Документы ЖК POLAR PARK (Калнышевского Петра, 2)

Кадастровый номер: 8000000000:78:134:0064

Площадь: 4.6526 га

Целевое назначение: 02.07 - для другой жилой застройки

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Место расположения: ул. Петра Калнышевского, 2, Оболонский район, Киев

Форма пользования землей

Арендодатель: Киевский городской совет

Арендатор: ЧП «Харон-Вестоил» (ЕГРПОУ 34667870)

Первичный договор аренды: от 23.08.2012

Фактический срок действия: до 13.10.2022

Обновление: решение Киевсовета от 2024 года - обжалуется в суде жителями

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Арендатор ЧП "ХАРОН-ВЕСТОИЛ" (ЕГРПОУ 34667870)

Договор аренды земельного участка от 23.08.2012 № 6045;

Соглашение о возобновлении договора аренды земельного участка от 13.10.2017 № 327

Срок аренды: до 13.10.2022.

Государственная регистрация вещного права (в государственном реестре прав):

Решение Киевского городского совета от 26.04.2012 N 544/7881 "О передаче частному предприятию "ХАРОН-ВЕСТОИЛ" земельного участка для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого, торгово-офисного комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и наземно-подземным паркингом на ул. Михаила Майорова, 2 в Оболонском районе г. Киева ".

Согласно Генплану Киева функциональное назначение земельного участка определено как территории коммунально-складские (существующие).

Градостроительные условия и ограничения от 16.05.2013 № 7462/0/12 / 009-13 Строительство жилого торгово-офисного комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и наземно-подземным паркингом

Разрешение на выполнение строительных работ от 17.08.2021 № 013210726504 Строительство жилищного торгово-офисного комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и наземно-подземным паркингом на ул. Михаила Майорова, 2 в Оболонском районе г. Киева (V очередь строительства)

Разрешение на выполнение строительных работ от 27.08.2021 № 013210726315 Строительство жилищного торгово-офисного комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и наземно-подземным паркингом на ул. Михаила Майорова, 2 в Оболонском районе г. Киева (IV очередь строительства)

Выдавший орган: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ЧП "ХАРОН-ВЕСТОИЛ" (ЕГРПОУ 34667870)

Проектировщик: ООО "АБК "КВАДРАТ" (38234050).

Авторский надзор: Городчанин Денис Юрьевич (АА 003868)

Технический надзор: Надточий Сергей Борисович (АО 006327, АО 006952)

Подрядчик: ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ИНТЕРГАЛ-СТРОЙ" (ЕГРПОУ 34692645).

V очередь:

Экспертиза: EX01:6365-2238-1613-6631 - положительный вывод от 28.06.2019

ТЭП (официальные, опубликованные в ЕГЭСБ)

(система не раскрывает полный ТЭП → доступны только ключевые показатели)

Площадь постройки: 15 665,5 м²

Общая площадь: 100 721 м²

В т.ч. торговый центр + паркинг: 19 226 м²

Этажность: 25

Количество квартир: 1 048

Общая площадь квартир: 54 030 м²

IV очередь: (заведение общепита — McDonald's)

Статус: введен в эксплуатацию в 2025 г.

Сертификат готовности: № ИУ123250909242 от 18.09.2025

ТЭП (официальные данные в ЕГЭСС)

Площадь постройки: 544,5 м²

Общая площадь: 510 м²

Этажность: 1

18.09.2025 принятие в эксплуатацию ІУ123250909242 Строительство жилого торгово-офисного комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и наземно-подземным паркингом по ул. Михаила Майорова, 2 в Оболонском районе г. Киева (IV очередь строительства). Заведение общественного питания.

1. Судебный спор о возобновлении аренды земельного участка

Решение Киевсовета о возобновлении договора аренды ЧП "Харон-Вестоил" в 2024 году обжалуется жителями.

Судебное производство создает юридическую неопределенность дальнейшей реализации проекта и оформления прав собственности.

2. Отсутствие разделения земли под существующими ТКД (ЖК «Яркий»)

Согласно ст. 42 ЗКУ и ст. 7 Закона о многоквартирных домах, земельный участок под построенными жилыми домами должен передаваться совладельцам.

