Документы ЖК Акварель-3

Одесса Приморский р-н

ул. Пишоновская, 22, 24, 26

ЖК Акварель-3

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 14.06.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 5110137500:10:010:0007

Целевое назначение: (02.03) Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Вид использования: для поэтапного строительства комплекса жилых домов с отдельно расположенным супермаркетом

Форма собственности: коммунальная

Площадь земельного участка: 1.3442 га

Местонахождение: Одесская область, г. Одесса, улица Ковалевского, 22,24,26; сп. Ковалевского, 5, 5-а; сп. Матросский, 13, 15

комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место предусматривает строительство многоквартирного жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ОАО "Одесский ремонтно-монтажный комбинат" (ЕГРПОУ 02132556)

Арендодатель: Одесский городской совет (ЕГРПОУ 26597691)

Договор аренды земли от 24.07.2007 № 2364

Дополнительный договор (соглашение) о восстановлении и внесения изменений в договор аренды земли от 07.12.2017 № 3074

Срок действия: 31.12.2021

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): 07.12.2017

комментарий эксперта

Заказчик имеет соответствующие права на земельный участок, что уменьшает инвестиционные риски в строительство. Однако обращаем внимание, что срок аренды истекает 31.12.2021, а ввод в эксплуатацию запланирован на 1 кв. 2022 и 1 кв. 2024.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану Одессы, функциональное назначение земельного участка определено как территория многоквартирной жилой застройки за счет реконструкции территории.

Согласно решению Одесского городского совета от 19.10.2016 №1316-VII "Об утверждении плана зонирования территории (зонинга) г. Одессы" участок находится в зоне Ж-5п – проектные зоны смешанной застройки. Зона предназначена для расположения многоквартирных жилых домов этажностью выше пяти этажей, сопутствующих объектов повседневного обслуживания населения, коммунальных объектов, отдельных объектов общегородского и районного значения.

Градостроительные условия и ограничения от 07.02.2019 № 01-06/63 Строительство комплекса многоквартирных жилых домов со встроенно пристроенными нежилыми помещениями и паркингом по адресу: г. Одесса, ул. Пишоновская, 22, 24, 26

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на выполнение строительных работ от 10.06.2021 № ІУ013210606407 Новое строительство комплекса многоквартирных жилых домов со встроенно пристроенными нежилыми помещениями и паркингом по адресу: г. Одесса, ул. Пишоновская, 22, 24, 26

Количество домов: 5; количество этажей: 18-21; общее количество квартир: 643, количество машиномест в паркингах: 181.

Строительство ведется в 2 очереди (5 пусковых комплексов).

Выдавший орган: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ОДО "ОДЕССКИЙ РЕМОНТНО-МОНТАЖНЫЙ КОМБИНАТ" (ЕГРПОУ 02132556)

Проектировщик: ООО "ГРАЖДАНПРОЕКТ" (ЕГРПОУ 31081912).

Авторский надзор: Мусиенко Владимир Иванович (АР 000048, АЕ 003004)

Техническое наблюдение: Романов Василий Васильевич (АО 001175).

Подрядчик: ООО "МЕЛИССА ГРУПП" (ЕГРПОУ 43370584).

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 24.09.2022

Название

ТОВ "МЕЛІССА ГРУП" / ЕГРПОУ: 43370584

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

26.11.2019

Размер уставного капитала

30 000 грн

Уполномоченные лица

Яковлев Сергій Володимирович

Бенефициары

Паращишен Дмитро Миколайович Злочевський Олександр Дмитрович Похальчук Ігор Дмитрович

Недвижимость и земельные участки

0

Лицензия

Заказчик

Обновлено: 22.09.2022

Название

ТДВ "ОРМК" / ЕГРПОУ: 02132556

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

18.11.1993

Размер уставного капитала

5 126 грн

Уполномоченные лица

ШАПРАН ПАВЛО ДМИТРОВИЧ

Бенефициары

Свердленко Геннадій Володимирович

Недвижимость и земельные участки

12

Факторы риска

Согласно данным официального веб-портала "Судебная власть Украины", судебных дел в отношении ЖК Акварель-3 эксперты НЕРУХОМІ не обнаружили.

Комментарий эксперта

Отсутствие судебных споров по ЖК уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О допустимом проценте застройки территории

ЖК Акварель-3 возводится на земельном участке площадью 1,3442 га. Дома ЖК Акварель-3 займут 0,59497 га, что составляет 44,3% площади земельного участка. Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше – 30%.

