Документы ЖК Медовый

Киев Соломенский р-н

ул. Петра Радченко, 27-29

Консультация юриста

Заказать

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:72:263:0002

Целевое назначение: 02.02 Для коллективного жилищного строительства

Вид использования: Для строительства многоэтажных жилых домов (в том числе социальное жилье, доступное и т.д.) с объектами социально-бытового назначения

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Площадь земельного участка: 3.1131 га

Место расположения: г. Киев, Соломенский р-н, улица Петра Радченко, 29.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ПАО "УКРПРОМТЕПЛИЦЯ" (ЕГРПОУ 04414738)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды, серия и номер 127, выданный 02.03.2017

Срок действия: 02.03.2023, с правом пролонгации, с правом передачи в поднаем (субаренду)

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 02.03.2017.

Решение Киевского городского совета от 20.12.2016 № 689/1693 "О передаче ОАО "УКРПРОМТЕПЛИЦЯ" земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов (в том числе социальное жилье, доступное и т.д.) с объектами социально-бытового назначения по ул. Петра Радченко, 27 - 29 в Соломенском районе г. Киева".

Комментарий эксперта

Согласно указанного решения земельный участок относится к категории земель - земли промышленности, однако Киевским городским советом земельный участок предоставлен для строительства жилого комплекса. Вместе с тем, законность указанного решения рассматривалась судами первой, апелляционной и кассационной инстанции, и осталось в силе.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генерального плана г. Киева функциональное назначение земельного участка определено как территории коммунально-складские и частично территории зеленых насаждений общего пользования.

Согласно Детального плана территории в границах улиц Народного ополчения, Эрнста, Ивана Пулюя, вдоль реки Совки и верхнего каскада Совских прудов в Соломенском районе г. Киева утвержденного Решением Киевского городского совета от 20 декабря 2016 № 681/1685 на земельном участке, где возводится ЖК Медовый, предусмотрена замена коммунально-складской застройки на территории многоэтажной жилой и общественной застройки.

Показатели проектного жилищного фонда согласно ДПТ: этажность - 19, 20, 22, количество квартир - 1483, общая площадь домов - 162 715 кв.м., общая площадь квартир - 113 902 кв.м, численность населения - 3799 чел. Предусмотрено размещение четырех жилых домов:

- Дом № 1: секция 1 - 22 этажа, секция 2 - 20 этажей, секция 3, 4 - по 19 этажей;

- Дом № 2: секция 1 - 22 этажа, секция 2 - 20 этажей;

- Дом № 3: секция 1 - 22 этажа, секция 2 - 20 этажей, секция 3 - 19 этажей;

- Дом № 4: секция 1 - 20 этажей, секция 2, 3 и 4 - по 22 этажа.

Комментарий эксперта

Хотя застройщиком строится три дома вместо четырех, увеличение этажности комплекса и технико-экономических показателей застройки на смежном участке (ЖК Медовый-2), в целом повлияло на превышение плотности населения в жилом квартале.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 14.03.2017 № 347/17 / 12-3 / 009-17 Строительство многоэтажных жилых домов с объектами социально-бытового назначения.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 04.07.2017 № ИУ 113171850865 Строительство многоэтажных жилых домов с объектами социально-бытового назначения по ул. Петра Радченко, 27-29 в Соломенском районе г. Киева

Уведомление об изменении данных в разрешении на выполнение строительных работ от 16.08.2019 № ИУ 123192281473 (изменение ответственного исполнителя работ)

Общая площадь объекта - 126209.2 кв.м, общая площадь домов - 87808.5 кв.м, количество квартир - 1665, площадь встроенно-пристроенных помещений - 3335.4 кв.м, количество этажей - 26.

Орган выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины.

Класс последствий: СС3.

Заказчик: ОАО "УКРПРОМТЕПЛИЦЯ" (ЕГРПОУ 04414738).

Проектировщик: ООО "ПРОЕКТИНДУСТРИЯ" (ЕГРПОУ 34925396), под руководством Дьяченко Ивана Яковлевича.

Авторский надзор: Веретильник Виталий Михайлович (№ АР 011621).

Технический надзор: Чепик Виталий Николаевич (№ АТ 004213).

Подрядчик: ООО "УКРБУД ИНВЕСТ" (ЕГРПОУ 39534785).

Класс энергетической эффективности, дом № 1: С

Класс энергетической эффективности, дом № 2: С

Класс энергетической эффективности, дом № 3: С

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 01.05.2022

Название

ТОВ "УКРБУД ІНВЕСТ" / ЕГРПОУ: 39534785

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

07.12.2014

Размер уставного капитала

50 000 грн

Уполномоченные лица

МАРЕНИЧ ВІКТОР АНДРІЙОВИЧ

Бенефициары

Маренич Віктор Андрійович

Недвижимость и земельные участки

2

Лицензия

Заказчик

Обновлено: 01.05.2022

Название

ПРАТ "УКРПРОМТЕПЛИЦЯ" / ЕГРПОУ: 04414738

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

07.02.1994

Размер уставного капитала

32 576 грн

Уполномоченные лица

ГУСЬКОВ ЮРІЙ ІВАНОВИЧ

Бенефициары

ГУСЬКОВ ЮРІЙ ІВАНОВИЧ ПАСЬКО ЛЮДМИЛА МИКОЛАЇВНА

Недвижимость и земельные участки

4

Принятие ЖК в эксплуатацию

I очередь строительства - Сертификат № ИУ123210730195 от 06.09.2021 (жилой дом №1, жилой дом №3, подземный паркинг с встроенным ТП, РП-ТП)

