Участок общей площадью 21,5403 га расположен на Приднепровском шоссе, 2-А в Голосеевском районе г. Киева, состоит из двух частей – северной (10,5168 га) и южной (11,0235 га).
Проектом предусматривалось строительство 23 многоквартирных жилых домов, состоящих из разновысоких секций (от 10 до 26 этажей), ТП и РП/ТП, двух подземных паркингов, подземно-надземного паркинга, а также ряда объектов социальной инфраструктуры.
Количество очередей строительства – 14, а именно:
- и очередь – жилые дома №№ 1, 2, 3, офисное здание, РП № 1;
- II очередь – жилые дома №№ 4, 5, 6, встроенные в жилые дома №№ 4 и 5 группы кратковременного пребывания детей (на 50 мест в каждом из домов), ТП № 2:
- 1 п.к. - жилой дом №4, ТП №1 поз.303 по ГП;
- 2 п.к. - жилой дом №5;
- 3 п.к. - жилой дом №6;
- III очередь строительства – жилые дома №№7 и 8:
- 1 п.к. - жилой дом №7;
- 2 п.к. - жилой дом №8;
- IV очередь – жилые дома №№ 9 и 10, встроенные в жилой дом № 9 группы кратковременного пребывания детей на 50 мест, ТП № 3, ТП № 4;
– V очередь – жилые дома №№ 11 и 12, встроенные в жилой дом № 12 две отдельные группы кратковременного пребывания детей на 50 мест каждая;
- VI очередь – жилые дома №№ 13-16, встроенные в жилой дом № 16 группы кратковременного пребывания детей на 50 мест, РП №2;
- VII очередь – жилые дома №№ 17 и 18;
- VIII очередь – жилые дома №№ 19 и 20, встроенные в жилой дом № 20 группы кратковременного пребывания детей на 50 мест, ТП № 5;
- их очередь – жилые дома №№ 21-23, ТП № 6;
- Х очередь – подземный паркинг на 1958 машино-мест;
- XI очередь – подземный паркинг на 510 машино-мест;
- ХІІ очередь – общеобразовательное учебное заведение;
- XIII очередь – торгово-спортивный комплекс, ТП № 1;
- ХІV очередь – больница, кислородная станция, здание охраны больницы, подземно-наземный паркинг на 130 м/м, ТП №7.
Подвальные этажи всех домов отведены под технические помещения и помещения для хранения велосипедов.
Жилые дома комплекса имеют класс последствий (ответственности) – СС3.
1. Пожарная сохранность. Согласование отклонений от ДБН
Заказчик строительства 24.07.2018 обращался в секцию по вопросам строительства и архитектуры Научно-технического совета Минрегиона с целью согласования отклонений от ДБН. Протоколом Научно-технического совета от 06.03.2019 отклонение от ДБН не согласовано .
Отклонения от ДБН, указанные в обращении заказчика:
- устройство лестничной клетки типа Н4 в жилых домах с условной высотой более 26,5 м (соответственно ДБН, по которому осуществлялось проектирование, в жилых домах с условной высотой более 26,5 при общей площади квартир на этаже менее 500 кв.м, квартиры должны иметь выход в одну недымную лестничную клетку типа Н1 ).
- второй эвакуационный выход не предусмотрен (Согласно ДБН, по которому осуществлялось проектирование, в домах секционного типа для всех квартир, расположенных на третьем этаже и выше, следует предусмотреть второй эвакуационный выход).
При этом застройщиком было заявлено о следующих компенсационных мерах:
- установка спринклерных оросителей водяного тушения над дверью выходов из квартир
- установка в кухнях и жилых помещениях квартир автономных дымовых пожарных извещателей
- установка автономного электроснабжения для систем защиты от электрогенератора с автоматическим включением при прекращении электроснабжения.
