Документы ЖК Illinsky House

Киев Подольский р-н

ул. Набережно-Крещатицкая, 21

ЖК Illinsky House

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 27.12.2020

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер земельного участка: 8000000000:85:369:0002

Целевое назначение: 03.15 Для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки

Вид использования: Для строительства, обслуживания и эксплуатации гостинично-офисного комплекса

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: частная

Площадь: 0.5224 га

Место расположения: г. Киев, р-н Подольский, улица Набережно-Крещатицкая, 21.

комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Но поскольку строится многофункциональный комплекс (что в соответствии с ДБН предусматривает в составе жилые помещения), а также в разрешительных документах предусмотрено жилье, мы не видим рисков в связи с целевым назначением участка.

Землепользование

Владелец 95/100 долей земельного участка: Дочернее предприятие со 100% иностранными инвестициями "СОЮЗКОНТРАКТ ИНВЕСТМЕНТ" (ЕГРПОУ 32160392).

Государственный акт на право собственности на земельный участок, зарегистрированный в Главном управлении земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации) в книге записей государственной регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли от 14.09.2005 № 03-8-00020.

Владелец 5/100 долей земельного участка: ООО "АЛЬЯНС НОВОБУД" (ЕГРПОУ 35326295)

Договор купли-продажи 5/100 долей права собственности земельного участка между ДП со 100% иностранными инвестициями "СОЮЗКОНТРАКТ ИНВЕСТМЕНТ" и ООО "Альянс Новострой" от 03.12.2019 № 2065.

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 03.12.2019.

Решение Киевсовета от 21.10.2004 N 642/2052 "О продаже земельного участка Дочернему предприятию со 100% иностранными инвестициями "Союзконтракт Инвестмент" для строительства, обслуживания и эксплуатации гостинично-офисного комплекса на ул. Набережно-Крещатицкая, 21 в Подольском районе г. Киева"

Решение Киевсовета от 31.03.2005 N 229/2804 "О внесении изменений в решение Киевского городского совета от 21.10.2004 N 642/2052 "О продаже земельного участка Дочернему предприятию со 100% иностранными инвестициями "Союзконтракт Инвестмент" для строительства, обслуживания и эксплуатации гостинично-офисного комплекса на ул. Набережно-Крещатицкая, 21 в Подольском районе г. Киева".

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений (на расчетный период).

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 27.09.2018, утверждены приказом № 978 "Строительство многофункционального комплекса".

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 19.04. 2019 № ИУ 113191091251 "Строительство многофункционального комплекса; г. Киев, Подольский р-н, ул. Набережно-Крещатицкая, 21"

Уведомление об изменении данных в разрешении на выполнение строительных работ от 12.12.2019 № ИУ 123193462240 (добавлен заказчик).

Уведомление об изменении данных в разрешении на выполнение строительных работ от 03.03.2020 № ИУ 123200630425 (отсутствуют данные о содержании изменений)

Орган выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик Дочернее предприятие со 100% иностранной инвестицией "Союзконтракт ИНВЕСТМЕНТ"

Проектировщик: ООО "Архитектурная мастерская Пашенько"

Технический надзор: Никогосян Рузанна Гегамовна

Авторский надзор: Здоренко Светлана Николаевна

Подрядчик: ООО "ВЕНЗАБУД"

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 30.09.2022

Название

ТОВ "ВЕНЗАБУД" / ЕГРПОУ: 42056140

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

05.04.2018

Размер уставного капитала

7 001 000 грн

Уполномоченные лица

РЕЗНІКОВ АНДРІЙ ГЕННАДІЙОВИЧ

Бенефициары

ШАТКОВСЬКА ОЛЕСЯ ОЛЕКСАНДРІВНА

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 28.09.2022

Название

ДП З 100% ІІ "СОЮЗКОНТРАКТ ІНВЕСТМЕНТ" / ЕГРПОУ: 32160392

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

09.09.2002

Размер уставного капитала

266 650 грн

Уполномоченные лица

НЕСИНЕНКО ЮЛІЯ РОМАНІВНА

Бенефициары

Буряк Дмітрій Аркадійович

Недвижимость и земельные участки

2

Паспорт объекта

Факторы риска

1. По результатам внеплановой проверки 11.11.2019 главным инспектором строительного надзора за деятельностью уполномоченного органа по вопросам архитектуры и градостроительства Департамента Государственной архитектурно-строительной инспекции в г. Киеве было вынесено Решение о приостановлении действия Градостроительных условий и ограничений от 27.09.2018 № 978 . Основание: утвержденные ГУО не соответствуют требованиям действующего законодательства в сфере градостроительной деятельности, а именно:

- Предельная высота здания (h = 31,9м.) не соответствует требованиям Генерального плана г. Киева;

- Согласно Генерального плана г. Киева земельный участок находится в пределах санитарно-защитной зоны, в которой запрещается строительство любых объектов, связанных с постоянным пребыванием людей;

- Земельный участок находится в зоне подтопления.