Количество этажей - 26, количество квартир - 480

II очередь строительства - Сертификат № ИУ123210730519 от 06.09.2021 (семисекционная жилой дом №2)

Количество этажей - 25-26, количество квартир - 1185

Паспорт объекта

Факторы риска

1. Государственное бюро расследования осуществляет расследование в уголовном производстве № 62019000000000572 по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. З67 УК Украины (служебная халатность) в отношении должностных лиц Госархстройинспекции, которые без должных на то оснований выдавали разрешения на строительство. В ходе расследования, согласно постановления Печерского районного суда г. Киева, в сентябре 2019 у Госархстройинспекции были изъяты документы по целому ряду объектов строительства, в том числе касающиеся ЖК Медовый.

Срок досудебного расследования в уголовном производстве истек 02.05.2020.

комментарий эксперта

Уголовное производство открыто в отношении должностных лиц органов государственной власти. В этом деле, в частности, исследуется вопрос о правомерности выдачи разрешительных документов на строительство. Срок досудебного расследования истек (не был продлен судом). Поэтому уголовное производство не несет рисков для инвестирования.

2. Судебный спор по делу № 910/2354/19, по результатам рассмотрения трех инстанций, был решен в пользу ОАО "УКРПРОМТЕПЛИЦЯ", а именно: отказано в удовлетворении исковых требований относительно обязательства заказчика строительства ОАО "УКРПРОМТЕПЛИЦЯ" предоставить ПАО "Платинум банк" нежилые помещения на сумму 150 млн.грн. в замену уничтоженным нежилым зданиям, общей площадью 6 989,30 м2, ранее расположенных на месте строительства.

В уголовном производстве № 1201810009001335, предметом рассмотрения которого является вышеуказанное уничтоженное имущество, срок досудебного расследования истек 22.11.2020.

комментарий эксперта

Срок досудебного расследования истек (не был продлен судом). Поэтому уголовное производство не несет рисков для инвестирования.

3. В Едином реестре судебных решений содержится информация, согласно которой, ОАО "УКРПРОМТЕПЛИЦЯ" фигурирует в уголовном производстве № 42017000000002780, внесенное в ЕРДР 30.08.2017 по признакам уголовных преступлений, предусмотренных ч.3 ст.191 (присвоение, растрата имущества или завладение им путем злоупотребления служебным положением), ч.2 ст.209 (легализация (отмывание) доходов, полученных преступным путем), ч.3 ст.212 (уклонение от уплаты налогов, сборов (обязательных платежей), ч.3 358 (подделка документов, печатей, штампов и бланков, сбыт или использование поддельных документов, печатей, штампов), ч.2 ст. 205 УК Украины (фиктивное предпринимательство).

комментарий эксперта

Указанное уголовное производство позволяет правоохранительным органам существенно влиять на хозяйственную деятельность заказчика.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Документы, на основании которых ДАБИ Украины выдала разрешения на строительство ЖК Медовый, изъяты судом в рамках уголовного производства. Такая ситуация делает невозможным получение всех проектных решений по ЖК.

Однако, из открытых данных реестра строительной деятельности, эксперты НЕРУХОМІ выяснили, что проектирование ЖК Медовый осуществляется без соблюдения исходных данных и проектных решений ДПТ: застройщик получил разрешение на строительство 26-ти этажных домов, однако, согласно ДПТ предельно допустимая высота зданий новой жилой застройки - до 22 этажей включительно.

комментарий эксперта

Увеличение этажности вопреки ДПТ, увеличивает проектируемую плотность населения и негативно повлияет на комфорт жителей. Также это увеличивает риски инвестирования: несоответствие реализации проекта утвержденной градостроительной документации, оставляет возможность отмены разрешительных документов и усложнения процедуры принятия ЖК в эксплуатацию.

2. Застройщик внес значительные изменения в пространственную композицию и параметры застройки, которые определены ДПТ, поэтому для оценки комфортности проживания нужно учитывать показатели ЖК Медовый и ЖК Медовый-2, который строится рядом:

- количество квартир увеличилось на 935: проектом ЖК Медовый предусмотрено 1665 квартир, ЖК Медовый-2 - 1045, что вместе составляет 2710 (согласно ДПТ общее количество квартир должен составлять 1775).

- жилую площадь увеличено на 1992,8 кв.м: проектом ЖК Медовый предусмотрено 84 878,8 кв.м, ЖК Медовый-2 - 53606 кв.м, что вместе составляет 138 484,8 кв.м (согласно ДПТ - 136 492 кв.м).

