Документы ЖК LookyanSky

Киев Шевченковский р-н

ул. Лукьяновская

ЖК LookyanSky

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 20.01.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:91:119:0003

Целевое назначение: 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Вид использования: для строительства жилого дома с объектами социально-культурного назначения и подземным паркингом

Форма собственности: коммунальная

Площадь земельного участка: 0.1436 га

Место расположения: г. Киев, Шевченковский район, на пересечении улиц Лукьяновской и Глыбочицкой.

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Правопользователь: Коммунальное предприятие исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) "Киевское инвестиционное агентство" (ЕГРПОУ 21655857)

Владелец: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Вид иного вещного права: право постоянного пользования земельным участком.

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 14.01.2015.

Решение Киевского городского совета от 2 марта 2006 N 122/3213 "О передаче земельного участка коммунальному предприятию исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации) "Киевское инвестиционное агентство" для строительства жилого дома с объектами социально-культурного назначения и подземным паркингом на ул. Лукьяновской (между ул. Глыбочицкой) в Шевченковском районе г. Киева".

Решение Киевского городского совета от от 26 февраля 2010 года N 34/3472 "О внесении изменений в решения Киевского городского совета".

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану Киева функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений.

Градостроительные условия и ограничения земельного участка от 02.08.2016 № 719/16/12-3/009-16 Строительство жилого дома с объектами социально-культурного назначения и подземным паркингом на ул. Лукьяновская (между ул. Глыбочицкой) в Шевченковском районе г. Киева.

В ГУО приведены ориентировочные технико-экономические показатели, определенные в соответствии с градостроительным расчетом, разработаным ООО "АБК" Квадрат ":

- площадь земельного участка: 0,14 га, площадь застройки: 960 м²,

- общая площадь помещений: 8 528,94 м², этажность дома: 17 + 2 цокольные,

- площадь квартир: 5 438,54 м², количество квартир: 103, количество жителей: 208,

- общая площадь паркинга: 1 112,3 м², количество машиномест в паркинге: 26.

Право на выполнение строительных работ

Декларация о начале подготовительных работ от 02.09.2016 № КВ 030162461636 Строительство жилого дома с объектами социально-культурного назначения и подземным паркингом; г. Киев, Шевченковский район, ул. Лукьяновская (между ул. Глыбочицкой).

Декларация о начале строительных работ от 30.05.2017 № КВ 083171500647 Строительство жилого дома с объектами социально-культурного назначения и подземным паркингом; г. Киев, Шевченковский район, ул. Лукьяновская (между ул. Глыбочицкой).

Просмотреть декларацию о начале строительных работ

Изменение данных в декларации о начале строительных работ:

- от 25.02.2020 № КВ 102200560136 (изменено лицо, ответственное за технический надзор).

Просмотреть уведомление

Этажность: 17 + 2 цокольных этажа, количество квартир: 110, общая площадь объекта: 9116.4 м², общая площадь квартир: 5 805.6 м², площадь паркинга: 857,84 м².

Орган зарегистрировавший: Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля г. Киева исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА)

Класс последствий: СС2

Заказчик: Коммунальное предприятие исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) "Киевское инвестиционное агентство" (ЕГРПОУ 21655857)

Проектировщик: ООО "Архитектурно-строительная компания "Квадрат" (ЕГРПОУ 38234050)

Технический надзор:

Вильховская Наталья Александровна (АТ 004209) - с 30.05.2017 до 20.01.2020

Павленко Виктор Леонидович (АТ 005886) - с 20.01.2020 по настоящее время

Авторский надзор: Шевченко Руслан Александрович (АА 000342)

Подрядчик: ООО "Строительный комплекс Универсал" (ЕГРПОУ 37588619)

комментарий эксперта

Разрешение соответствует заявленному девелопером объекту строительства.

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 06.08.2022

Название

ТОВ "БК "УНІВЕРСАЛ" / ЕГРПОУ: 37588619

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

20.03.2011

Размер уставного капитала

1 000 грн

Уполномоченные лица

МІХНЕНКО АНДРІЙ КОСТЯНТИНОВИЧ

Бенефициары

МІХНЕНКО АНДРІЙ КОСТЯНТИНОВИЧ ХАЧАТРЯН САРГІС АШОТОВИЧ КУЧЕЙНИК ЮРІЙ СЕРГІЙОВИЧ

Недвижимость и земельные участки

1

Заказчик

Обновлено: 05.08.2022

Название

КП "КИЇВСЬКЕ ІНВЕСТИЦІЙНЕ АГЕНТСТВО" / ЕГРПОУ: 21655857

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

28.02.2006

Размер уставного капитала

55 860 700 грн

Уполномоченные лица

АВРАМЕНКО ЄВГЕНІЯ ПЕТРІВНА

Бенефициары

КИЇВСЬКА МІСЬКА РАДА

Недвижимость и земельные участки

9

Паспорт объекта

Факторы риска

1. Судебных дел и проверок контролирующих органов мы не обнаружили. Также отсутствует информация об открытых уголовных производствах.

