Документы ЖК Деснянский

Киев Деснянский р-н

ул. Электротехническая, 43

ЖК Деснянский

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 04.11.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:62:017:0012

Целевое назначение: 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

Вид использования: для строительства жилых домов с нежилыми помещениями

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная собственность

Площадь: 2.3039 га

Место расположения: г. Киев, Деснянский р-н, улица Электротехническая, 43

комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает размещение жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ООО "МУСТАНГ АВТОПЛЮС" (ЕГРПОУ 39901542)

Владелец / арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка от 16.11.2016 № 4088

Договор о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 31.07.2020 № 2752

Срок действия: 15 (пятнадцать) лет

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 16.11.2016

Решение Киевского городского совета от 29.09.2016 № 99/1103 "О передаче обществу с ограниченной ответственностью "МУСТАНГ АВТОПЛЮС" земельного участка для эксплуатации и обслуживания открытой автостоянки на ул. Электротехнической, 43 в Деснянском районе г. Киева"

Решение Киевского городского совета от 12.12.2019 № 434/8007 "Об изменении целевого назначения земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "МУСТАНГ АВТОПЛЮС" для строительства жилых домов с нежилыми помещениями на ул. Электротехнической, 43 в Деснянском районе г. Киева"

комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Киева определено как территории общественных зданий и сооружений (перспективные).

Детальным планом территории в пределах улиц Оноре де Бальзака, Милославской, Николая Закревского, Александра Сабурова, утвержденным решением Киевского городского совета от 26.06.18 № 992/5056, функциональное назначение земельного участка определено как частично многоквартирной жилой застройки , частично общественных зданий и сооружений.

Градостроительные условия и ограничения от 01.10.2020 № 17921/0/7-1-20 Строительство жилых домов с нежилыми помещениями в г. Киеве, улица Электротехническая, д. 43

Право на выполнение строительных работ

Уведомление о начале выполнения подготовительных работ от 11.12.2020 № КВ 020201208173 Строительство жилых домов с нежилыми помещениями в г. Киеве, ул. Электротехническая, д. 43

Разрешение на выполнение строительных работ от 19.08.2021 № ИУ013210802532 Строительство жилых домов с нежилыми помещениями в г. Киеве, улица Электротехническая, д. 43

ТЭП: площадь застройки - 7 059,8 м², этажность - 25, секционность - 9,

количество квартир – 1 314; общая площадь квартир - 80 489,18 м²,

емкость гаражей - 400 м/м .

Строительство предусмотрено в 2 очереди с выделением пусковых комплексов (п.к.)

І очередь:

- 1 п.к. - трехсекционный 25-этажный жилой дом № 1 с ТП – 10/0,4 кВ;

- 2 п.к. - трехсекционный 25-этажный жилой дом № 2;

- 3 п.к. – трехсекционный 25-этажный жилой дом № 3 с учреждением дошкольного образования на 75 мест.

II очередь:

- 1 п.к. – 4-этажный наземный автоматизированный гараж на 100 м/м;

- 2 п.к. – 4-этажный наземный автоматизированный гараж на 300 м/м.

Выдавший орган: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчики:

ООО "МУСТАНГ АВТОПЛЮС" (ЕГРПОУ 39901542)

ООО "ДСК-ПАРТНЕР" (ЕГРПОУ 37856980)

Проектировщик: ООО "ЦЕНТРБУДПРОЕКТ" (ЕГРПОУ 36993709)

Авторский надзор: Талапчук Александр Игнатович (АА 004505)

Технический надзор: Шумахер Валерий Иванович (АЭ 002574, АТ 004649)

Подрядчик: ЧАО "ДОМОБУДИВНЫЙ КОМБИНАТ № 4" (ЕГРПОУ 05503160)