Информация об отсутствии лестничных клеток типа Н1, подтверждается также планами этажей на сайте объекта, и имеющимся экспертным отчетом в корректировку от 08.08.2018, где указано, что в каждой жилой секции предусмотрены по две лестничные клетки типа Н4. Также, в отчете указано, что в жилых секциях, разделенных по высоте по каскадному типу, как второй эвакуационный выход из этажей, устроены наружные металлические лестницы типа С3 на кровлю низшей по высоте секции дома.
При этом, как отмечено в экспертном отчете, отклонения согласованы письмом Минрегиона от 13.10.2015 № 7/14-12253.
Комментарий эксперта
Наличие согласования Минрегиона в 2015 году вызывает сомнения, учитывая наличие обращения заказчика в 2018 году. Для установления достоверных данных экспертом направлен запрос в Минрегион.
Для справки , в основу разделения лестничных клеток на типы есть их пожаробезопасность для жильцов дома. ДБН в отношении жилых домов регламентирует, какие именно лестничные клетки должны быть предусмотрены в доме в зависимости от его высоты и площади этажа.
Согласно ДБН в жилых домах более 10 этажей:
1) второй эвакуационный выход должен быть обязательно налицо.
2) при площади этажа менее 500 кв.м должна иметься лестничная клетка типа Н1. При этом допускается размещение второго выхода с этажа по лестнице типа С3 в торце коридора, при размещении лестничной клетки Н1 в противоположном торце коридора.
3) при площади этажа более 500 кв.м должно быть не менее двух лестничных клеток, половина из которых должна быть Н1.
Таким образом, если здание выше 10 этажей, лестничная клетка типа Н1 обязательна.
Лестничная клетка Н1 – это тип лестничной клетки, доступ к которой с этажей здания осуществляется с открытого перехода через уличную часть сооружения (например, балкон, лоджия). И является наиболее оптимальным способом эвакуации людей из многоэтажного дома повышенной высотности.
Лестничная клетка типа Н4: вход в лестничную клетку на каждом этаже осуществляется через тамбур-шлюз, с подачей воздуха при пожаре как в тамбур так и на лестничную клетку, без естественного освещения (без окон). Устройство выходов в одну лестничную клетку, в частности типа Н4 допускается в жилых домах высотой до 10 этажей.
Вместе с тем, эксперты НЕДВИЖИМЫЕ ознакомившись с планами этажей домов I и II очереди (этажность которых от 15 до 26 этажей) на сайте комплекса, установили, что в жилых домах с площадью этажей более 500 кв.м. устроено по две лестничные клетки типа Н4.
В то же время имеющееся здание высотой в 23 этажа, предусматривающее площадь этажа менее 500 кв.м, имеет одну лестничную клетку все того же типа Н4, при этом второго эвакуационного выхода не предусмотрено (дом 2 секция Б).
Комментарий эксперта
По мнению проектировщика и застройщика, спринклерные оросители и дымовые извещатели помогут в безопасной эвакуации людей из дома жилого комплекса в случае пожара. Такое грубое нарушение ДБН в случае не согласования отклонений Минрегионом может осложнить процедуру принятия комплекса в эксплуатацию. Но временное отсутствие государственного архитектурно-строительного контроля сыграло в пользу, - и очередь принята в эксплуатацию 18.03.2021.
2. Санитарно-защитная зона
ЖК находится возле крупнейшей в Украине ТЭЦ-5, что обеспечивает потребителей Киева тепловой и электрической энергией. Основным видом топлива на станции является природный газ, в качестве резервного топлива используется топочный мазут (М-100).
Согласно Государственным санитарным правилам, санитарно-защитная зона для тепловых электростанций устанавливается – от дымоходов и мест хранения топлива.
От земельного участка ЖК Svitlo Park до дымоходов ТЭЦ-5 расстояние составляет примерно 720 м, от цистерн с горючим – примерно 550 м.
Согласно градостроительному кадастру, в санитарно-защитной зоне от промышленных предприятий находится 40% территории жилого комплекса (8,9 га). При этом, согласно планировочному эколого-градостроительному прогнозу в соответствии с Генпланом г. Киева до 2020 года, в санитарно-защитной зоне находится примерно 81% территории ЖК.