Заказчиком строительства обжалуется решение и предписание, выданные ГАСИ по результатам осуществления проверки, в Окружном административном суде г. Киева. В рамках обеспечения иска, судом приостановлено действие решения и предписания, следовательно, строительство может продолжаться. Обжалование ГАСИ в апелляционном порядке приостановления действия предписаний не дало результата. Вместе с тем, рассмотрение дела продолжается, и неизвестно чью сторону примет суд.

комментарий эксперта

Сейчас, согласно законодательству отмена ГУО и разрешения возможны только в судебном порядке по иску органа государственного архитектурного контроля. Риски такой отмены - в наличии, ведь несмотря на реформирование ГАСИ (которая уже не выполняет свои функции, а вновь созданный орган еще не начал работать), завершение строительства планируется только на 1 квартал 2022 года. Инвестирование в ЖК является рисковым.

2. Постановлением Окружного административного суда г. Киева от 05.05.2020 открыто производство по иску Общественного союза "Общественный контроль и порядок" к Департаменту градостроительства и архитектуры КГГА, ГАСИ, Министерству культуры Украины о признании противоправными и отмене Градостроительных условий и ограничений, разрешения на выполнение строительных работ, решения о согласовании историко-градостроительного обоснования.

комментарий эксперта

Мы не видим рисков отмены в связи с открытием производства по этому делу, ведь суды, как правило, отказывают общественным организациям в такой категорий дел ввиду отсутствия нарушенного права ГО.

3. ГБР открыто уголовное производство №62019000000000572 от 02.05.2019 по признакам уголовного преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 367 УК Украины (служебная халатность).

Уголовное производство открыто на должностных лиц ДАБИ, которые ненадлежащим образом исполняя свои служебные обязанности, согласовывали без имеющихся на то оснований разрешительные документы, которые не соответствовали требованиям земельного законодательства, действующим государственно-строительным нормам и требованиям градостроительного законодательства.

комментарий эксперта

Несмотря на то, что уголовное производство открыто в отношении должностных лиц органов государственной власти, а не застройщика, такая ситуация позволяет правоохранительным органам существенно вмешиваться в его хозяйственную деятельность. Кроме того, именно в рамках указанного уголовного производства по ДАБИ были изъяты разрешительные документы на строительство ЖК Illinsky House, что не позволило экспертам НЕРУХОМІ сравнить характеристики строящегося ЖК с теми, что указаны в документах.

4. Следственным управлением Главного управления Национальной полиции в г.. Киеве открыто уголовное производство № 12019100000000138 по признакам уголовного преступления, предусмотренного ч.2 ст. 364 УК Украины (злоупотребление властью или служебным положением).

Уголовное производство открыто на основании заявления о злоупотреблении властью и служебным положением должностными лицами Департамента градостроительства КГГА и других государственных органов, занимающихся разрешительными процедурами в сфере застройки в городе Киеве и с нарушениями норм Земельного кодекса и Генерального плана г. Киева, согласовывают проектирование и строительство объектов застройщикам, которые также с целью их узаконивания подают в эти государственные органы документы с недостоверными данными.

комментарий эксперта

Хотя это уголовное производство также открыто в отношении должностных лиц органов государственной власти, а не заказчика строительства, это дает возможность правоохранительным органам существенно влиять на хозяйственную деятельность как заказчика, так и генподрядчика.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Участок застройки попадает в пределы Центрального исторического ареала г. Киев, археологическую и архитектурную зоны, является составной частью памятника ландшафта и истории местного значения "Исторический ландшафт Киевских гор и долины р. Днепр".

Это требует дополнительного согласования проекта и разрешения на проведение работ от органа охраны культурного наследия.

В феврале 2019 года Министерством культуры Украины было выдано Разрешение на проведение земляных работ на охраняемой археологической территории. Разрешение заказчиком было получено на основании Справки-разрешения на земляные и строительные работы Института археологии НАНУ. Однако как видно из письма Института археологии , полученного НЕРУХОМІ, Институт не заключал с заказчиком договора на проведение археологических исследований по земельному участку, где осуществляется строительство ЖК. Также Институт археологии не выдавал Справку-разрешение на земляные и строительные работы на объекте "Строительство многофункционального комплекса; г. Киев, Подольский р-н, ул. Набережно-Крещатицкая, 21".