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 07.10.2022

Название

ПРАТ "ДБК-4" / ЕГРПОУ: 05503160

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

22.05.1995

Размер уставного капитала

30 426 190 грн

Уполномоченные лица

РОМАНЕНКО ВОЛОДИМИР ВОЛОДИМИРОВИЧ

Бенефициары

Шилюк Петро Степанович

Недвижимость и земельные участки

73

Лицензия

Заказчик

Обновлено: 06.10.2022

Название

ТОВ "ДБК-ПАРТНЕР" / ЕГРПОУ: 37856980

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

29.08.2011

Размер уставного капитала

500 000 грн

Уполномоченные лица

СУЩЕНКО ТЕТЯНА ВІКТОРІВНА

Бенефициары

МОЙСЕЄНКО МИКОЛА МИКОЛАЙОВИЧ СЛІПЕЦЬКИЙ ВОЛОДИМИР МИХАЙЛОВИЧ ТКАЧУК ОЛЕКСАНДРА ВОЛОДИМИРІВНА ТИМОШЕНКО СЕРГІЙ АНАТОЛІЙОВИЧ ШИЛЮК ПЕТРО СТЕПАНОВИЧ ШИЛЮК ПЕТРО ПЕТРОВИЧ РАЗСАМАКІН АНДРІЙ ВІКТОРОВИЧ КІНЦЕВИЙ БЕНЕФІЦІАРНИЙ ВЛАСНИК (КОНТРОЛЕР) - ВІДСУТНІЙ

Недвижимость и земельные участки

26

Название

ТОВ "МУСТАНГ АВТОПЛЮС" / ЕГРПОУ: 39901542

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

19.07.2015

Размер уставного капитала

404 817 грн

Уполномоченные лица

ГОРОДНИЧА АНАСТАСІЯ ВАЛЕРІЇВНА

Бенефициары

ЦВЯХ ТЕТЯНА МИКОЛАЇВНА ЦВЯХ ТЕТЯНА МИКОЛАЇВНА

Недвижимость и земельные участки

2

Факторы риска

1. Хозяйственное дело 910/24471/16 об отмене решения Киевсовета и признании недействительным договора аренды земли

Заместитель прокурора Киева обратился в Хозяйственный суд города Киева с иском к Киевскому городскому совету и ООО "Мустанг Автоплюс", в котором просил суд признать незаконным и отменить решение Киевского городского совета от 29.09.2016 № 99/1103 "О передаче ООО "Мустанг Автоплюс" земельного участка для эксплуатации и обслуживания открытой автостоянки на ул. Электротехнической 43 в Деснянском районе г. Киева"; признать недействительным договор аренды земельного участка; признать отсутствие у общества права пользования земельным участком.

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 21.03.2017 иск удовлетворен частично, признано незаконным и отменено решение Киевского городского совета; признан недействительным договор аренды земельного участка.

Однако, постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 08.06.2017 вышеупомянутое решение Хозяйственного суда г. Киева отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано полностью .

Комментарий эксперта

Судебное решение по данному делу вступило в законную силу и является окончательным. Суд подтвердил законность решения Киевсовета о передаче ООО "Мустанг Автоплюс" земельного участка и правомерность владения заказчиком землей, что уменьшает риски в инвестировании.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Относительно соблюдения ДПТ

Детальным планом территории по адресу: г. Киев, ул. Электротехническая, 43 предусмотрено строительство четырех 26-этажных жилых домов на 1 164 квартиры, встроенно-пристроенного дошкольного учреждения на 78 человек (№ 7), четырех подземных паркингов (№ 9).

При этом три из четырех домов и паркингов запланированы на земельном участке ЖК Деснянский. Это 1, 3 и 4-секционные жилые дома. Также на территории ЖК должно быть размещено встроенно-пристроенное дошкольное учреждение.

Четвертый дом, согласно ДПТ, расположен на смежном земельном участке, находящемся в пользовании ЧП "СК-КОМ" .

Застройщик решил несколько отойти от ДПТ и построить три 3-секционных 25-этажных жилых дома на 1 314 квартир, встроенно-пристроенное дошкольное заведение на 75 мест и два 4-этажных наземных автоматизированных гаража. Таким образом, в трех домах ЖК будет больше квартир, чем ДПТ предусмотрено в четырех (учитывая дом на соседнем участке).

Комментарий эксперта

Увеличение секционности домов с одновременным незначительным уменьшением высотности привело к увеличению площади застройки, увеличению количества квартир (как следствие к увеличению количества жильцов), что отрицательно скажется на комфортности проживания в ЖК.