Фактически участок не поделен, что создает конфликт между правами совладельцев и действующей арендой.

3. Использование МУО 2012-2013 гг. для разрешений 2021 года

Градостроительные условия были изданы под предыдущие очереди «Яркого» и ТРЦ «Полярный».

После завершения этих объектов в 2019 году их действие фактически исчерпано.

Их повторное использование – юридический риск, указанный в обращениях общества и предмет прокурорской проверки.

4. Несоответствие Генеральному плану г. Киева

Первоначальное функциональное использование участка было общественным — здесь располагался ТРЦ «Полярный», а МУО 2012–2013 годов предусматривали торгово-офисную либо смешанную функцию. Текущая высотная жилая застройка существенно изменяет характер использования территории и нагрузку на район.

5. Превышение плотности застройки

Согласно открытым ТЭП, площадь застройки составляет 15 665,5 м², что составляет примерно 53% доступной площади для IV–V очередей.

Это почти вдвое выше рекомендованных ДБН показателей для многоэтажных жилых кварталов (до 30%).

6. Системное несоответствие нормативной потребности в парковочных местах

Нормативная потребность для POLAR PARK составляет около 524 машиномест (0,5 места на квартиру согласно ДБН Б.2.2-12).

Первоначальное отклонение Минрегиона на –352 места распространялось на комплекс «Яскравый» и ТРЦ «Полярный» (2768 квартир + общественная функция).

После добавления пяти новых секций (POLAR PARK) и демонтажа ТРЦ отклонение не пересматривалось, что привело к несоответствию между нормативными требованиями и фактическими параметрами парковки.

7. Инфраструктурная нагрузка на район

Минский массив имеет ограниченную пропускную способность транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры.

POLAR PARK увеличивает плотность населения без создания новых школ, детских садов или медицинских учреждений.

8. Непрозрачность доступа к полным ТЭП и экспертиза

В открытой части ЕГЭСБ доступны только базовые ТЭП.

Полная экспертиза, ТЭП и инженерные расчеты отсутствуют, что затрудняет независимую оценку технических решений проекта.

9. Комплексный юридический и эксплуатационный риск

Сочетание незавершенных земельных процедур, отклоненных МУО, ограниченной инфраструктурной пропускной способности и высокой плотности, формирует комплексную группу рисков, которые необходимо учитывать инвесторам.

10. Уголовное производство по законности выдачи разрешительных документов

Прокуратура г. Киева проводит досудебное расследование обстоятельств выдачи разрешений на IV–V очереди и соответствия поданных документов фактическим характеристикам участка.

В фокусе производства – использование МУО 2012-2013 гг., изменение функционального назначения территории (ТРЦ → жилье) и корректность исходных данных, на основании которых были зарегистрированы разрешения 2021 года.

Этот раздел подготовлен на основе документов и материалов проекта, доступных по состоянию на 2021 год (включая архивные экспертизы и технико-экономические показатели, которые сейчас отсутствуют в открытых источниках). Ниже приведены исторические замечания, которые остаются релевантными для оценки проекта с учётом уточнений станом на 2025 год.

1. Парковка и отклонения от ДБН (исторические данные)

Первичные материалы проекта предполагали двухуровневый паркинг с суммарной расчётной потребностью более 700 машиномест.

В 2013 году Минрегион согласовал уменьшение нормативного количества машиномест на 352 места с компенсацией за счёт внешних стоянок.

В результате фактическая обеспеченность парковкой для IV–V очередей была снижена до ориентировочно ~400 мест.

Уточнение 2025: актуальные официальные цифры в ЕГЭССБ не опубликованы.

Хитрость с переносом отклонения Минрегиона (исторический механизм)

В 2013 году Минрегион согласовал отклонение от планировочных норм (ДБН Б.2.2-12) для всей первичной застройки ЖК «Яскравый» и ТРЦ «Полярный», что предусматривало снижение нормативного количества машиномест на 352 места.

После демонтажа ТРЦ и запуска пяти новых 25-этажных секций (POLAR PARK) это отклонение было перенесено на V очередь, несмотря на существенные изменения состава комплекса, функции участка и количества квартир.