Комментарий эксперта

Таким образом, при строительстве ЖК Акварель-3 застройщиком не соблюдены нормы ДБН относительно допустимого процента застройки земельного участка. При такой придомовой территории проживание жильцов вряд ли будет комфортным.

2. Относительно количества машиномест

В ЖК Акварель-3 на 643 квартиры запланирован наземно-подземный 3-х уровневый паркинг на 181 машиноместо и гостевая стоянка на 21 машиноместо, всего – 202 м/м.

Согласно ДБН, общее количество машиномест должно составлять 413 м/м, из них для постоянного хранения (паркинг) 348 м/м и 65 м/м для временного хранения. То есть для соблюдения норм ДБН не хватает 211 машиномест.

Проектом предусмотрены паркоместа для велосипедов (39 м/м) и мотоциклов (20 м/м).

Комментарий эксперта

Для запланированных 643 квартир 202 машиноместа недостаточно как для соблюдения норм ДБН, так и соответствия комфорт-классу.

3. Относительно геологических условий земельного участка

Строительство ЖК Акварель-3 будет производиться в сложных геологических условиях. Сейсмичность участка – 7 баллов. Участок расположен на оползневом склоне, при этом оползневые процессы активизируются. Также участок подтапливается грунтовыми водами, имеются слабые водонасыщенные грунты, а дренажные постройки находятся в неудовлетворительном состоянии.

Комментарий эксперта

Заказчик строительства должен обеспечить выполнение комплекса мер как по защите территории от подтопления, так и противооползневых мер.

4. Об отказе в выдаче разрешения на выполнение строительных работ

Обращаем внимание, что разрешение на выполнение строительных работ заказчику удалось получить только с шестой попытки.

Первый отказ был получен в январе 2021 года. Основанием для отказа в выдаче разрешения были:

- технические условия на подключение объекта к тепловым сетям (со сроком действия до 31.12.2020г.) выданы организацией, у которой отсутствует лицензия НКРЭКУ в сфере теплоснабжения;

- технические условия водоснабжения и водоотвода выданы организацией, у которой отсутствует лицензия НКРЭКУ в сфере водоснабжения и водоотвода;

- превышена максимально допустимая плотность населения;

- не обеспечены нормативные размеры площадок для детей дошкольного и младшего школьного возраста, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой;

Второй отказ заказчик получил в феврале 2021 года. Основанием для отказа в выдаче разрешения были:

- не предоставлена выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество относительно имеющегося права собственности или землепользования земельным участком;

- проектирование осуществлено за пределами земельного участка;

- не выполнены требования по расстоянию до усадебной застройки;

- не выполнены требования ДБН, а именно, превышен максимально допустимый процент застройки земельного участка;

- не выполнены требования ДБН по устройству лифтов с проходной кабиной.

Третий отказ был получен в марте 2021 года. Основаниями для отказа в выдаче разрешения были, в частности:

- несоответствие объекта проектной документации на строительство такого объекта и/или требованиям строительных норм, стандартов и правил, а именно: установлено несоответствие документов, предоставленных заказчиком строительства, требованиям законодательства в сфере градостроительной деятельности;

- проектирование осуществлено за пределами земельного участка;

- не выдержаны требования по расстоянию от объекта строительства до близлежащей застройки;

- превышен максимально допустимый процент застройки земельного участка;

- не выполнены требования ДБН по устройству лифтов с проходной кабиной;

- показатели площадей площадок в составе придомовой территории в экспертном отчете №00826-20 от 17.11.2020, не совпадают с соответствующими показателями, приведенными на чертежах генерального плана объекта строительства.

В июне были получены четвертый и пятый отказ на одинаковых основаниях:

- чертеж генерального плана отсканирован с нарушением, в связи с чем нет возможности определиться с границами земельного участка относительно запроектированного объекта строительства;

- в предоставленных Градостроительных условиях и ограничениях 01-06/23 от 07.02.2019 отсутствует показатель ограничения максимальной высотности застройки в метрах, в связи с чем нет возможности проверить соответствие проектируемых зданий к предоставленным ограничениям.