2. О допустимом проценте застройки территории

ГУО и ДПТ для ЖК Деснянский установлен максимально допустимый процент застройки земельного участка 30%. Это также максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше согласно ДБН.

ЖК Деснянский возводится на земельном участке площадью 2,3039 га. Площадь застройки под объектами на нем 0,6172 га (без площади гаражей), что составляет примерно 27% площади земельного участка.

Комментарий эксперта

Таким образом, процент застройки земельного участка в 27% отвечает требованиям градостроительной документации и строительным нормам.

3. О размерах площадок в составе придомовой территории

На придомовой территории ЖК Деснянский предусмотрены площадки для отдыха детей и взрослых, занятий физкультурой, хозяйственные площадки, площадки для велосипедов и автомобилей. Вокруг каждого дома предусмотрено устройство велодорожек. При этом запроектированные площади придомовых площадок не соответствуют нормативным.

Комментарий эксперта

Площади площадок в составе придомовой территории не соответствуют ДБН. В качестве компенсации проектом предусмотрена возможность использования для отдыха взрослых и для выгула домашних животных территории озера Среднее Выгуроское, а для занятий физкультурой - спортивных стадионов на территории школ № 292 и № 294, которые расположены на расстоянии около 450 м от участка проектирования.

4. Относительно количества машиномест

Для обеспечения потребностей жителей трех жилых домов ЖК Деснянский на 1314 квартир (501 многокомнатных и 813 однокомнатных) в периферийной части города необходимо 454 м/м в паркинге и 136 м/м на гостевой стоянке. Всего: 590 м/м .

Проектом предусмотрено строительство двух 4-этажных наземных автоматизированных гаражей всего на 400 м/м . Также предусмотрены площадки открытого хранения автомобилей (гостевые парковки) и для размещения велосипедов.

На сайте новостройки застройщик информирует о наличии только гостевого паркинга.

Кроме того, в феврале 2021 года заказчик строительства обратился в КП "Киевтранспарксервис" с запросом о наличии парковочных мест на парковках, прилегающих к ЖК Деснянский. На что получил перспективное согласование

размещение 450 м/м с охраной для последующей парковки автомобилей жителями ЖК.

Комментарий эксперта

Скорее всего, застройщик отказался от намерения строительства паркинга, планируется обустройство только гостевых стоянок. Владельцам авто остается надеяться на 450 м/м на парковках КП "Киевтранспарксервис", прилегающих к ЖК Деснянский.

5. Относительно отказов в предоставлении разрешения на строительство

Перед тем, как выдать разрешение на строительство ЖК Деснянский ГАСИ Украины предоставила заказчику два отказа от 03.02.2021 № 013210115910 и от 10.08.2021 № 013210719442 .

Отказы мотивированы, в частности, тем, что:

- объект не обеспечен нормативной площадью земельного участка;

- отсутствуют нормативные площади придомовых площадок: для игр детей, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой;

– превышена плотность населения для жилой группы;

- не выдержано расстояние 12 м от детских площадок до внутриквартальных проездов и не отделено по периметру полосой зеленых насаждений шириной не менее 3 м;

- не соблюдено расстояние 20 м от площадок для хозяйственного назначения до площадок для отдыха взрослого населения;

- не обеспечено нормативное количество машино-мест.

Комментарий эксперта

В настоящее время заказчик получил разрешение на строительство ЖК. При этом с момента отказов до получения разрешения проектная документация не изменялась. Замечания ГАСИ, касающиеся нарушений ДБН, которые могут повлиять на комфорт жителей, устранены в проекте не были.

6. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

Проектирование высотных домов должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством Украины по использованию воздушного пространства.

ДПТ предусмотрена необходимость согласования высоты объектов строительства с Госавиаслужбой, ГП "Антонов", МА "Киев" (Жуляны).

Госавиаслужбой было предоставлено ООО "МУСТАНГ АВТОПЛЮС" заключение от 26.04.2021 № 1.2.16-2634-21 о согласовании места расположения и высоты объекта строительства по адресу: г. Киев, Деснянский р-н, ул. Электротехническая, 43.

Комментарий эксперта

Наличие согласования от Госавиаслужбы уменьшает риски в инвестировании.