Это сформировало системное несоответствие между фактическими показателями парковки и нормативной потребностью.

2. Плотность застройки (исторический показатель)

По архивным ТЭПам 2021 года площадь застройки V очереди превышала половину доступной площади участка (~53%).

Это значительно выше рекомендуемых планировочных показателей ДБН.

Уточнение 2025: в открытом доступе доступны только укрупнённые ТЭПы, но их логика подтверждает данный вывод.

3. Планировочные решения и инсоляция

Конфигурация пяти секций формирует узкие межсекционные пространства и зоны с ограниченной инсоляцией — это было зафиксировано в анализах 2021 года.

Уточнение 2025: актуальные геометрические параметры совпадают с историческими данными.

4. Трансформация участка и изменение функции

Исторически территория выполняла общественную функцию (ТРЦ «Полярный»).

Переход к высотной жилой застройке без изменения базовых градостроительных условий оставался одним из ключевых замечаний в предыдущих анализах.

5. Отсутствие социальной инфраструктуры в проекте

В ранних материалах проекта не предусматривалось создание школ или детских садов.

Уточнение 2025: актуальная документация подтверждает отсутствие новых социальных объектов в составе проекта.

6. Инженерные ограничения (исторически зафиксированные)

Предыдущие очереди ЖК «Яскравый» имели проблемы с подключением к инженерным сетям и напором воды.

Состоянием на 2021 год это рассматривалось как ключевой сопутствующий риск для новых очередей.

7. Соответствие заявленному классу

Согласно внутренним историческим бенчмаркам, фактические параметры проекта не соответствовали заявленному комфорт-классу.

Этот вывод остаётся актуальным и в 2025 году.

Итог

Раздел является историческим анализом 2021 года, дополненным уточнениями по состоянию на 2025 год. Основные выводы о плотности застройки, обеспеченности парковкой, социальной инфраструктуре и планировочных решениях сохраняют актуальность.

1. О корректировке проекта

ЖК на ул. Калнышевского, 2 является 5-й очередью проекта, согласно которому реализовывался объект строительства - ЖК Яркий от Интергал-Буд. Оба ЖК расположены на земельном участке с кадастровым номером 8000000000:78:134:0064, проекты разрабатывались на основании одних и тех же градостроительных условий и ограничений от 16.05.2013 № 7462/0/12/009-13.

Строительство ЖК Яркий началось в начале 2010-х годов. В ходе строительства ЖК проект жилого комплекса несколько раз менялся. В 2013 году планировалось только 4 дома, затем их количество увеличилось до 8. Однако в конечном итоге было построено 7 жилых 25-этажных домов на 2768 квартир и ТРЦ Полярный (общая площадь - 12 400 кв.м)

Проектом ЖК Яркий было предусмотрено строительство в 5 очередей. I, II и III очереди были введены в эксплуатацию в 2013-2019 годах. И вот в августе 2021 заказчиком получены разрешения на IV и V очереди, которые реализуются как фактически отдельный ЖК, поскольку в домах первых трех очередей ЖК Яркий давно живут жители, а дома переданы в обслуживание или управляющей компании или жителями создано ОСМД.

В составе V очереди строительства сооружаются пять 25-этажных жилых домов. К жилым домам №№ 1-5 пристроены двухэтажный наземный паркинг и одноэтажный торговый центр. Строительство V очереди предусмотрено с выделением восьми пусковых комплексов, а именно:

1, 2, 3, 6, 7 пусковые комплексы - жилые дома №№ 1-5;

4 пусковой комплекс - торговый центр площадью 3531,8 кв.м;

5, 8 пусковых комплекса - наземные паркинги №№ 6.1., 6.2.

В составе IV очереди будет построено заведение общественного питания.

2. О допустимого процента застройки территории

ЖК на ул. Калнышевского, 2 возводится на земельном участке площадью 4,6526 га, часть которой застроена домами, входящих в состав ЖК Яркий. Для IV и V очереди, которые сейчас реализуются, остается около 3 га земельного участка. При этом, пять домов ЖК и заведение общественного питания займут площадь в 1,6210 га.