Комментарий эксперта

Экспертный отчет по рассмотрению проектной документации датирован 17.11.2020, а значит, все замечания, сделанные ГАСИ в январе-июне 2021 года, не были устранены. Это свидетельствует, что сам проект на строительство не изменялся, а именно: превышена максимально допустимая плотность населения; не обеспечены нормативные размеры площадок для детей дошкольного и младшего школьного возраста, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой; не выдержаны требования по расстоянию от объекта строительства до близлежащей застройки.

5. О соответствии строительства ЖК проекту

Проектом, на основании которого было получено разрешение на выполнение строительных работ, предусмотрено строительство 5 односекционных многоквартирных жилых домов (18-21 этаж) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и наземно-подземным 3-уровневым паркингом. Однако, судя по рендерам и информации, размещенной на сайте ЖК Акварель-3, застройщиком строится 17-этажный 4-х секционный дом.

Проект ЖК Акварель-3 предполагает наличие 643 квартир в 5 жилых домах. На сайте ЖК размещены этажные планы каждой из секций дома. Судя по этим планам, в доме планируется размещение 747 квартир.

Комментарий эксперта

Несоответствие построенного дома утвержденному проекту несет существенные риски при приеме объекта в эксплуатацию: отказ в принятии в эксплуатацию и затягивание сроков заселения инвесторов. Кроме того, увеличение количества квартир почти на 100, конечно же, повлияет на комфортность проживания других жильцов ЖК.

6. Соответствие ЖК заявленному комфорт-классу:

Девелопер представит ЖК Акварель-3 как комплекс класса "комфорт"

Местонахождение: отвечает

В системе города район, приближенный к центральной части города.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: Дюковский сад (550 м), Мечниковский сквер (750 м).

По отношению к городскому общественному транспорту: доступ к остановкам общественного транспорта около 650 м.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): АТБ-Маркет (800 м), Староконный рынок (1 км), маркет Обжора (800 м), городская детская больница №1 (1,5 км), средняя школа №10 (1,4 км), детский сад-ясли №160 (1,5 км).

Общие характеристики: отвечает частично

1) Количество квартир в домах: 183, 108, 93, 158, 101 (до 200 квартир в доме/подъезде – признак комфорт-класса).

2) Количество паркомест: 202 машиноместа в паркинге на 643 квартиры (1 машиноместо на 2 квартиры – признак комфорт-класса, обеспечено на 62,7%).

Комментарий эксперта

НЕ соответствует показателям комфорт-класса количество паркомест.

Комментарий эксперта

НЕ отвечает: 1-комнатные квартиры с площадью от 18,67 кв.м, для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м.

Высота потолков – 2,8 м.

Внешний вид: отвечает

1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

2) Наружные стены: газоблок

3) Благоустройство придомовой территории: обустраивается дворовое пространство (площадки разного назначения), озеленение – газоны, деревья и кустарники.

Инженерные системы: отвечает

Водоснабжение, водоотвод – централизованное;

Горячее водоснабжение – квартирные электроводонагреватели;

Система отопления – отдельно стоящая котельная;

Система противопожарной сигнализации – пожарная сигнализация; противодымная защита;

Вентиляция – приточно-вытяжная;

Вертикальный транспорт: пассажирский и грузовой лифты.

Комфорт жителей: отвечает

Инфраструктура комплекса: детские площадки, площадки для отдыха взрослых, спортивные зоны, тренажерный зал на 25 тренажеров, центр детского развития на 67 детей.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

Кто стоит за строительством

По данным аналитической системы YouControl участниками заказчика – ОДО "ОДЕССКИЙ РЕМОНТНО-МОНТАЖНЫЙ КОМБИНАТ" является ООО "АКВАРЕЛИ НА МОЛДАВАНЦЕ" и СВЕРДЛЕНКО ГЕННАДИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ. Руководитель ООО - ШАПРАН ПАВЕЛ ДМИТРИЕВИЧ. Конечный бенефициар – СВЕРДЛЕНКО ГЕННАДИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ.

Участниками и конечными бенефициарами генерального подрядчика - ООО "МЕЛИССА ГРУПП" являются ЗЛОЧЕВСКИЙ АЛЕКСАНДР ДМИТРИЕВИЧ, ПАРАЩИШЕН ДМИТРИЙ НИКОЛАЕВИЧ и ПОХАЛЬЧУК ИГОРЬ ДМИТРИЕВИЧ. Руководителем компании является АХТЫРСКИЙ ЕВГЕНИЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время