Комментарий эксперта
Несмотря на ограничение жилищного строительства в санитарно-защитной зоне, застройщик смог получить как исходные данные на проектирование жилья так и разрешение его на строительство, а очередь принята в эксплуатацию.
3. Прочие планировочные ограничения по градостроительной документации:
1) Земельные участки находятся в непосредственной близости к железнодорожным путям, расположенным вдоль Столичного шоссе (санитарно-защитная зона от железной дороги составляет 100 м). Часть полосы санитарно-защитной зоны шириной примерно от 15 до 35 м проходит по земельному участку ЖК (8000000000:90:019:0038).
Также источником шума является автомобильный транспорт. Согласно мониторингу городской мобильности интенсивность движения по Столичному шоссе составляет более 30 001 – 40 000 единиц авто в сутки.
Участок застройки попадает в зону акустического загрязнения с максимальным уровнем шума 70дБА (санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем – 40 – 55 дБА, а ночью – 30 – 45 дБА).
Поэтому проживание в домах будет комфортным и безопасным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
Комментарий эксперта
В соответствии с проектной документацией, чтобы снизить уровень шума в промежутке между шоссе и жилой застройкой, запроектированы зеленые зоны и места для хранения автотранспорта, а на фасадах домов, ориентированных на Столичное шоссе, предусмотрена установка окон со стеклопакетами, имеющими звукоизоляцию 38 дБА.
2) Вдоль всей территории ЖК проходят высоковольтные линии электропередачи напряжением в 330 кВ. С целью защиты населения от действия электрического поля и охраны сетей по обе стороны воздушных линий электропередач с указанным напряжением установлена санитарно-защитная зоны в 20 м и охранная зона в 30 м.
В пределах санитарно-защитных зон и охранных зон ЛЭП запрещается размещать жилые и общественные здания.
Комментарий эксперта
Достоверно известно, что воздушные линии электропередач создают магнитное поле низкой и средней частоты (ЭМП). Но несут потенциальный вред здоровью в зоне их постоянного действия.
3) Земельный участок попадает в зону ограниченного использования территории от аэропортов. Поэтому строительство возможно при условии согласования местоположения и высоты объекта. По запросу экспертов НЕДВИЖИМЫЕ Госавиаслужбой было проинформировано, что ООО "Эквилибриум Трейд" предоставлен Вывод от 13.04.2017 № 1.1.16-3535-17 о согласовании места расположения и высоты объектов.
Комментарий эксперта
Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании.
4) Земельный участок, на котором строится ЖК, относится к частично подтапливаемым территориям. Эти особенности требуют качественной подготовки земельного участка и обязывают предусмотреть в проектной документации дополнительные меры по защите территории от подтоплений.
Комментарий эксперта
Данные факты не увеличивают финансовые риски инвестирования в ЖК. Однако такое положение дел требует контроля принятия указанных мер со стороны застройщика. Поэтому стоит узнать в отделе продаж, который внедрен для комфортного и безопасного проживания.
Окончание строительных работ первой очереди ЖК (1-3 дома) планировалось в IV квартале 2019 года и было перенесено на 1 квартал 2021 года. Задержка в принятии I очереди от первоначально заявленной даты составляет больше года.
Перед получением сертификата о готовности к эксплуатации и очереди застройщиком были предприняты две попытки введения, однако ГАСИ предоставлены отказы:
- основания для отказа от 29.12.2020 : в связи с непредоставлением актов испытания оборудования, инженерных систем, сетей и оборудования
- основания для отказа от 19.02.2021 : не предоставлением актов испытания оборудования, инженерных систем, сетей и оборудования; на объекте не выполнены все работы, предусмотренные проектной документацией, а также не смонтированное и испытанное оборудование, влияющее на эксплуатацию здания.
По адресу ул. Приднепровское шоссе, 2 с 1980 года была размещена сливная станция № 1 для приема привезенных спецавтотранспортом жидких отходов и их слива в канализационный коллектор городской канализационной сети. После 2016 Киевводоканал перенес станцию на Столичное шоссе, 90а.
