ЖК Greenville Park

Киев Шевченковский р-н

ул. Пимоненко, 21

Рейтинг ЖК:

Хорошо Оценивает привлекательность покупки и риски инвестирования в ЖК. Чем выше рейтинг, тем лучше объект. Подробнее
7.2

Обновляется

Запросить договор у отдела продаж

Ваш запрос отправлен

Мнение эксперта

ЧТО: ЖК Greenville Park - это жилой комплекс бизнес-класса, находится в квартале ограниченном улицами Глыбочицкой, Студенческой и Николая Пимоненко в Шевченковском районе г. Киева. Состоит из двух жилых домов, имеющих двухуровневые квартиры в пределах 23-24 этажей и надземного паркинга (стилобата) со встроенными помещениями.

ГДЕ: На земельных участках общей площадью 1.08 га, в центральном историческом ареале, с запада комплекс граничит с территорией посольства Азербайджанской республики и сквером имени Гейдара Алиева, с восточной стороны - с участком ЖК Покровский посад, с которым имеет общую придомовую территорию.

Состояние дел: По состоянию на январь 2021, дом № 1: выполнены работы по подведению водопровода к узлу учета, по устройству наружных сетей газопровода среднего давления и дождевой канализации с паркинга; выполняется ввод бытовой и ливневой канализации, работы по устройству входной группы; обрамления лифтовых порталов; противопожарных систем на уровне 1-24 этажа; отделочные работы фасадов. Монтаж стоек и плитки, зеркал, стекла, МДФ накладок, порталов лифтов, светильников, LED подсветок, датчиков движения; декоративное освещение фасадов; работы по устройству благоустройства внутреннего двора.

Дом № 2: обустроено котлован; выполняется устройство буронабивных свай буровыми установками.

Документы на землю

Земельный участок

І. Кадастровый номер земельного участка:

8000000000:91:132:0013 (0.443 га)

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Вид использования: Для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями социального назначения и подземным паркингом

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Место расположения: г. Киев, р-н Шевченковский, квартал ограничен улицами Глыбочицкой Студенческой и Николая Пимоненко, в частности ул. Глубочицкая, 30 до пересечения с ул. студенческой; ул. Николая Пимоненко, 19-21; ул. Николая Пимоненко 24.

ІІ. Кадастровый номер земельного участка:

8000000000:91:132:0026 (0.5012 га)

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Вид использования: Для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями социального назначения и подземным паркингом

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Место расположения: г. Киев, р-н Шевченковский, улица Глубочицкая, 26.

ІІІ. Кадастровый номер земельного участка:

8000000000:91:132:0048 (0.1444 га)

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Вид использования: Для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Место расположения: г. Киев, р-н Шевченковский, улица Николая Пимоненко, 19-21

комментарий эксперта

Строительство ЖК Greenville Park осуществляется на указанных земельных участках общей площадью 1.08 га.

8000000000:91:133:0003 (1.9362 га)

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Вид использования: Для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями социального назначения и подземным паркингом

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Место расположения: г. Киев, р-н Шевченковский, квартал ограничен улицами Глыбочицкой Студенческой и Николая Пимоненко, в частности ул. Глубочицкая, 30 до пересечения с ул. студенческой; ул. Николая Пимоненко, 19-21; ул. Николая Пимоненко 24.

комментарий эксперта

На указанном земельном участке построен ЖК Покровский Посад от НЕСТ, что является І очередю строительства.

комментарий эксперта

Целевое назначение земельных участков соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ЧАО "АБС-УКР" (ЕГРПОУ 24720911)

Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка от 14.06.2005 (зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров от 01.07.2005 № 91-6-00453).

Договор аренды земельного участка от 14.06.2005 (зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров от 09.09.2005 № 91-6-00487).

Договор аренды земельного участка от 16.08.2005 (зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров от 09.09.2005 под № 91-6-00485).

Решение Киевского городского совета от 28.12.2004 № 1088/2498 "О передаче земельных участков закрытому акционерному обществу "АБС-УКР" для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями социального назначения и подземным паркингом в квартале, ограниченном улицами Глыбочицкой, Студенческой и Николая Пимоненко, в частности ул. Глубочицкая, 30 до пересечения с ул. Студенческой; ул. Николая Пимоненко, 19 - 21, ул. Николая Пимоненко, 24 в Шевченковском районе г. Киева".

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельных участков, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельных участков частично определен как территории промышленные и частично территории общественных зданий и сооружений.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 24.01.2013 №820/0/12/009-13 Реконструкция и застройка территории ограниченной ул. Глыбочицкой, студенческих и Пимоненко.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ 18.07.2011 № Кв 11411017721 Реконструкция и застройка территории, ограниченной ул. Глыбочицкой, ул.Студенческая и ул.Пимоненко по адресу: ул.Глубочицкая в Шевченковском районе, категория сложности - IV

Посмотреть разрешение.

