1. История получения разрешения на строительство
Еще в декабря 2017 года ЧАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ" обратилось в Департамент ГАСК города Киев с уведомлением о начале строительных работ № КВ 061173 603180 по реконструкции существующих производственных помещений буквы "А" (код здания да ДК018 - 1251.9. Здания других промышленных производств, включая полиграфическое, класс последствий: СС1). Уведомление не было отменено или аннулировано, однако оно не давало права на строительство жилых домов.
В 2020 году заказчик получил другой разрешительный документ на реконструкцию объекта строительства класса последствий: СС3.
Интересен тот факт, что разрешение на реконструкцию административно-производственного комплекса под многофункциональный комплекс с административно-бытовыми зданиями по ул. Приборный, 10 в Святошинском районе г. Киева (Первая очередь строительства) от 20.11.2020 было выдано ЗАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ" не сразу. Сначала ГАСИ Украины 07.10.2020 вернула заказчику документы на доработку в связи, в частности с тем, что проектом не обеспечено необходимое количество площадок для парковки, превышена предельно допустимая высотность объекта, отсутствуют копии документов о согласовании высоты объекта с Госавиаслужбой.
В дальнейшем заказчик еще шесть раз обращался к ГАСИ с целью получения разрешительных документов на следующие очереди строительства, по строительству данного объекта, однако каждый раз получал отказ от 11.01.2021 № ИУ 013201217427 и № ИУ 013201217608 ; от 26.01.2021 № ИУ 013201230530 и № ИУ 013201230829 ; от 16.02.2021 № ИУ013210121718 , от 17.02.2021 № ИУ013210121545 .
Основные основания для последних отказов:
- отсутствие согласования высотности уполномоченным органом по вопросам гражданской авиации.
- на чертеже генерального плана не отражено границы земельного участка, на котором ведется проектирование;
- соответственно чертежи генерального плана, проектом предусматривается строительство "Торгового центра с надстроенным паркингом", что не согласуется с экспертным отчетом и другой проектной документацией.
Комментарий эксперта
Это последствия наглядного расхождения между тем, что на самом деле строит девелопер (9 жилых домов) и тем, на что оформлено разрешительную документацию с учетом ограничения в использовании территории (всего 3 жилых дома). Намерения строительства торгового центра также не предусмотрены первоначальным проектом. Указанные выше обстоятельства, вызывающие задержку завершения его строительства в целом, и несут риски.
2. Задержка введения ЖК в эксплуатацию
На сайте застройщика до сих пор размещена информация о введении ЖК Академ-Квартал в эксплуатацию в 2020 году . Однако, даже три дома І очереди строительства по состоянию на 13.07.2021 в эксплуатацию не введено. Сейчас даже не получено разрешения на строительство II-IV очередей.
3. О допустимом проценте застройки территории
ЖК Академ-Квартал возводится на земельных участках общей площадью 4.2647 га. Здания и сооружения займут 10 135 м² = 1.0 135 га, что составляет около 24% площади земельного участка.
ДБН предусмотрено максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.
комментарий эксперта
Таким образом, процент застройки земельного участка ЖК Академ-Квартал отвечает ДБН, что положительно повлияет на комфортность проживания.
4. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой
Участок, на котором будет расположен ЖК, попадает в зону ограничений застройки при условии безопасности полетов. Градостроительные условия требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты объекта с Госавиаслужбой.
комментарий эксперта
Эксперты НЕРУХОМІ сделали запрос в Госавиаслужбу.
5. О шуме
На расстоянии примерно 200 - 500 м от ЖК Академ-Квартал проходит железная дорога. Согласно государственным санитарных правил жилую застройку необходимо отделять от железнодорожных линий санитарно-защитной зоной шириной 100 м от оси крайнего железнодорожного пути при условии обеспечения нормативных уровней шума в прилегающих объектах и на территории застройки.
Территория проектирования жилого комплекса расположена как рядом с железной дорогой, как и рядом с проспектом Академика Палладина, которые являются зонами акустического загрязнения от железнодорожного и автомобильного транспорта с уровнем звукового давления, минимум, до 70 дБА.
Санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем - 40 - 55 дБА, а ночью - 30 - 45 дБА. На придомовой территории жилых домов допустимый уровень шума днем - 55 дБА, ночью - 45 дБА.
