На территории предполагается строительство комплекса из четырех односекционных многоквартирных жилых домов со встроенно пристроенными нежилыми помещениями и наземно-подземным 3-уровневым паркингом.
1. О допустимом проценте застройки территории
ЖК Акварель-3 возводится на земельном участке площадью 1,3442 га. Дома ЖК Акварель-3 займут 0,59497 га, что составляет 44,3% площади земельного участка. Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше – 30%.
Комментарий эксперта
Таким образом, при строительстве ЖК Акварель-3 застройщиком не соблюдены нормы ДБН относительно допустимого процента застройки земельного участка. При такой придомовой территории обитание жильцов вряд ли будет комфортным.
2. Относительно количества машиномест
В ЖК Акварель-3 на 643 квартиры запланирован наземно-подземный 3-уровневый паркинг на 181 машиноместо и гостевая стоянка на 21 машиноместо, всего - 202 м/м.
Согласно ДБН, общее количество машиномест должно составлять 413 м/м, из них для постоянного хранения (паркинг) 348 м/м и 65 м/м для временного хранения. То есть для соблюдения норм ДБН не хватает 211 машиномест.
Проектом предусмотрены паркоместа для велосипедов (39 м/м) и мотоциклов (20 м/м).
Комментарий эксперта
Для запланированных 643 квартир 202 машиноместа недостаточно как для соблюдения норм ДБН, так и соответствия комфорт-классу.
3. Относительно геологических условий земельного участка
Строительство ЖК Акварель-3 будет производиться в сложных геологических условиях. Сейсмичность участка – 7 баллов. Участок расположен на сдвиге, при этом сдвиговые процессы активизируются. Также участок подтапливается грунтовыми водами, имеются слабые водонасыщенные грунты, а дренажные постройки находятся в неудовлетворительном состоянии.
Комментарий эксперта
Заказчик строительства должен обеспечить выполнение комплекса мер как по защите территории от подтопления, так и противооползневых мер.
4. Об отказе в выдаче разрешения на выполнение строительных работ
Обращаем внимание, что разрешение на выполнение строительных работ заказчику удалось получить только с шестой попытки.
Первый отказ был получен в январе 2021 года. Основанием для отказа в выдаче разрешения были:
- технические условия на подключение объекта к тепловым сетям (со сроком действия до 31.12.2020г.) выданы организацией, у которой отсутствует лицензия НКРЭКУ в сфере теплоснабжения;
- технические условия водоснабжения и водоотвода выданы организацией, у которой отсутствует лицензия НКРЭКУ в сфере водоснабжения и водоотвода;
- превышена максимально допустимая плотность населения;
- не обеспечены нормативные размеры площадок для детей дошкольного и младшего школьного возраста, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой;
Второй отказ заказчик получил в феврале 2021 года. Основанием для отказа в выдаче разрешения были:
- не предоставлено выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество относительно имеющегося права собственности или землепользования земельным участком;
- проектирование осуществлено за пределами земельного участка;
- не выполнены требования по расстоянию до усадебной застройки;
- не выполнены требования ДБН, а именно, превышен максимально допустимый процент застройки земельного участка;
- не выполнены требования ДБН по устройству лифтов с проходной кабиной.
Третий отказ был получен в марте 2021 года. Основанием для отказа в выдаче разрешения были, в частности:
- несоответствие объекта проектной документации на строительство такого объекта и/или требованиям строительных норм, стандартов и правил, а именно: установлено несоответствие документов, предоставленных заказчиком строительства, требованиям законодательства в сфере градостроительной деятельности;
- проектирование осуществлено за пределами земельного участка;
- не выдержаны требования по расстоянию от объекта строительства до близлежащей застройки;
- превышен максимально допустимый процент застройки земельного участка;
- не выполнены требования ДБН по устройству лифтов с проходной кабиной;
- показатели площадей площадок в составе придомовой территории в экспертном отчете №00826-20 от 17.11.2020, не совпадают с соответствующими показателями, приведенными на чертежах генерального плана объекта строительства.
В июне был получен четвертый и пятый отказ на одинаковых основаниях:
- чертеж генерального плана отсканирован с нарушением, в связи с чем нет возможности определиться с границами земельного участка относительно запроектированного объекта строительства;
- в предоставленных Градостроительных условиях и ограничениях 01-06/23 от 07.02.2019 отсутствует показатель ограничения максимальной высотности застройки в метрах, в связи с чем нет возможности проверить соответствие проектируемых зданий к предоставленным ограничениям.
Комментарий эксперта
Экспертный отчет по рассмотрению проектной документации датирован 17.11.2020, а значит все замечания, которые были предоставлены ГАСИ в январе-июне 2021 года, не было устранено. школьного возраста, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой;
5. О соответствии строительства ЖК проекта
Проектом, на основании которого было получено разрешение на выполнение строительных работ, предусмотрено строительство 5 односекционных многоквартирных жилых домов (18-21 этаж) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и наземно-подземным 3-уровневым паркингом Однако, судя по рендерам и информации по размещению на сайте 7 4-х секционный дом.