комментарий эксперта

I очередь строительства реализовывалась как проект ЖК Покровский посад. II очередь строительства реализуется как ЖК Greenville Park.

Уведомление об изменении данных в разрешении на выполнение строительных работ:

- ИУ 124131360192 от 16.05.2013 (изменено ответственного исполнителя работ)

- ИУ 124132530570 от 10.09.2013 (изменено тех.надзор)

- ИУ 124133160464 от 12.11.2013 (изменено автор.надзор)

- ИУ 124152180709 от 14.02.2017 (отсутствуют данные о содержании внесенных изменений).

- Письмо заказчика от 01.03.2017 № 12 об отнесении проекта к V категории сложности (класс последствий СС3). Согласно экспертному отчету № 3-082-16-ЕП/КО от 02.08.2016:

І очередь (ЖК Покровский посад):

426 квартир; 337 паркомест (87 гаражных боксов) 37 м/м на автостоянке; 40 паркомест (фитнес-центр).

II очередь (ЖК Greenville Park):

547 квартир; 794 паркомест (264 гаражных боксов); 20 м/м на автостоянке.

- № ИУ 125171152411 от апреля 2017 (изменено лицо автор.надзора).

- № ИУ 123172021422 от июля 2017 (изменено тех.надзора).

- № ИУ 123190881199 от марта 2019 (корректировка проекта и изменение тех.надзора).

Корректировка II очереди (ЖК Greenville Park):

Дом № 2 (1 п.к). Этажность: 23-24; количество квартир: 332.

Дом № 1 (2 п.к). Этажность: 23-24; количество квартир: 332.

Паркинг (3 п.к). 1 - 7 уровневый стилобат. Количество машиномест: 637; Полезная площадь: фитнес-центра - 198, 3 кв.м; ОСМД: 277, 7 кв.м; другие помещения: 7139 кв.м.

Встроенно-пристроенные нежилые помещения (2642, 3 кв.м): офисы -2066, 3 кв.м; аптеки - 73, 7 кв.м; парикмахерскии - 142, 9 кв.м; котельня - 359,4 кв.м.

Всего квартир: 664; всего паркомест: 637.

Комментарий эксперта

Разрешение соответствует заявленному девелопером объекту строительства.

Орган который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ЧАО "АБС-УКР" (ЕГРПОУ 24720911)

Проектировщик: ООО "Архитектурное бюро индивидуальных решений" (ЕГРПОУ 33307265)

Технический надзор: Леонтович Дмитрий Евгеньевич (АТ № 001571)

Авторский надзор: Великолдний Александр Викторович

Подрядчик: ООО "РЕМСЕРВИС" (ЕГРПОУ 24250055).

Участники строительства

Заказчик

ЧАО "АБС-УКР" (ЕГРПОУ 24720911)

Размер уставного капитала: 40 000 000,00 грн

Дата регистрации: 24.02.1997

Не находится в процессе прекращения.

Паспорт объекта

Факторы риска

1. Проверки.

Строительство ЖК Greenville Park проверялось ГАСИ. В частности, в рамках проверки, проведенной 19.10.2018 генеральному подрядчику - ООО "Ремсервис" вынесено предписание об устранении нарушений требований законодательства. При повторном осуществлении контроля в период с 30.11.2018 по 13.12.2018 было установлено отсутствие нарушений.

Третья проверка на объекте строительства должна была быть осуществлена в связи с обращением 27.02.2019 в ГАСК прокуратуры. Основанием для требования прокуратуры стало наличие предписания Минкультуры № 13/10/74-18 от 14.02.2018 о прекращении проведения земляных и любых других строительных работ ЧАО "АБС-УКР"(заказчику). Проверка не состоялась.

После выдачи предписания Минкультуры, заказчик все же получил разрешение Минкультуры на проведение земляных работ с целью выполнения технических условий на проектирование по обустройству сооружен, а также согласования проектной документации (от 23.11.2018 № 1113/10-2/61-18).

комментарий эксперта

Наличие необходимых документов уменьшает риски инвестирования в ЖК Greenville Park. Ведь отсутствует угроза остановки строительства МКИП (Минкультуры), или затягивание процесса принятия в эксплуатацию.

2. Владельцы гаражных боксов, что размещалось земельном участке строительства обратились в суд с иском, в котором просили отменить пункты распоряжение КГГА от 02.07.2004 № 1187 о предоставлении разрешения на реконструкцию и застройки территории, где строится ЖК и пункты решения Киевгорсовета от 28.12.2004 № 1088/2498 о передаче земельных участков заказчику строительства. Требования мотивированы тем, что указанные решения КГГА и Киевсовета нарушают права собственников гаражных боксов, что находятся в гаражном кооперативе "Покровский" на ул. Пимоненко, 24 в г. Киеве.

