (загрязнение или порча земель).

Основанием открытия уголовного производства стало коллективное обращение жителей домов № 13, 17 и 25 по ул. Михаила Котельникова в г. Киеве о том, что неизвестные лица в неустановленное время осуществляют загрязнения земель по ул. Отдыха, 25 вредными веществами, что создает опасность для окружающей среды.

28.12.2020 данное уголовное производство было закрыто за отсутствием события уголовного преступления.

В рамках уголовного производства определением Святошинского районного суда г. Киева от 05.03.2020 по делу № 759/4210/20, оставленным в силе определением Киевского апелляционного суда от 04.05.2020, был наложен арест на земельный участок ЖК ул. Отдыха, 25, с запретом каким-либо образом его использовать.

Определением Святошинского районного суда г. Киева от 27.01.2021 (после закрытия уголовного производства) арест был отменен.

комментарий эксперта

Сейчас дополнительные риски в инвестировании отсутствуют, так как уголовное производство закрыто, а судебный запрет по распоряжению землей снят.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О допустимом проценте застройки территории

ЖК ул. Отдыха, 25 возводится на земельном участке площадью: 0,2562 га. Площадь застройки под жилым домом и трансформаторной подстанцией: 832,63 м² = 0,0833 га. Таким образом, под общей застройкой ЖК ул. Отдыха, 25 будет находится 33% площади земельного участка.

Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.

Однако, проектом предусмотрено размещение площадки для детей на террасе второго этажа; площадок для отдыха взрослых и для занятий физкультурой на террасах второго и двадцатого этажей дома. На придомовой территории разместят площадки для стоянки автомобилей на 19 машино-мест и хозяйственную площадку.

комментарий эксперта

Учитывая небольшую площадь земельного участка, застройщик был вынужден разместить некоторые площадки в составе придомовой территории на террасе второго и двадцатого этажей дома.

2. О количестве машино-мест

Согласно ДБН в жилых домах в периферийной части города количество машино-мест для обеспечения потребностей жителей определяется с коэффициентом 0,50 по отношению к количеству квартир. Поэтому в ЖК ул. Отдыха, 25 для обеспечения потребностей жителей жилых домов на 138 квартир нужно 69 машино-мест для постоянного хранения автомобилей, а также 21 машино-место на гостевой стоянке.

Однако, проектом в ЖК предусмотрено 41 машино-место в паркинге и 19 машино-мест на стоянке, нехватка паркомест составляет 40% от необходимого количества.

комментарий эксперта

Предусмотренное в ЖК количество машино-мест не будет отвечать требованиям ДБН. У будущих жильцов-собственников автомобилей возникнут проблемы с парковкой.

3. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

Земельный участок попадает в зону ограничения застройки при условии безопасности полетов, в зону ограниченного использования территории от аэропортов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой.

На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" предоставлено Вывод от 04.02.2019 № 1.16-775-19 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева.

комментарий эксперта

Выполнение заказчиком требований градостроительной документации на проектирование уменьшает риски в инвестировании.

4. Застройщиком пока не заявлен класс ЖК ул. Отдыха, 25. Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ имеющейся информации для установления класса, к которому застройщик может отнести жилой комплекс.

Место расположения:

В системе города: в периферийной части города.

По отношению к общественному транспорту: ближайшие остановки на расстоянии 400 м и 500 м; в пешей доступности станция метро Святошин, можно дойти за 12-15 минут; железнодорожная станция Святошино на расстоянии 700 м.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: участок ЖК

является ландшафтным заказником местного значения; парк отдыха "Святошино" на расстоянии до 300 м до 4 мин пешком.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): Киевская международная школа, Киевская городская клиническая больница, аптека, отделение Новой Почты, стадион АТЕК, NOVUS, Маркет Делви, МакДональдз.

Общие характеристики:

1) Количество квартир в доме (подъезде): 138 (до 150 квартир в подъезде - признак бизнес-класса).

2) Количество паркомест: 41 машино-место в паркинге и 19 машино-мест на стоянке, всего 60 машино-мест на 138 квартир (1 машино-место на 2 квартиры - признак комфорт-класса, обеспечено 87%).

Внешний вид:

1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

2) Наружные стены кирпичные, толщиной 380 мм, с наружным утеплением (признак комфорт-класса).

3) Благоустройство придомовой территории:

площадки для детей на террасе второго этажа;

площадки для отдыха взрослых и для занятий физкультурой на террасах второго и двадцатого этажей здания;

площадки для стоянки автомобилей на 19 машино-мест;

хозяйственная площадка;

озеленение - декоративные газоны и цветы.

Инженерные системы:

Отопление: система отопления водяная, источником тепла предусмотрены электрические котлы со встроенным насосом, автоматикой безопасности и контроллером, смонтированые в каждой квартире (признак бизнес-класса).

Горячее водоснабжение: индивидуальные накопительные электрические водонагреватели, которые устанавливают непосредственно у потребителей.