Таким образом, процент застройки участка составит 53,3%. Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше - 30%.

3. О ТРЦ Полярный

Как упоминалось выше, на части земельного участка (8000000000:78:134:0064) расположен ЖК Яркий, на второй части этого участка находится ТРЦ Полярный. Владельцем ТРЦ Полярный является заказчик строительства - ООО "ХАРОН-ВЕСТОИЛ".

Разместить рядом с ТРЦ Полярный 5 жилых домов на этой части земельного участка практически невозможно, так как ТРЦ занимает почти всю площадь. Поэтому, чтобы построить жилые дома, придется снести ТРЦ Полярный.

Вместе с тем, заказчиком строительство заключены договора аренды помещений с "ДОМИНАС ПИЦЦА ЮКРЕЙН", ООО "СИЛЬПО-ФУД", ООО "ЮСК УКРАИНА".

4. По количеству машиномест

В ЖК Калнышевского, 2 запланировано два наземные паркинги на 426 машиномест. По количеству и площади гостевых стоянок информация отсутствует.

Согласно ДБН общее количество машиномест для 5 жилых домов ЖК должно составлять 437 м/м, из них для постоянного хранения (паркинг) 380 м/м и 57 м/м для временного хранения. Кроме того, для сотрудников офисов, кафе, ресторанов и магазинов, расположенных в встроенно-пристроенных помещениях жилых домов, нужно 97 машиномест. Всего - 534 м / м.

5. О звукоизоляции

Жители многих ранее построенных этим застройщиком ЖК жалуются на очень плохую звукоизоляцию между квартирами, сравнивая ее со звукоизоляцией в хрущевках. Поэтому велика вероятность, что с такой же проблемой придется столкнуться и жителям ЖК Калнышевского, 2

6. Соответствие ЖК заявленному комфорт-класса:

Девелопер представляет ЖК Калнышевского, 2 как комплекс класса "комфорт"..

Местонахождение: соответствует

В системе города: район, удаленный от центральной части города.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: до Бережанского парка - 750 м.

По отношению к городскому общественному транспору: доступность к остановкам общественного транспорта - около 250 м. Ближайшие станции метро Минская и Героев Днепра - на расстоянии около 3 км.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): супермаркет "Сильпо" (700 м), АТБ (300 м), детский сад № 448, № 804, № 527, № 190 (около 1 км), школа № 29 (300 м), школа № 285 (700 м), школа № 9 (750 м), Киевская городская клиническая больница № 8 (900 м), фитнес-клуб "СпортЛэнд" (650 м),

Общие характеристики: соответствует частично

Внешний вид: соответствует

1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

2) Наружные стены: керамические блоки;

3) Благоустройство придомовой территории:

- обустраивается дворовое пространство (площадки различного назначения)

- озеленения - газоны, деревья и кусты.

Инженерные системы: соответствует

Система отопления, водоснабжения - централизованная;

Система противопожарной сигнализации - пожарная сигнализация; система автоматического пожаротушения спринклерная;

Вертикальный транспорт: информация отсутствует

Комфорт жителей: соответствует

Инфраструктура комплекса: детские площадки, площадки для отдыха взрослых, спортивные зоны.

1. Повторное использование устаревших МУО

Градостроительные условия 2012-2013 годов были изданы под предыдущие очереди ЖК «Яркий» и ТРЦ «Полярный».

После завершения первичных объектов в 2019 году их действие фактически исчерпано, однако именно они явились основанием для получения разрешений в 2021 году.

2. Возобновление аренды земли без раздела участка под ТКД

Под домами ЖК «Яркая» земля не была выделена совладельцам, хотя это предусмотрено земельным законодательством.

Возобновление аренды на весь участок в 2024 году произошло без разделения территории, что стало предметом судебного спора.

3. Демонтаж ТРЦ "Полярный" и изменение функции участка

ТРЦ "Полярный" был ключевой общественной инфраструктурой района.

Его демонтаж и замена на высотный жилищно-коммерческий комплекс существенно изменили функциональную нагрузку на территорию, хотя общественные слушания по этому поводу не проводились.