комментарий эксперта

Указанные обстоятельства уменьшают инвестиционные риски в строительство.

2. Высотность комплекса

Территория, на которой строится ЖК LookyanSky, находится в пределах исторического ареала в центральной планировочной зоне, на территории зоны охраны памятника ландшафта местного значения "Исторический ландшафт Киевских гор и долины р. Днепр". Такое расположение возлагает ограничения высотности. Однако, до 01.01.2019 года застройщики имели возможность обойти ограничения путем разработки застройщиком и согласования Минкультом историко-градостроительного обоснования (ИГО).

комментарий эксперта

Застройщик имеет историко-градостроительное обоснование, что разработано ООО "Архитектурно-проектная мастерская "РЕГИСТРАТОР" и согласовано Минкультом письмом от 01.07.2016 № 547/10/61-16. Для установления допустимой высотности, определенной в ИГО, экспертом НЕРУХОМІ направлен запрос.

3. Експератом НЕРУХОМІ установлено, что Минкультом согласовано проектную документацию по ЖК LookyanSky от 26.11.2018 № 1119/10-2/61-18 и согласовано разрешение на проведение земляных работ от 28.01.2019 № 63/10-2/61-19.

комментарий эксперта

Наличие необходимых документов уменьшает риски инвестирования. Ведь отсутствует угроза остановки строительства МКИП (Минкультуры), или затягивания процесса принятия в эксплуатацию по строительству ЖК в центральном историческом ареале. По выполнению требований согласования проектных решений с Главным архитектором города экспертом направлен соответствующий запрос.

4. Территория застройки ЖК LookyanSky частично находится в оползнеопасном районе, в связи с чем заказчиком строительства полученны технические условия у Специализированного управления противооползневых подземных работ (КП "СУППР").

Также участок попадает в зону подтопления, что возлагает на застройщика выполнения комплекса мероприятий по защите территории от подтопления грунтовыми и затопления поверхностными водами.

5. Право на строительство ЖК LookyanSky у застройщика возникло в 2017 году на основании декларации о начале выполнения строительных работ для объектов III категории сложности (СС2). Это упрощенная процедура, без проведения проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного законодательства. Также законодательством не требовалось осуществлять экспертизу проектной документации на качество проектных решений. В настоящее время, в связи с изменениями в законодательстве, ЖК LookyanSky будет приниматься в эксплуатацию путем выдачи сертификата готовности, что предусматривает осуществление осмотра ЖК инспектором для установления соответствия ЖК проектной документации и государственным строительным нормам.

комментарий эксперта

Иными словами, право осуществлять строительные работы было получено без предоставления в ГАСИ проектной документации, что полностью соответствует законодательству для объектов III категории сложности (СС2). С другой стороны, экспертом НЕРУХОМІ тщательно проверяется наличие всех согласований проектной документации, для избежания возможных "сюрпризов" при введении ЖК в эксплуатацию.

6. Подключение законченного строительством ЖК, принятого в эксплуатацию, к инженерным сетям и заключение договоров о поставках необходимых для его функционирования ресурсов - воды, газа, тепла, электроэнергии возможно только, если заказчик строительства получил соответствующие технчнические условия (ТУ) и при строительстве ЖК было соблюдено их требования.

На сайте ЖК LookyanSky размещено ТУ на водоснабжение, канализироваие, на нестандартное подключение к электросетям, присоединение к газопроводной системе, на радиофикацию, на телефонизацию, на проектирование телекоммуникационных сетей и кабельного телевидения.

комментарий эксперта

Наличие ТУ, при условии их выполнения, весомо увеличивает шансы на то, что в доме будет свет, газ, вода и другие блага.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. ЖК LookyanSky строится на земельном участке площадью 0,14 га. Дом займет 0,096 га, таким образом под застройкой будет находится около 69% площади земельного участка. Для придомовой территории останется - 0,04 га, что явно не обеспечит комфорт жителей. Так, в соответствии с требованиями строительных норм, действовавших на момент проектирования ЖК, только для детской игровой площадки, для площадок отдыха взрослых, спортивной, хозяйственной, выгула собак, стоянки автомобилей нужно - 0,05 га. И это без учета площади дорожек, проездов и озеленения.

