Документы ЖК Kub29

Киев Днепровский р-н

ул. Березняковская, 29

ЖК Kub29

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 13.07.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:90:140:0045

Целевое назначение: для другой коммерческой деятельности

Вид использования: для строительства, эксплуатации и обслуживания офисного здания

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная собственность

Площадь: 0.363 га

Место расположения: г. Киев, р-н Днепровский, ул. Березняковская, 29

комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место не предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ООО "ЕВРОПЕЙСКИЕ ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ" (ЕГРПОУ 22965130)

Владелец / Арендодатель: Киевский городской совет (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка от 14.04.204 № 353, зарегистрирован Главным управлением земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) 28.09.2004 под № 66-6-00195

Срок действия: 25 лет, дата окончания: 28.09.2029

Государственная регистрация вещного права (в государственном реестре прав): 02.11.2020

Решение Киевского городского совета от 10 июля 2003 года № 638/798 "О предоставлении и изъятии земельных участков и прекращении права пользования землей" (п. 20)

комментарий эксперта

Заказчик строительства имеет соответствующие права на земельный участок, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Киева определено как территории общественных зданий и сооружений (на расчетный период)

комментарий эксперта

Функциональное назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Генпланом не предусмотрено строительство на этом месте многоквартирного жилого дома. Однако, наличие ГУО и разрешения на строительные работы, позволяющих строительство жилья, уменьшает риски в инвестировании.

Градостроительные условия и ограничения от 22.06.2018 № 529 Строительство офисно-жилого дома с подземным паркингом на ул. Березняковская, 29 в Днепровском районе г. Киева

Право на выполнение строительных работ

Уведомление о начале подготовительных работ от 03.08.2020 № КВ 020200803509

Разрешение на строительство № ИУ 013201125692 от 25.11.2020 Строительство офисно - жилого дома с подземным паркингом на ул. Березняковская, 29 в Днепровском районе г. Киева

ТЭП: общая площадь квартир: 13 308,76 м², количество квартир: 223,

количество этажей: 26, вместимость паркинга: 99 м/м, емкость наземной автостоянки 9 м/м

Уведомление об изменении данных в разрешении на строительные работы:

- от 19.05.2021 (изменено ответственных лиц за проведение авторского надзора)

Посмотреть экспертный отчет проекта

Орган, выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "ЕВРОПЕЙСКИЕ ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ" (ЕГРПОУ 22965130)

Проектировщик: ООО "Архитектурная мастерская "Моспан"(ЕГРПОУ 34840359)

Технический надзор: Червинский Максим Владимирович (АТ 003012, ИТ 004425)

Авторский надзор: Моспан Владимир Митрофанович (АА 000139), Крысенко Дмитрий Сергеевич (АР 000349)

Подрядчик: ООО "ЮНИБИЛД" (ЕГРПОУ 42675928)

комментарий эксперта

Разрешение соответствует заявленному девелопером объекту строительства.

Участники строительства

Генподрядчик

Обновлено: 12.09.2022

Название

ТОВ "ЮНІБІЛД" / ЕГРПОУ: 42675928

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

05.12.2018

Размер уставного капитала

3 000 000 грн

Уполномоченные лица

Шимко Олександр Володимирович

Бенефициары

Пархомчук Юрій Леонідович

Недвижимость и земельные участки

0

Заказчик

Обновлено: 23.09.2022

Название

ТОВ "ЄІС" / ЕГРПОУ: 22965130

Статус юридического лица

Не перебуває в процесі припинення

Дата регистрации

20.11.2001

Размер уставного капитала

1 580 000 грн

Уполномоченные лица

РЯБЧУН АНАСТАСІЯ ВОЛОДИМИРІВНА

Бенефициары

ОМЕЛЬЧЕНКО ОЛЕКСАНДР ОЛЕКСАНДРОВИЧ КІНЦЕВИЙ БЕНЕФІЦІАРНИЙ ВЛАСНИК (КОНТРОЛЕР) СЕЛЮК ВЛАДИСЛАВА

Недвижимость и земельные участки

2

Паспорт объекта

Факторы риска

1. О расторжении договора аренды земельного участка

На сайте Киевского городского совета размещена информация о нахождении на рассмотрении постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования проекта решения Киевского городского совета от 15.04.2021 № 1324 о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2004 № 66-6-00195, заключенного между Киевским городским советом и ООО "Европейские инженерные системы".

В соответствии с протоколом заседания постоянной комиссии от 19.05.2021 №7/9 создана рабочая группа для дополнительного изучения этого вопроса, отложено рассмотрение проекта решения до предоставления протокола заседания рабочей группы.

Основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке - невыполнение арендатором п.п. 1.1 и 3.1 Договора аренды о использовании земли по целевому назначения и срока застройки земельного участка (не позднее чем через три года с момента государственной регистрации договора).

12.03.2021 Департаментом земельных ресурсов исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) проведено обследование земельного участка (8000000000:90:140:0045) на ул. Березниковской, 29 в Днепровском районе г. Киева и составлен акт от 12.03.2021 № 21-0199-04. Обследованием установлено, что земельный участок огражден строительным забором совместно с территорией ориентировочной площадью 0,06 га, которая не предоставлена в собственность или пользование. Усматриваются признаки самовольного занятия земельного участка и застройки не по целевому назначению.