4. Перенос старого отклонения Минрегиона на новый объект

Отклонение 2013 года, согласованное Минрегионом для комплекса «Яскравый» и ТРЦ «Полярный», охватывало 2768 квартир и крупный торгово-офисный объект.

POLAR PARK добавляет еще 1048 квартир после сноса ТРЦ, однако использует «унаследованное» отклонение от ДБН без повторного согласования. Это привело к тому, что новые секции формально работают в рамках отклонения, рассчитанного для совершенно другого функционального состава территории.

5. Несоответствие фактической плотности застройки рекомендациям ДБН

Площадь застройки IV-V очередей составляет более 53% от доступной площади.

Это почти вдвое выше рекомендованных границ для многоэтажных жилых кварталов.

6. Неполная прозрачность ТЭП и проектной документации

В открытой части ЕГЕСБ обнародованы только базовые технико-экономические показатели.

Полные ТЭПы, инженерные расчеты и экспертиза, на которые опирался проект в 2019-2021 годах, недоступны общественности.

7. Наличие досудебного расследования прокуратуры Киева

Правомерность получения разрешений 2021 и использования МУО 2012-2013 гг. находятся в поле внимания прокуратуры.

Основной фокус – соответствие документов фактическим параметрам участка и изменение его функционального назначения.

8. Инженерные ограничения района

Предыдущие очереди ЖК «Яркий» были зафиксированы проблемы с водоснабжением, давлением и подключением к сетям.

POLAR PARK расширяет нагрузку на ту же инфраструктуру без ее модернизации.

🟣 Заключение

Совокупность исторических решений, особенностей документов и технических параметров формирует ряд системных вопросов, которые не являются критическими сами по себе, но требуют внимания при оценке проекта. POLAR PARK строится в условиях сложной юридической истории участка, высокой плотности застройки и ограниченной инфраструктурной емкости района.

POLAR PARK позиционируется девелопером как комплекс комфорт-класса. Nerukhomi оценивает соответствие заявленного класса фактическим характеристикам по ключевым параметрам жилищных проектов.

1. Локация

Соответствует базовым требованиям комфорт-сегмента: сформированный жилой район с основными сервисами в пешей доступности.

2. Архитектура и разработка

Монолитно-каркасная конструктивная схема и наличие стилобатной коммерции отвечают рыночным стандартам комфорт-класса.

3. Плотность застройки

Фактическая плотность более 53% значительно превышает рекомендованные ДБН показатели для комфорта сегмента. Планировочная структура проекта соответствует плотной массовой застройке.

4. Парковка: ниже нормативов даже с учетом старого отклонения

Согласно ДБН Б.2.2-12 для периферийной жилой зоны нормативная потребность для 1048 квартир POLAR PARK составляет около 524 машиномест.

Вместе с первичными очередями ЖК «Яскравый» (2768 квартир) совокупная нормативная потребность для участка составляет примерно 1900 мест.

Согласованное Минрегионом отклонение на –352 места относилось к прежнему составу территории («Яскравый» + ТРЦ). После добавления пяти новых секций и сноса торгового центра отклонение не пересматривалось. Фактическая обеспеченность парковкой остается значительно ниже уровня, ожидаемого для проектов комфорт-класса.

5. Внутреннее пространство и инсоляция

Конфигурация секций может создавать теневые зоны и ограничивать инсоляцию части квартир – показатели на грани сегмента комфорта.

6. Социальная инфраструктура

В составе проекта не предусмотрена школа или детский сад. Существующая инфраструктура района работает на грани нагрузки, что не соответствует ожиданиям комфорт-сегмента.

7. Инженерные сети

Комплекс подключается к существующим сетям Минского массива, имеющим признаки перегрузки. Для комфорт-класса типичны улучшенные инженерные решения.

8. Юридическая определенность

Судебный спор по возобновлению аренды земли и использованию МУО 2012-2013 гг. не соответствуют уровню стабильности, ожидаемому от проектов комфорт-класса.

Вывод:

Показатели плотности, парковки, социальной инфраструктуры и юридической определенности не подтверждают заявленный комфорт-класс. POLAR PARK обладает рядом характеристик, присущих плотным массовым проектам низшего подсегмента.