Вертикальный транспорт: проектом предусмотрено устройство 2 лифтов для сообщения между этажами дома: пассажирского грузоподъемностью 630 кг и грузо-пассажирского грузоподъемностью 1000 кг. Дополнительно, один грузо-пассажирский лифт будет соединять паркинг и первый этаж, один грузо-пассажирский лифт предусмотрен для подъема инвалидов с первого на второй этаж.

Комфорт жителей:

Инфраструктура комплекса: мини-маркет, кафе на 40 посадочных мест, творческая мастерская.

комментарий эксперта

Возникает вопрос, какого класса жилье планируется построить в ЖК? Для определения класса не хватает данных по общим показателям, по инженерным системам, по оснащению квартир ЖК. Учитывая указанное и местоположение комплекса эксперты НЕРУХОМІ отнесли ЖК к комфорт-классу.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. История получения разрешения на строительство

Интересен тот факт, что разрешение на строительство ЖК ул. Отдыха, 25 заказчик получил не с первой, и далеко не со второй попытки.

Сначала Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля города Киева исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) трижды отказал в выдаче разрешения на строительство объекта класса последствий СС2:

Обслуживающему жилищно-строительному кооперативу "МИР ЖИЛЬЯ" от 28.08.2019 № КВ 130192400221 ;

ООО "ВУД ГЕЙТС" (после смены заказчика строительства) от 05.03.2020 № КВ 130200650427 , от 14.04.2020 № КВ 132201050498.

Затем еще 5 раз Департамент возвращал документы ООО "ВУД ГЕЙТС" на доработку на одних и тех же основаниях, которые заказчик не принимал во внимание (отсутствует пояснительная записка с основными чертежами; исходные данные для проектирования предоставлены не в полном объеме, в частности отсутствует задания на проектирование):

от 03.09.2020 № КВ 012200902239;

от 16.09.2020 № КВ 012200916925;

от 30.09.2020 № КВ 012200930116;

от 15.10.2020 № КВ 012201015781;

от 28.10.2020 № КВ 012201028560.

В дальнейшем заказчиком было изменено класс последствий объекта строительства с СС2 на СС3 (при этом сам проект не менялся, новая экспертиза не проводилась). Такое изменение поспособствовала тому, что изменился орган, который должен выдать разрешение на строительство. Однако, и ГАСИ Украины дважды отказала заказчику в выдаче разрешения на выполнение строительных работ от 09.12.2020 № ИУ 013201209583 и от 29.12.2020 № ИУ 013201210985 на основаниях:

- не обеспечено нормативного количества машиномест для стоянки автомобилей по устройству парковочных мест для маломобильных групп населения;

- не соблюдено расстояние от открытой автостоянки к жилому дому;

- представленные технические условия, выданные Институтом "Киивтелекомелектропроект", утратили силу;

- проектом не обеспечено нормативных размеров придомовых площадок;

- не выполнено требования ДБН по минимальным площадям жилых помещений в квартире;

- проектирование осуществлено за пределами земельного участка;

- не выполнено требования ДБН по устройству лифтов с проходной кабиной;

- не соблюдены требования по максимально допустимой плотности населения и по допустимому проценту застройки.

Проект ЖК на ул. Отдыха, 25 разработан ООО "ИДЕАЛ ПРОЕКТ" в 2018 году по заказу ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ". Корректировка проекта не осуществлялось. Однако, 29.01.2021 ГАСИ все же выдала заказчику разрешение на выполнение строительных работ, а следовательно замечания к проекту не устранены.

комментарий эксперта

Учитывая указанное, есть большие риски того, что несоответствие ЖК нормам ДБН устранено не было. Такие обстоятельства могут негативно повлиять на комфортность проживания в нем.

2. Смена собственника земельного участка

Решением Киевского городского совета от 08.07.2010 № 1132/4570 земельный участок площадью 0.2562 га (кадастровый номер 8000000000:75:225:0101) на ул. Отдыха, 25 был передан в собственность ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" для жилищного строительства.

10.12.2019 в Киевском городском совете был зарегистрирован проект решения об отмене решения Киевского городского совета относительно отвода земельного участка ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ", а 11.02.2020 - проект решения о объявлении природной территории ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта".

По состоянию на момент регистрации проектов решений, земельный участок принадлежал на праве собственности ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" и находилась в аренде ООО "ВУД ГЕЙТС".

В дальнейшем, в соответствии с Договором купли-продажи земельного участка от 24.06.2020 № 658, право собственности на земельный участок перешло к ООО "ВУД ГЕЙТС".

комментарий эксперта

Таким образом, не дожидаясь принятия Киевсоветом решения о возможном изъятии земельного участка, ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" передал права на него другому лицу, бенефициаром которого является один из основателей кооператива.

3. О соблюдении законодательства при объявлении заказника местного значения "Зеленая мечта"

Порядок создания и объявления территорий и объектов природно-заповедного фонда урегулирован ст.ст. 51-53 ЗУ "О природно-заповедном фонде".