Этот эпизод зафиксирован и исследуется в одном из уголовных производств.

комментарий эксперта

Получение разрешения Министерства культуры на основании сфальсифицированных документов, несет риск отмены разрешения Минкульта и остановки строительства, а также проблемы при введении ЖК в эксплуатацию. Кроме того, данная ситуация говорит многое о стиле ведения дел застройщиком и о его настоящем отношении к историческому Подолу.

2. Согласно данным Геопортала "Градостроительный кадастр Киева" территория застройки относится к зоне подтапливания. При проектировании мостового перехода, который выходит на ул. Набережно-Крещатицкая, Архитектурно-градостроительным советом рассматривалось 2 варианта: туннель или эстакада. От тоннеля пришлось отказаться из-за высокого уровня грунтовых вод и необходимости постоянной откачки воды.

Следовательно, строительство на участке под застройку возможно только при выполнении мероприятий по снижению уровня грунтовых вод (устройство дренажей, подсыпка территории).

комментарий эксперта

Предусмотренный проектом подземный паркинг требует от застройщика проведения затратного комплекса гидроизоляционных работ.

3. ЖК Illinsky House соответствует бизнес классу по следующим параметрам:

- пешеходная доступность (до 15 мин.) до станции метро и остановок общественного транспорта.

- местоположения (удаленности от центра города, близости расположения остановок общественного транспорта, удаленности от станции метро).

- количества квартир в доме и на этаже (в 2-х домах - 125 квартир, на этаже - 4 квартиры, при необходимых - до 8).

- площадь квартир соответствует параметрам квартир бизнес класса (1-комнатные - от 47 кв при необходимых - до 45 кв.м., 2-комнатные - от 72 кв.м. при необходимых - до 65 кв.м., 3 -комнатные - от 103 кв.м. при необходимых - до 85 кв.м.).

- наличие достаточного количества паркомест -143 в подземном паркинге.

высота потолка - 3,0 м.

- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры, собственных школ и детских садов или их пешей доступности.

Не соответствует:

- расположение в 10-12м. от дороги с интенсивным трафиком.

- расположение в санитарно-защитной зоне.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. "Вид на склоны Днепра будет радовать Вас каждый день" - обещает застройщик на сайте ЖК. Однако любоваться Днепром сможет очень небольшое количество жителей ЖК, как и панорамой исторического Подола. Ведь ЖК Illinsky House состоит из двух домов, которые будут расположены почти параллельно друг другу. Поэтому часть жителей каждого из домов сможет видеть только окна дома напротив.

комментарий эксперта

Обращаем внимание, что жители нижних трех этажей дома с окнами на Днепр, смогут лицезреть только эстакаду, высота которой около 9 м. И даже жители верхних этажей вряд ли смогут радоваться "видом на склоны Днепра", поскольку левый берег - пологий.

2. От дома ЖК, что будет построен на первой линии, до дороги с насыщенным трафиком, около 10-12 метров. Проезжая часть Набережно-Крещатицкой улицы напротив ЖК состоит из 3-х полос в направлении Почтовой площади, 3-х полос в направлении Гаванского моста и 2-х полосной эстакады. Пропускная способность только эстакады составляет 1700 авто/час. Согласно мониторингу городской мобильности интенсивность движения на Набережно-Крещатицкой улице составляет более 60 000 авто в сутки.

комментарий эксперта

Инвесторам, которые собираются приобрести квартиру в доме первой линии, надо быть готовыми к жизни среди круглосуточного шума автомобилей, выхлопных газов и пыли.

Рекомендации инвестору

Всегда помните, что большинство застройщиков желает получить ваши деньги, продавая как можно дороже только квадратный метр, а не комфортную среду и удобное проживание. На их стороне коррумпированные чиновники и маркетинговые ловушки, которые создают искусственный спрос. У Вас остается только здравый смысл и наши подсказки.

1. Выяснить вопрос о комплекса мероприятий по защите территории от подтопления грунтовыми водами (по возможности выяснить перечень работ).

2. Выяснить вопрос в отделе продаж про состояние досудебных расследований по уголовным производствам, касающимся правомерности строительства ЖК Illinsky House.

3. Получить информацию о согласовании проектной документации с Министерством культуры Украины и Департаментом охраны культурного наследия КГГА.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время