Проект ЖК Акварель-3 предполагает наличие 643 квартир в 5 жилых домах. На сайте ЖК размещены этажные планы каждой из секций дома. Судя по этим планам, в доме планируется размещение 747 квартир.
Комментарий эксперта
Несоответствие построенного дома утвержденному проекту несет существенные риски при приеме объекта в эксплуатацию: отказ в принятии в эксплуатацию и затягивание сроков заселения инвесторов.
6. Соответствие ЖК заявленному комфорт-классу:
Девелопер представит ЖК Акварель-3 как комплекс класса "комфорт"
Местонахождение: отвечает
В системе города район, приближенный к центральной части города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: Дюковский сад (550 м), Мечниковский сквер (750 м).
По отношению к городскому общественному транспорту: доступ к остановкам общественного транспорта около 650 м.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): АТБ-Маркет (800 м), Староконный рынок (1000 м), маркет Обжора (800 м), городская детская больница №1 (1,5 км), средняя школа №10 (1,4 км), детский сад-ясла.
Общие характеристики: отвечает частично
1) Количество квартир в домах: 183, 108, 93, 158, 101 (до 200 квартир в доме/подъезде – признак комфорт-класса).
2) Количество паркомест: 202 машиноместа в паркинге на 643 квартиры (1 машиноместо на 2 квартиры – признак комфорт-класса, обеспечено на 62,7%).
Комментарий эксперта
НЕ соответствует показателям комфорт-класса количество паркомест.
Комментарий эксперта
НЕ отвечает: 1-комнатные квартиры с площадью от 18,67 кв.м, для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м.
Высота потолков – 2,8 м.
Внешний вид: отвечает
1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
2) Наружные стены: газоблок
3) Благоустройство придомовой территории: обустраивается дворовое пространство (площадки разного назначения), озеленение – газоны, деревья и кустарники.
Инженерные системы: отвечает
Водоснабжение, водоотвод – централизованное;
Горячее водоснабжение – квартирные электроводонагреватели;
Система отопления – отдельно стоящая котельная;
Система противопожарной сигнализации – пожарная сигнализация;
Вентиляция – приточно-вытяжная;
Вертикальный транспорт: пассажирский и грузовой лифты.
Комфорт жителей: отвечает
Инфраструктура комплекса: детские площадки, площадки для отдыха взрослых, спортивные зоны, тренажерный зал на 25 тренажеров, центр детского развития на 67 детей.
Была проведена корректировка проекта:
- изменения в количестве очередей строительства с 2-х очередей в 3-ю очереди;
- уменьшение количества жилых домов (пк) – с 2-х до 1-го (ПК 4);
- изменения объемно-планировочных решений III (третьей) очереди строительства и частично I (первой) и II (второй) очередей в части смены места размещения инженерно-технических помещений (касается исключительно подвалов и этажей с отметками ниже нуля).
В изменения III (третьей) очереди строительства входят:
-уменьшение количества жилых домов (пк)- с 2-х до 1-го (4 пк);
-изменить конфигурацию и планировочные решения этажей 4 пк;
- 4пк-односекционный 20-этажный жилой дом с подвалом и техническим этажом над верхним жилым этажом;
-запроектировать 3 (три) этажа ниже отм.0,000 и 17 этажей выше отм.0,000.
- м/м для временного хранения автомобилей разместить на открытых автостоянках согласно договору 17/9/20 с «Сервисной компанией» КОМФОРТ-ОДЕССА;
- разработать единое архитектурно-планировочное и объемно-пространственное решение размещения комплекса многоквартирных жилых домов со встроенно пристроенными нежилыми помещениями и паркингом;
- решение организации рельефа, инженерного оборудования, инженерной подготовки, благоустройства территории и озеленения;
- определение технико-экономических показателей проекта с учетом корректировки;
– обеспечение конструктивной безопасности и надежности, пожарной безопасности, энергосбережения, инженерного обеспечения.
Таким образом: Новое строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов предусмотрено по трем очередям с выделением пусковых комплексов (ПК).
I (первая) очередь:
- (2пк) 20-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и (3пк) 18-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, с помещениями для укрытия жителей ПК2, ПК3 и техническими помещениями укрытия, без ввода в эксплуатацию паркинга.
I I (вторая) очередь:
- (1пк) - 21-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и помещениями для укрытия жителей ПК1;
– инженерная инфраструктура, обеспечивающая жизнедеятельность II очереди.
III (третья) очередь:
- (4пк) - 20-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и помещениями для укрытия жителей ПК4;
- инженерная инфраструктура, обеспечивающая жизнедеятельность III очереди;
- 3-х уровневый паркинг;
- дом для размещения подсобных и вспомогательных помещений, комната для детей.
На территории предполагается строительство комплекса из четырех односекционных многоквартирных жилых домов со встроенно пристроенными нежилыми помещениями и наземно-подземным 3-уровневым паркингом.