При объявлении природной территории на ул. Отдыха, 25 в Святошинском районе г. Киева ландшафтным заказником местного значения "Зеленая мечта" не соблюдены нормы закона - нарушен порядок рассмотрения ходатайства о создании или объявлении территорий и объектов природно-заповедного фонда, к проекту не было приложено полного перечня документов, а именно:

- согласование Управления экологии и природных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации),

- письма-согласования владельцев и первичных пользователей природных ресурсов в пределах территорий, рекомендованных для заповедника;

- справка подразделения Держгеокадастра о правовом статусе земельного участка, о владельцах и пользователях этого участка;

- отсутствуют соответствующие картографические материалы.

комментарий эксперта

Учитывая нарушения процедуры объявления территории заказником местного значения, отсутствие согласования органом исполнительной власти и владельцем, существует высокая вероятность того, что решение Киевсовета будет отменено в судебном порядке.

4. О зеленых насаждений и экологической безопасности

В экспертизе проектной документации ЖК ул. Отдыха, 25 указано, что на участке застройки находятся зеленые насаждения, из них подлежат удалению 27 деревьев, 3 куста и 0,136 га газона, сохранению подлежат 6 деревьев. Удаление зеленых насаждений будет осуществляться в строгом соответствии с требованиями порядка удаления деревьев, кустов, газонов и цветников в населенных пунктах.

27.08.2019 постоянно действующей комиссией по обследованию зеленых насаждений г. Киева, по обращению ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ", проведено обследование зеленых насаждений и составлен акт № 208. Восстановительная стоимость зеленых насаждений, запроектированых к удалению составляет 282 310,80 грн (в т.ч. деревьев - 184 026,60 грн, кустов - 3 301,80 грн, газонов - 94 982,40 грн), восстановительная стоимость зеленых насаждений, которые остаются - 422 504,40 грн.

По данным Департамента земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (КГГА) восстановительная стоимость уплачена в бюджет г. Киева в полном объеме.

Стоит отметить, что порядок удаления зеленых насаждений был нарушен. 28.01.2020 жители домов № 13, 17 и 25 по ул. Михаила Котельникова в г. Киеве обратились к Киевской местной прокуратуре № 8 с коллективным обращением. Они сообщали, что в начале лета 2019 года возле домов, в которых они проживают, неизвестным лицом уничтожаются 5 дубов. Уничтожение проходит под видом разливки нефтепродукта под корнями деревьев.

Протоколом об исследовании медико-биологических показателей в почве, проведенному по заказу активистов Днепропетровским филиалом ГУ "Держгрунтохорона" Миниагро от 02.07.2019, установлено, что содержание нефтепродуктов более 5000 мг/кг и подпадает под категорию - очень загрязненных.

Примерно через год (в августе 2020 года) Харьковским национальным университетом имени В. Н. Каразина выполнено "Отчет о научно-исследовательской работе". По результатам проведенного исследования превышений предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ в почвах не обнаружено.

комментарий эксперта

Таким образом, на данный момент отсутствуют данные о наличии загрязнения земли веществами, которые вредны для жизни, здоровья людей и негативно влияют на состояние окружающей среды.

5. Кто стоит за строительством

ПО данным аналитической системы "YouControl " заказчик строительства - ООО "ВУД ГЕЙТС" основано:

- ПАО "Закрытый недиверсифицированный ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД "НОВОС"(70% в уставном капитале);

- АО "Закрытый недиверсифицированный ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД "АНХЕЛЬ" (30% в уставном капитале).

Конечным бенефициаром ООО "ВУД ГЕЙТС" значится экс-депутат Полтавского областного совета Игорь Сирык, который осуществляет опосредованное влияние через ПАО "НОВОС". Он также владеет компанией Novos Development, которая занимается строительством в Полтаве.

Игорь Сирык - директор ООО "ВУД ГЕЙТС", ПАО "НОВОС", ООО "НОВОС ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУП", ООО "СТРОЙ СТАНДАРТ ПЛЮС".

Дополнительно отмечаем, что СИРЫК ИГОРЬ ВЛАДИМИРОВИЧ вместе с женой СИРЫК ВИКТОРИЕЙ ВАЛЕНТИНОВНОЙ являются учредителями ОЖСК "МИР ЖИЛЬЯ" - первоначального заказчика строительства и собственника земли.

Второй основатель заказчика строительства ЖК - АО "АНХЕЛЬ" входит в финансово-промышленную группу "Группа семьи Лебедевых".

Ключевые лица группы: Алена и Павел Лебедевы.

Основными направлениями деятельности являются: машиностроение, железнодорожные грузовые перевозки, промышленное насосостроение, химическая промышленность, инвестиции в недвижимость и аграрный сектор. Также семья Лебедевых имеет бизнес-интересы в сфере недвижимости и строительства в Крыму.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время