7. Санитарно-защитная зона

Часть участка проектирования попадает в санитарно-защитную зону от коммунальных объектов, поэтому ГУО возлагают на заказчика строительство обязанность учесть санитарно-защитную зону (СЗЗ) в зависимости от вида объекта и интенсивности его деятельности.

Так, часть земельного участка площадью около 2900 м кв. (0, 29 га) на ул. Мелиоративной попадает в СЗЗ от коммунального предприятия очистки сливных вод жилого массива Выгуровщина-Троещина и ГСК "Алмаз" (вместимость более 300 м/м). Согласно ДПТ СЗЗ от ГСК "Алмаз" - 50 м, от очистных сооружений дождевой канализации - 25 м.

В пределах СЗЗ расположены гаражи/открытые автостоянки и здание для хранения велосипедов ЖК. Также довольно близко расположена детская площадка.

Размещение же жилых домов и встроенно-пристроенного ДОУ ЖК Деснянский предусмотрено за пределами СЗЗ.

Комментарий эксперта

При проектировании строительства ЖК Деснянский соблюдают требования санитарных норм по удаленности от коммунальных объектов жилых домов. Тем, кто заботится о здоровье детей, следует уточнить в отделе продаж информацию о попадании в СЗЗ игровой площадки.

8. Соседство с долгостроем Войцеховского.

Уместно будет отметить, что с запада ЖК Деснянский граничит с ЖК НебоSKY (бывший ЖК Жемчужина Троещины "Укогруп" Анатолия Войцеховского), который расположен по ул. Николая Закревского, 42-А и состоит из 2 недостроенных домов.

Сейчас строительство ЖК по ул. Николая Закревского, 42-А предусмотрено ДПТ; ООО "ЖСК "Наша жемчужина", объединившее обманутых Анатолием Войцеховским инвесторов, получило в аренду земельный участок и ГУО на его застройку; в Реестре строительной деятельности имеется уведомление о начале подготовительных работ.

Однако, разрешение на строительные работы относительно завершения строительства ЖК “НебоSKY" пока отсутствует.

Комментарий эксперта

Вышеупомянутые обстоятельства не создают дополнительных рисков в инвестировании. Недострой по соседству – только эстетический минус для локации ЖК.

9. Соответствие заявленному классу:

Девелопер представляет ЖК Деснянский как комплекс класса "эконом".

Общие характеристики: соответствует эконом классу, имеет признаки комфорт-класса.

Признаки комфорт-класса. Количество квартир в подъезде: от 120 до 168 квартир.

Признаки бизнес-класса. Количество квартир на этаже: дом № 1 - 5, 6, 7 квартир на этаже, дом № 2 - 7 квартир на этаже, дом № 3 - 5 квартир на этаже.

Обеспечение парковкой: гостевой паркинг.

Высота этажа: 2,7 м.

Площадь квартир:

Соответствует комфорт-классу. 1-комнатные квартиры 42,93 – 60,99 м².

Соответствует комфорт-классу. 2-комнатные 66,64 – 72,39 м².

Соответствует бизнес-классу. 3-комнатные 93,29 – 93,46 м².

Месторасположение: соответствует эконом классу, имеет признаки комфорт-класса.

В системе города: в районе удаленном от центральной части и города и метро.

Признак комфорт-класса. По отношению к рекреационным зонам отдыха: Молодежный парк на расстоянии около 350 м до 3 мин пешком, сквер на расстоянии около 500 м до 5 мин пешком, озера на расстоянии 600 м и 200 м.

По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшие остановки общественного транспорта – на расстоянии 350-400 м, до 4 мин пешком. Ближайшая станция метро "Черниговская" - на расстоянии около 8 км.

Признак комфорт-класса. По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса, набор объектов инфраструктуры в составе комплекса.

Внешний вид: соответствует эконом классу, имеет признаки комфорт-класса.

Технология строительства: панельная, монолитная.

Стены: железобетон, фасадное утепление.

Признаки комфорт-класса. Благоустройство: предусмотрено устройство площадок на придомовой территории, площадки для стоянки автомобилей и велосипедов, малые архитектурные формы, элементы благоустройства (скамьи, урны и т.п.), художественное и функциональное освещение прилегающей территории. По периметру каждого дома будут устроены велодорожки. Озеленение – газоны, деревья, кусты и цветники.