комментарий эксперта
При строительстве ЖК Академ-Квартал соблюдены требования санитарных норм по удаленности от железнодорожного пути.
комментарий эксперта
Проживание в ЖК будет комфортным только при соблюдении во время строительства специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.
6. О размещении в санитарно-защитной зоне
Участок ЖК Академ-Квартал попадает в санитарно-защитную зону от промышленных предприятий. МУО возлагают на заказчика строительства обязанность определения размера и правового режима санитарно-защитной зоны (СЗЗ) в зависимости от вида объекта и интенсивности его деятельности.
В проекте предоставлены материалы по определению СЗЗ на земельном участке ЧАО "КДЕЗ "ВУГИЛЛЯ". Согласно материалам объект находится частично в зоне влияния только индивидуальных гаражей кооператива "Приборный".
Результаты исследований свидетельствуют об отсутствии загрязнения атмосферного воздуха (протокол от 11.05.2018 № 84), почвы (на содержание кадмия и нефтепродуктов - протокол от 11.05.2018 № 16, на содержание природных радионуклидов и техногенного цезия-137 - протокол от 23.05.2018 № 115), отсутствие нарушений акустического режима (протокол от 11.05.2018 № 53).
комментарий эксперта
Согласно заключению ГУ ИОЗ им. А. Н. Марзеева № 19/1698 от 29.05.2018 жилая застройка со встроенно-пристроенными помещениями и объектами социально-общественного назначения в переулке Приборный размещена на территории участка с соблюдением нормативных санитарных разрывов в 20 м от жилых домов до гаражного кооператива "Приборный" (фактически 20-55 м).
7. Девелопер представляет ЖК Академ-Квартал как комплекс класса "комфорт".
Соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:
І. Месторасположение:
В системе города: ЖК расположен в районе удаленном от центральной части города, в жилом массиве Академгородок.
По отношению к городскому общественному транспорту: ближайшая остановка общественного транспорта - на расстоянии 800 м (до 12 мин пешком). Ближайшая станция метро Академгородок - на расстоянии 1,6 км.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса (расположены в большинстве возле станции метро Академгородок), базовый набор необходимых объектов в составе комплекса.
ІІ. Внешний вид
Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
Наружные стены: газоблок/кератерм, ширина 250 мм.
Фасадная система: 1-й этаж - керамогранит. 2-й этаж и выше - система скрепленной теплоизоляции с чистовой отделкой декоративной штукатуркой ( "мокрый фасад").
Благоустройство придомовой территории: внутренний двор с ландшафтным дизайном и местами для отдыха, детская и спортивная площадки.
Озеленение - газоны, деревья и кусты.
ІІІ. Общие характеристики
Площадь квартир: 1-комнатные - от 42.48 кв.м, 2-комнатные - от 59.91 кв.м, 3-комнатные - от 93.20 кв.м.
Количество квартир на этаже: 8 (для комфорт-класса допускается не более 10).
Количество квартир в домах № 1 и № 2: по 184 квартиры в доме.
Высота потолка - 2,7 м.
IV. Инженерные системы:
Вертикальный транспорт: 3 скоростных лифта: 2 - на 630 кг и 1 лифт на 1000 кг.
Подключение застройки к инженерной инфраструктуре (электроснабжение, водоснабжение, канализации и других видов инженерного обеспечения) запроектировано от существующих городских сетей.
V. Комфорт жителей
Закрытая охраняемая территория.
Современная эксплуатационная компания.
Счетчики учета тепла и многозонные счетчики электроэнергии. Счетчики на холодную и горячую воду.
Инфраструктура комплекса: наличие нежилых площадей для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры. В комплексе будут построены детские и спортивные площадки, воркаут-зона, 2-х уровневый паркинг, сквер, магазины и кафе на 1-х этажах домов.
Не соответствует комфорт-класса по следующим параметрам:
Общие характеристики:
Количество квартир в доме № 3: 207 квартир (до 200 квартир в подъезде - признак комфорт-класса, до 250 квартир- признак эконом-класса).
комментарий эксперта
Учитывая то, что эскизным проектом предусмотрено строительство только 3 жилых домов и 7 админзданий, а девелопер заявляет о строительстве 9 жилых домов и обращается к ГАСИ с целью получения разрешений на их строительство с учетом корректировки проекта, оценить соответствие количества машино-мест комфорт- классу пока невозможно.
