Документы ЖК Новый Автограф

Киев Днепровский р-н

ул. Генерала Жмаченко, 26

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 13.01.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:66:094:0069

Целевое назначение: 03.02 Для строительства и обслуживания зданий учебных заведений

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания многоэтажного учебно-производственного корпуса

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: частная

Площадь земельного участка: 1 га

Место расположения: г. Киев, р-н Днепровский, ул. Генерала Жмаченко, 26.

комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место не предусматривает строительство жилого комплекса. Однако, учитывая наличие разрешительных документов (градостроительных условий и разрешения на строительство), мы не видим значительных рисков для инвестирования.

Землепользование

Суперфициарий: ООО "ФАСАД" (ЕГРПОУ 32628761)

Владельцы земельного участка: ООО "КИЕВСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА" (ЕГРПОУ 42200546)

ООО "ГОСТЕПРИИМСТВО ГРУП" (ЕГРПОУ 42094316)

Договор о праве пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), серия и номер: б/н, выданный 14.06.2018.

Срок действия: 20.06.2023.

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 20.06.2018.

Договор купли-продажи земельного участка от 14.06.2018 № 970

Дата государственной регистрации – 14.06.2018.

Решение Киевского городского совета от 24.11.2005 № 482/2943 "О передаче высшему учебному заведению "Киевский университет туризма, экономики и права" земельного участка для строительства, эксплуатации и обслуживания многоэтажного учебно-производственного корпуса на ул. Генерала Жмаченко, 26 в Днепровском районе г. Киева".

Решение Киевского городского совета от 16.03.2006 № 321/3412 "О продаже земельного участка высшему учебному заведению "КИЕВСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА" для строительства, эксплуатации и обслуживания многоэтажного учебно-производственного корпуса на ул. Генерала Жмаченко, 26 в Днепровском районе г. Киева".

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений и частично территория улиц и дорог.

Градостроительные условия и ограничения земельного участка от 03.08.2018 № 738 Строительство многофункционального комплекса на улице Генерала Жмаченко, 26 в Днепровском районе г. Киева.

комментарий эксперта

ГУО выдано на строительство многофункционального комплекса, включающего жилые помещения.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на строительные работы от 31.08.2018 № ИУ 113182430611 Строительство многофункционального комплекса на ул. Генерала Жмаченко, 26 в Днепровском районе г. Киева.

Просмотреть разрешение

Этажность - 26, количество квартир - 708, общая площадь ТП, подземный паркинг - 5157.9 м² (299 м/м).

Уведомление об изменении данных в разрешении на строительные работы:

- от января 2019 года № ИУ 123190250796 (корректировка проекта).

Этажность - 26, количество квартир - 777, подземный паркинг - 5157.9 м² (299 м/м).

Орган выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ФАСАД" (ЕГРПОУ 32628761)

Проектировщик: ООО "АВН Капитал" (ЕГРПОУ 37893142)

Авторский надзор: Шпоть Оксана Григорьевна

Технический надзор: Кравчук Александр Петрович (№ АТ 000352)

Подрядчик: ООО "Домиан" (ЕГРПОУ 39340596).

комментарий эксперта

Наличие разрешительного документа на строительство многофункционального комплекса, что в соответствии с ДБН, предусматривает в составе жилые помещения, уменьшает риски в инвестирование.