- предполагается увеличение численности населения в комплексах на 1041 человека, чем предусмотрено ДПТ.

комментарий эксперта

Кроме того, в будущем увеличение количества жителей предполагается также в связи с намерениями строительства ЖК Медовый-3. Увеличение численности жителей будет влиять на комфорт проживания, в том числе возможность обеспечения необходимой социальной инфраструктурой (детские сады, школы).

3. Проектными решениями ДПТ предусмотрено строительство детского сада на 114 мест. Проектом строительства ЖК Медовый предусмотрено дошкольное учебное заведение на 120 мест.

комментарий эксперта

Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании. Вместе с тем, строительство ДОУ продолжается. А учитывая застройку квартала, ДОУ на 120 мест не обеспечивает потребности жителей ЖК Медовый, ЖК Медовый-2 и ЖК Медовый-3.

4. ЖК Медовый соответствует комфорт-класса по следующим параметрам:

- место расположение: пешеходная доступность к остановкам общественного транспорта на расстоянии до 1 км, ст.м. Демеевская на расстоянии 3,7 км (для комфорт-класса предусмотрено размещение метро - до 5 км).

- имеется собственная социально-бытовая инфраструктура, собственный детский сад;

- зоны отдыха, детские и спортивные площадки на территории ЖК;

- наличие рекреационных зон (парк отдыха "Совской парк").

- дома оборудованы тремя лифтами - грузовым (грузоподъемностью 1000 кг, рассчитан также на работу в режиме «пожар») и 2 пассажирскими, грузоподъемностью до 630 кг.

- высота потолка - 2.7 м.

Не соответствует:

- имеются 1-комнатные квартиры с площадью от 30,01 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м).

- количество паркомест. Согласно информации на информационном стенде (паспорте) объекта и ориентировочных технико-экономических показателях указанных в Градостроительные условия и ограничения в ЖК Медовый насчитывается 322 машино-мест в паркинге и 42 машино-мест на гостевых автостоянках. В ЖК комфорт-класса на 1665 квартир должно быть предусмотрено не менее 833 машино-мест.

комментарий эксперта

Место расположение ЖК Медового в целом соответствует заявленному классу, однако доступность к общественным остановкам не является удобным для пеших жителей. Ближайшая остановка на ул. Кадетский Гай находится на расстоянии 700 м до ближайшего дома ЖК. Вместе с тем, учитывая количество паркомест и мест на обустроенной автостоянке, владельцы автомобилей также не почувствуют комфорта.

5. Земельный участок попадает в зону ограниченного использования территории от аэропортов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой. На запрос экспертов НЕРУХОМІ Госавиаслужбой было проинформировано, что ОАО «Укрпромтеплиця» предоставлено Вывод от 28.10.2016 № 1.19-10906 о согласовании места расположения и высоты объектов по адресу: ул. Радченко, 27-29 в Соломенском районе г. Киева.

комментарий эксперта

Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком, уменьшает риски в инвестировании.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. Земельный участок, на котором строится ЖК Медовый, находится в зоне акустического загрязнения с максимальным уровнем шума 70дБ от аэропорта "Киев" (Жуляны) (Санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем - 40 - 55 дБА, а ночью - 30 - 45 дБА) и относится к оползнеопасным и частично подтопляемым территориям. Указанные особенности территории застройки требуют качественной подготовки земельного участка и предусмотреть в проектной документации дополнительные меры по защите территории от оползней и подтоплений, а при строительстве применить специальные технологии с использованием шумоизоляционных и гидроизоляционных материалов.

комментарий эксперта

Данные факты никоим образом не увеличивают финансовых рисков инвестирования в ЖК. Однако, непринятие указанных мер может негативно повлиять на эксплуатацию объекта и комфортность проживания.

2. Рядом с ЖК Медовый на расстоянии примерно 160 м находится Совское кладбище. Размещение жилой застройки в пределах санитарно-защитной зоны от Совского кладбища разрешено согласно заключению государственной санитарно-эпидемиологической экспертизы от 23.12.2015 № 05.03.02-07/56665.

3. Первоначально заявленная дата принятия в эксплуатацию ЖК - декабрь 2019 года. Однако, по состоянию на январь 2021 года продолжаются работы по благоустройству и строительству детского дошкольного учреждения, а введение ЖК в эксплуатацию перенесено на 1 квартал 2021 года.

4. Решением Киевского городского совета от 28.07.2020 № 99/9178 было объявлено ландшафтным заказником местного значения "Совская балка" природную территорию площадью 37,23 га между улицами Колоскова и Петра Радченко в Соломенском районе. Данная территория включает также парк отдыха "Совской парк" (между улицами Ивана Пулюя и Бориса Гарина).

комментарий эксперта

Проживание в окружении ландшафтного заказника с разнообразной флорой и фауной могло быть большим преимуществом для жителей, ведь не каждый ЖК в Киеве расположен непосредственно в рекреационной зоне. Однако, территория парка пока не облагорожена - отсутствуют дорожки, освещение, элементы благоустройства для отдыха и досуга. Территория постоянно засоряется бытовым и строительным мусором.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время