комментарий эксперта

Учитывая, что разрешительный документ на строительство зарегистрировано в мае 2017 года, до вступления новых ДБН, застройка земельного участка на 69% не является нарушением и не несет рисков для инвестирования. Однако, будущие жители столкнутся с проблемой нехватки площади придомовой территории. Комфорт будет только в квартире.

2. ЖК LookyanSky - жилой комплекс класса "комфорт".

Отвечает комфорт классу по следующим параметрам:

- количество квартир в доме: в ЖК LookyanSky, согласно декларации, всего - 110 квартир (комфорт класс - до 200 кв. в доме/подъезде);

- количество квартир на этаже: в ЖК 7 квартир на этаже, что характерно для бизнес класса (бизнес класс - до 8 кв., комфорт класс - до 10 кв. на этаже);

- площади квартир: 1-комнатные 39,76 м²- 52,06 м² (комфорт класс - от 36 м²), 2-комнатные 58,99 м²-73,07 м² (комфорт класс - от 50 м²), 3-комнатные 73,84 м² (от 65 м²);

- месторасположение: в историческом центре города, что является признаком бизнес класса;

- близость расположения остановок общественного транспорта, метро в пешей доступности - 1,1 км, рядом сквер Гейдара Алиева;

- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры, расположение в пределах пешей доступности школ и детских садов (в радиусе 1 км находится 9 детских садов и 8 школ частной и коммунальной формы собственности), развлекательных центров, спортивных комплексов, магазинов;

- технические характеристики: фундамент - монолитно-каркасный на сваях, внешние стены - газоблок, внутренние стены газоблок;

- индивидуальная газовая котельная (признак бизнес класса), внутреннедомовой газовый счетчик, в квартирах современные радиаторы и индивидуальные счетчики тепла.

Не соответствует комфорт классу:

- плотность населения составляет 221 человек на фактической площади застройки ЖК на 0,14 га, что значительно превышает численность населения необходимую для комфортного проживания (показатель комфорт класса - до 550 чел. на га);

- невозможно установить количество машиномест в двухуровневом подземном паркинге (для соответствия комфорт классу необходимо 55 машиномест в подземном или крытом паркинге), а также количество открытых гостевых автостоянок.

При этом, в соответствии с градостроительным расчетом, в ЖК должно было быть 26 м/м (площадь паркинга: 1 112,3 м²), а согласно декларации о начале строительных работ площадь паркинга уменьшена - 857,84 м².

комментарий эксперта

ЖК LookyanSky по большинству показателей соответствует комфорт классу или имеет показатели класса плюс. Неопределенными остались показатели по обеспечению парковками жителей комплекса.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Строительный адрес объекта - улица Лукьяновская, в точке ее пересечения с Глыбочицкой. Улица Глыбочицкая достаточно узкая (по две полосы движения в обоих направлениях, разделенных трамвайными путями), однако может похвастаться довольно насыщенным трафиком. Здесь частые пробки, шум от транспорта и высокая загазованность воздуха.

Согласно данным Геопортала "Градостроительный кадастр Киева" территория застройки относится к зоне постоянного сверхнормативного загрязнения атмосферного воздуха.

Если учесть, что строительная площадка ЖК LookyanSky располагается напротив ЖК ПОКРОВСКИЙ ПОСАД, рядом с ЖК Mirax, ЖК Greenville Park и ЖК ЛЬВОВСКИЙ КВАРТАЛ, то очевидно, что после окончательного заселения этих новостроек, значительно возрастет нагрузка на социально-бытовую и транспортную инфраструктуры, на экологию этой местности.

Следует отметить, что градостроительными условиями и ограничениями обязали пользователя земельного участка определить возможность строительства ЖК LookyanSky и его параметры на основании заключения Института гигиены и медицинской экологии им. М. Марзеева.

комментарий эксперта

Данные факты никоим образом не увеличивают финансовых рисков инвестирования в ЖК. Однако, важны для тех, кто сознательно относится к своему здоровью и здоровью близких, для тех, кто учитывает при выборе жилья экологическое состояние местности. Учитывая превышение плотности застройки и перенаселение квартала, выводы и рекомендации Института и их выполнение застройщиком имеют существенное значение для будущих жителей и выбора этого ЖК для проживания.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время