Инженерные системы: соответствует эконом классу

Отопление: централизованное, поквартирные теплосчетчики.

Лифты: в каждой секции жилых домов запроектировано по три пассажирских лифта, один из которых грузоподъемностью 1000 кг (ЛТПП).

Автоматизированные инженерные системы: нет

Комфорт жителей: соответствует эконом классу

Территория открыта для посетителей.

Без охраны периметра.

Признак комфорт-класса. Инфраструктура комплекса: имеются нежилые площади для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры, игровые и спортивные площадки, собственное дошкольное детское учреждение на 75 мест.

Комментарий эксперта

ЖК Деснянский соответствует заявленному эконом-классу, учитывая панельную технологию строительства, месторасположение (удаленность от метро), открытую территорию и отсутствие паркинга. Однако, имеются характеристики, соответствующие комфорт-классу. Эксперты НЕРУХОМИ относят комплекс к класу "эконом+".

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Кто стоит за строительством

1. Девелопер ЖК Деснянский, Корпорация ДСК-ЖИТЛОБУД, - это строительная организация, в состав которой входят 17 компаний, обеспечивающих полный цикл строительства: проектирование, производство, строительство и эксплуатацию. Среди этих компаний ЧАО "ДСК-4" (генподрядчик) и ООО "ДСК-ПАРТНЕР" (один из заказчиков).

По данным аналитической системы "YouControl" КОРПОРАЦИЯ "ДСК-ЖИТЛОБУД" основана ООО "ДСК", ООО "АУТСОРСИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "ДСК", ООО "ЦЕНТРСТРОЙПРОЕКТ.", ООО "МЕХАНИЧЕСКИЙ ЗАВОД "СОНЕТ".

Конечный бенефициарный владелец корпорации - ШИЛЮК ПЕТР СТЕПАНОВИЧ, руководитель - ШИЛЮК ПЕТР ПЕТРОВИЧ.

ШИЛЮК ПЕТР СТЕПАНОВИЧ - почетный президент Корпорции "ДСК-ЖИТЛОБУД", президент Строительной палаты Украины, Герой Украины (с вручением ордена Государства, 21.08.2009 – за выдающийся личный вклад в развитие строительной отрасли в Украине, внедрение передовых технологий и современных форм хозяйствования).

2. По данным аналитической системы "YouControl" участниками ЧАО "ДСК-4" (генподрядчика) являются акционеры согласно реестру. Среди них выделяют владельцев крупных пакетов акций (>5%): КОСТЬЯНОВА ЮЛИЯ ВАСИЛЬЕВНА (6.20%), ШИЛЮК ПЕТР СТЕПАНОВИЧ (39.89%), ЛЫСЕНКО СВЕТЛАНА ВИЛИЕВНА (5.20%), ЧАО "Холдинговая компания "Киевгорстрой" (30 %). Также участником/бенефициаром ЧАО "ДСК-4" является судья Киевского апелляционного суда Билич Ирина Михайловна.

Конечный бенефициарный владелец (контроллер) ЧАО "ДСК-4" - ШИЛЮК ПЕТР СТЕПАНОВИЧ.

ЧАО "ДСК-4" имеет связь с финансово-промышленной группой "Киевгорстрой".

3. ПО данным аналитической системы "YouControl" участниками ООО "ДСК-ПАРТНЕР" (одного из заказчиков строительства) являются: МОЙСЕЕНКО НИКОЛАЙ НИКОЛАЕВИЧ, СЛИПЕЦКИЙ ВЛАДИМИР МИХАЙЛОВИЧ, ТКАЧУК АЛЕКСАНДРА ВЛАДИМИРОВНА, ТИМОШЕНКО СЕРГЕЙ АНАТОЛЬЕВИЧ, ШИЛЮК ПЕТР СТЕПАНОВИЧ, ШИЛЮК ПЕТР ПЕТРОВИЧ, РАЗСАМАКИН АНДРЕЙ ВИКТОРОВИЧ.

СУЩЕНКО ТАТЬЯНА ВИКТОРОВНА - руководитель общества.

ООО "ДСК-ПАРТНЕР" - фигурант расследования в медиа: "ЖИЛЬЕ "С ДУШКОМ".

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время