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 04.10.2022

Название

ТОВ "ДОМІАН" / ЕГРПОУ: 39340596

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

06.08.2014

Размер уставного капитала

2 000 000 грн

Уполномоченные лица

Мельников Валерій Сергійович

Бенефициары

Матвієнков Олексій Сергійович

Недвижимость и земельные участки

80

Лицензия

№ 2013040499 від 09.08.2017

Заказчик

Обновлено: 06.10.2022

Название

ТОВ "ФАСАД" / ЕГРПОУ: 32628761

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

26.10.2003

Размер уставного капитала

170 000 грн

Уполномоченные лица

ДОРОЖІНСЬКИЙ ОЛЕКСАНДР ПЕТРОВИЧ

Бенефициары

ДИБКА ВОЛОДИМИР ОЛЕКСАНДРОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

25

Паспорт объекта

Факторы риска

1. В производстве СО Днепровского УП ГУНП в г. Киеве находятся материалы уголовного производства № 12018100040010023 от 30.10.2018 по признакам уголовного преступления, предусмотренного ст. 356 УК Украины (самоуправство). Основаниями для открытия уголовного производства стали действия по продаже земельного участка и его застройке. В процессе досудебного расследования следователю и прокурору было предоставлено доступ к документам, которые стали основанием для выдачи разрешения на строительство ЖК НОВЫЙ АВТОГРАФ, также к материалам проверки соблюдения требований законодательства в сфере градостроительной деятельности по указанному объекта строительства, градостроительных условий и ограничений, протоколу заседания ХІІ сессия ІV созыва Киевского городского совета, на котором было принято решение №321/3412 от 16.03.2006 "О продаже земельного участка высшему учебному заведению "Киевский университет туризма, экономики и права" и др.

комментарий эксперта

Учитывая то, что заказчик строительства имеет надлежащим образом заверенные права на пользование земельным участком, мы не видим особых рисков для инвестирования в ЖК в связи с открытием вышеупомянутого уголовного производства.

2. Департаментом ГАСИ в г. Киеве были изданы два направления от 15.03.2019 и от 09.04.2019 № б/н на проведение внеплановых проверок ЖК НОВЫЙ АВТОГРАФ. По их результатам составлен акт от 10.04.2019 и выдано ООО "ДОМИАН" (генподрядчику) предписание об устранении нарушений требований законодательства. В результате проверки было выявлено, в частности, следующие нарушения:

- строительные конструкции, изделия и материалы складированы и хранятся в непредусмотренных для этого местах;

- исполнительная документация ведется с нарушениями, а именно: не указаны результаты операционного контроля качества строительных работ, в журнале бетонных работ не указан перечень актов на закрытие скрытых работ и результаты испытаний контрольных образцов.

С целью проверки выполнения требований предписания об устранении нарушений было выдано направление от 15.05.2019 № б/н. По результатам этой проверки составлен акт от 03.06.2019 о том, что нарушения не выявлены.

комментарий эксперта

Так как генподрядчиком было выполнено предписание контролирующего органа и устранены выявленные нарушения, то в факте проведения проверок не видим рисков для инвестирования.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Из открытых данных экспертного отчета по рассмотрению проектной документации по корректировке проекта, застройщик получил разрешение на строительство жилых домов на 777 квартир. А на сайте же ЖК НОВЫЙ АВТОГРАФ указано о строительстве ЖК на 810 квартир. На 33 квартиры больше, чем запроектировано и на что государственным органом предоставлено разрешение.

комментарий эксперта

Изминение застройщиком количества квартир в ЖК без превышения этажности, по сравнению с утвержденной проектной документацией, не является значительным отклонением и может быть урегулировано до введения ЖК в эксплуатацию путем корректировки проекта.

2. Количество жителей ЖК НОВЫЙ АВТОГРАФ на 777 квартир общей площадью 57 097 кв.м (берем за основу проектные показатели) составляет 2330 человек, что в соответствии с современными требованиями ДБН является значительным увеличением плотности населения. Для комфортного проживания такого количества жителей по новым нормативам необходим земельный участок вдвое больше.

комментарий эксперта

Учитывая, что разрешение на строительство получено в августе 2018 года, до вступлению новых ДБН, превышение плотности населения, размеров земельного участка на человека, и застройка земельного участка на 42% не является нарушением и не несет рисков для инвестирования. Но на участке строительства было предусматрено размещение учебного заведения, а не жилого комплекса, поэтому страдает комфорт жителей из-за чрезмерной нагрузки на инфраструктуру города.

3. Девелопер представляет ЖК НОВЫЙ АВТОГРАФ как ЖК класса "комфорт +".

ЖК отвечает комфорт-классу по следующим параметрам:

- местоположение (удаления от центра города, близости расположения остановок общественного транспорта);

- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры, расположение школ и детских садов, парка "Победы" в пределах пешей доступности;

- технические характеристики: монолитно-каркасная технология строительства, наружные стены из керамического кирпича, утепление - минеральная вата;

- закрытая территория от автомобилей, видеонаблюдение 24/7;

- охрана территории: круглосуточное дежурство мобильной группы охраны;

- в домах предусмотрено автономное отопление: индивидуальные электрокотлы и электробойлеры, что соответствует бизнес-классу;

- в помещениях жилых квартир предусмотрена приточно-вытяжная вентиляция, что является признаком бизнес-класса;

- управление комплекса: профессиональная обслуживающая компания DIM Expert, что также является признаком бизнес-класса.