Суд отказал в удовлетворении иска. Указанное решение оставлено без изменений всеми судебными инстанциями (постановление Верховного суда от 11.12.2018) .Основанием для отказа стало то, что гаражные боксы, еще в 2007 году были признаны самовольным строительством, а регистрация права собственности была отменена в судебном порядке.

комментарий эксперта

Указанный судебный спор не несет рисков для инвестирования.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. Застройщиком Greenville Park заявлено о 700 машиномест в подземном паркинге в 25-этажном комплексе. Согласно экспертного отчета № 3-093-18-ЕП/КО от 20.08.2018 от 21.07.2017 на проектную документацию (корректировка II очереди), который получили НЕРУХОМІ, предусмотрено 637 паркомест и дома высотой в 23-24 этажа. В комплексе не предусмотрено обустройство открытых автостоянок

комментарий эксперта

Разница в этажности не является нарушением и не несет рисков в инвестирование, ведь согласно ДБН верхний технический этаж не учитывается при определении этажности. Также, согласно информации на портале ПРОЗОРА ДАБИ 4 января 2021 года в ГАСК подан пакет документов о внесении изменений в разрешение. Портал не позволяет установить, что именно меняется, однако эксперт НЕРУХОМІ следит за обновлениями.

2. Девелопером объекта заявлено о строительстве двух детских садов в составе комплекса ЖК Greenville Park. В доказательство этого, в стилобатной части имеются нежилые помещения (полезная площадь составляет 7139 кв.м), функциональное назначение которых определено как "другие помещения", что дает возможность размещения в них частных детских садов.

3. В проекте разработан раздел "Защита от шума", в котором учтены внешние (транспорт) и внутренние источники шума (инженерное оборудование здания). После выполнения работ по монтажу оборудования, проектом предусмотрено обязательное проведение контрольных измерений уровней шума и в случае выявления превышений допустимых уровней - разработка и выполнения дополнительных шумозащитных мероприятий.

4. Соответствие ЖК Greenville Park класса бизнес

Местоположение: расположен в Шевченковском районе, в центральной части города, с пешеходной доступностью к остановкам общественного транспорта, а ближайшая станция метро Лукьяновская находится в пешей доступности - на расстоянии 1 км.

Общие характеристики:

- Количество квартир на этаже - до 17 (соответствие бизнес-класса до 8). Хотя застройщик компенсировал это наличием 6 (!!) лифтов, расположенных в центральной части жилых домов: 5 лифтов пассажирских (грузоподъемностью на 1000 кг) и 1 специальный пожарный лифт (на 1000 кг).

- Количество квартир в подъезде/доме - до 332 (соответствие бизнес-класса - не более 150 квартир в доме).

- Площадь квартир: 1 -комнатные - 50,1 кв.м, 2-комнатные - от 66.1 кв.м, 3-комнатные - от 97 кв.м (соответствует заявленному классу).

- обеспечение паркомест. В комплексе предусмотрено 664 квартиры и 700 паркомест. Однако учитывая наличие больших площадей коммерческих и офисных помещений, для которых тоже должны быть предусмотрены места в паркинге, соотношение уменьшается.

- Высота потолка - 3 м от пола до потолка (соответствует заявленному классу).

Комфорт жителей:

- Охрана территории: закрытая территория для жителей комплекса ЖК Greenville Park и ЖК Покровский посад.

- Собственная социально-бытовая инфраструктура комплекса: супермаркет, кафе, барбекю-зона, детские игровые комнаты, фитнес-центр, spa-salon

- Придомовая территория (совместная с ЖК Покровский посад): комплексное отделки территории. На участке устраиваются тротуары, площадки для отдыха и занятий спортом, зона выгула животных. Проектом предусмотрено устройство газонов, высаживаются деревья и кустарники.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

ЖК Greenville Park с севера ограничен улицей Глыбочицкой. Указанная улица достаточно узкая (по две полосы движения в обоих направлениях , разделенных трамвайными путями), но может похвастаться довольно насыщенным трафиком. Зачастую здесь пробки, шум от транспорта и высокая загазованность воздуха.

Если учесть, что строительная площадка ЖК Greenville Park располагается напротив ЖК Покровский посад, рядом с ЖК Mirax, ЖК LookyanSky и ЖК ЛЬВОВСКИЙ КВАРТАЛ, то очевидно, что после окончательного заселения этих новостроек, значительно возрастет нагрузка на социально-бытовую и транспортную инфраструктуры, на экологию этой местности.

Рекомендации инвестору

1. Если есть дети, выяснить будут ли реализованы намерения по устройству детских садов.

2. Поинтересуетесь, какие именно изменения вносятся в разрешения перед вводом дома в эксплуатацию. Касаются ли они проектных решений.

3. Если у вас есть автомобиль, то необходимо выяснить информацию о стоимости покупки (аренды) паркоместа, так как во "дворе без машин" вы не сможете оставить "железного коня" на ночлег.