Не соответствует комфорт-классу:

- количество машиномест. В ЖК комфорт-класса на 810 квартир должно быть предусмотрено 405 машиномест в подземном или крытом паркинге. В ЖК НОВЫЙ АВТОГРАФ запланировано лишь - 299 машиномест в одноуровневом подземном паркинге и 25 машиномест на гостевой стоянке (при том, что только для посетителей встроенных нежилых помещений необходимо 32 машиноместа).

комментарий эксперта

Конечно, проект с такими показателями не мог быть утвержден, поэтому были применены "компенсационные меры" в виде гарантийных писем о наличии машиномест в открытом наземном паркинге по ул. Генерала Жмаченко, 28 (100 м/м) и на открытой площадке на территории КУТЭП (29 м/м). В реальности, найти свободное место на этих площадках будет довольно сложно.

- по количеству квартир в доме/подъезде. В ЖК НОВЫЙ АВТОГРАФ, согласно проекту, в жилом доме № 1: секции № 1 - 221 квартира, секция № 2 - 68 квартир, секция № 3 - 189 квартир. Количество квартир в жилом доме № 2 составляет 299, что соответствует показателям эконом-класса. (Для комфорт-класса - до 200 квартир в доме/подъезде).

- количество квартир на этаже. Для комфорт-класса соответствующий показатель составляет - до 10 квартир на этаже. Однако, в жилом доме № 2 (односекционный) количество квартир на этаже увеличено с 10 до 13.

Вместе с тем, в секции № 1 жилого дома № 1 и жилом доме № 2, предусмотрено 1 пассажирский, 1 грузопассажирский и 1 пожарный лифт, что должно улучшить комфортность проживания.

комментарий эксперта

ЖК НОВЫЙ АВТОГРАФ по большинству показателей соответствует заявленному классу или имеет показатели класса плюс. Однако, ненадлежащими являются показатели по количеству квартир в доме и на этаже, обеспечения парковками жителей комплекса.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Земельный участок застройки был продан, согласно решению Киевского городского совета, с целевым назначением 03.02 Для строительства и обслуживания зданий учебных заведений.

Однако, заказчик строительства (в обход законной процедуры) пытался решить вопрос об изменении целевого назначения земли в суде, к тому же не в столичном, хотя земельный участок находится в Киеве.

Так, Индустриальным районным судом города Днепропетровска определением от 15.06.2017 оставлено без рассмотрения основной иск, а дополнительным решением частично удовлетворено иск третьего лица - ООО "Фасад" (землепользователя):

- изменено целевое назначение земельного участка на 02.10 - Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры;

- изменен вид использования земельного участка на строительство многофункционального комплекса;

- возложено обязательство на ГУ Держгеокадастра в г. Киеве зарегистрировать изменения.

Постановлением Днепровского апелляционного суда от 29.10.2019 данное судебное решение отменено и принято новое постановление об отказе в удовлетворении исковых требований.

Так как такое решение не устраивало заказчика строительства, то им была подана кассационная жалоба. Однако, постановлением Верховного Суда от 23.12.2019 отказано ООО "Фасад" в удовлетворении кассационной жалобы. Обжаловать невыгодное решение суда апелляционной инстанции пытались также генподрядчик и владельцы земли.

Однако, 28.02.2020 в открытии кассационного производства по кассационной жалобе ООО "Домиан" было отказано, а 23.09.2020 Верховный Суд закрыл кассационное производство по кассационным жалобам ООО "Киевский университет туризма, экономики и права" и ООО "Гостеприимство Групп" на постановление Днепровского апелляционного суда от 29.10.2019.

Вместе с тем, еще в начале 2020 года по данным Публичной кадастровой карты, целевое назначение земельного участка было - Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры.

комментарий эксперта

Изменить целевое назначение в судебном порядке не удалось. Однако, учитывая, что строится многофункциональный комплекс (что в соответствии с ДБН предусматривает в составе жилые помещения), а также в разрешительных документах предусмотрено жилье, мы не видим рисков в связи с неудачной попыткой изменения целевого назначения на должное.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время