комментарий эксперта

В случае поддержки проекта постоянной комиссией окончательное решение о расторжении договора аренды земельного участка должен принять Киевский городской совет. До окончательного решения данного вопроса остаются риски для инвестирования, так как следствием расторжения договора является потеря заказчиком права на земельный участок.

2. Об уголовном производстве

В производстве СО Днепровского УП ГУНП в г. Киеве находится уголовное производство № 42020101040000190 по признакам уголовного преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 364 УК Украины (злоупотребление властью или служебным положением) относительно строительства по адресу: г. Киев, ул. Березняковская, 29.

комментарий эксперта

По делу продолжается досудебное расследование, проводятся необходимые следственные (розыскные) действия с целью установления всех обстоятельств уголовного правонарушения. Уголовное дело возбуждено относительно должностных лиц органов государственной власти, а не участников строительства.

3. О судебных делах и проверках ГАСИ

Согласно данным официального портала "Судебная власть Украины" и онлайн-платформы "ПРОЗРАЧНАЯ ДАБИ" судебных дел и проверок контролирующих органов по ЖК ул. Березняковская, 29 эксперты НЕРУХОМІ не обнаружили.

комментарий эксперта

Учитывая, что в настоящее время происходит реформирование системы архитектурно-строительного контроля, проведения проверок невозможно. Указанные обстоятельства уменьшают инвестиционные риски в строительство.

4. О проверке ГУ Держгеокадастра в г. Киеве

Главным управлением Держгеокадастра в г. Киеве была проведена проверка по вопросам соблюдения земельного законодательства при использовании земельного участка, расположенного по адресу: г. Киев, р-н Днепровский, ул. Березняковская, 29.

По результатам, которой составлен Акт от 25.03.2021 № 66ДК/0039/АП/09/01/21. Проверкой установлено, что в ходе строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 8000000000:90:140:0045 снят и перенесен почвенный покров на площади 0.36 га без получения соответствующего разрешения территориального органа Держгеокадастра, чем нарушены требования статьи 168 Земельного кодекса Украины.

комментарий эксперта

За указанное правонарушение предусмотрена гражданская, административная или уголовная ответственность виновных лиц в соответствии с законодательством Украины. Не видим увеличения рисков в инвестировании, учитывая данные обстоятельства.

5. Общественный резонанс

Эксперты НЕРУХОМІ выяснили, что данная новостройка вызвала сопротивление общественности.

Еще 1 декабря 2020 года более полутора сотен киевлян вышли к Министерству развития общин и территорий Украины на акцию протеста против незаконных застроек (в том числе и ЖК ул. Березняковская, 29). Протестующие требовали от министра отчета о проведенной работе по борьбе с коррупцией в строительной отрасли, требовали отмены лицензий экспертов и освобождения от должностей руководителей учреждения, которые способствовали получению неправомерной разрешительной документации.

Координаторы Штаба обороны Киева заявляли о необходимости обращения в следственные органы с требованием расследовать факты неправомерной выдачи документации застройщикам и возбудить уголовные дела по выявленным фактам коррупции.

02.07.2021 на своей странице в Фейсбук активисты Штаба обороны Киева разместили видео, как останавливают строительство на ул. Березниковская, 29. Сообщили о том, что по поводу этого объекта обращались в Министерство развития общин и территорий Украины, в Верховную Раду Украины; сейчас вызвали правоохранительные органы и надеются на сотрудничество, а именно: открытие уголовного производства, арест строительства, отмена разрешения.

комментарий эксперта

Сопротивление активистов строительству ЖК увеличивает риски в инвестировании.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О допустимом проценте застройки территории

ЖК ул. Березняковская, 29 возводится на земельном участке площадью: 0,363 га. Площадь застройки под жилым домом и паркингом: 1079 м² = 0,1079 га.

Согласно расчету, под общей застройкой ЖК ул. Березняковская, 29 будет находится около 30% площади земельного участка.

ДБН предусмотрено максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.

комментарий эксперта

Таким образом, процент застройки земельного участка соответствует ДБН, что положительно повлияет на комфортность проживания в ЖК.

2. О количестве машино-мест

В ЖК ул. Березняковская, 29 для обеспечения потребностей жителей жилого дома на 34 многокомнатные и 189 однокомнатных квартир нужно 103 машино-места для постоянного хранения автомобилей, а также 19 машино-мест на гостевой стоянке.

В ЖК предусмотрено 99 машино-мест в паркинге и 9 машино-мест на гостевой стоянке.

комментарий эксперта

Количество машино-мест в ЖК ул. Березняковская, 29 не дотягивает до требований ДБН.

3. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

Участок, на котором будет расположен ЖК, попадает в зону ограничений застройки при условии безопасности полетов и в зону особого контроля (зоны воздушных подходов). Градостроительные условия требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты объекта с Госавиаслужбой.

ООО "Европейские инженерные системы" Госавиаслужбой был предоставлен вывод от 19.04.2019 № 1.16-2487-19 о согласовании места расположения объекта строительства и высоты по адресу: г. Киев, Днепровский р-н, улица Березняковская, 29.

комментарий эксперта

Выполнение требований градостроительной документации на проектирование заказчиком уменьшает риски в инвестировании.

4. Об экологии и шуме

Участок проектирования попадает в зону загрязнения почвы цезием-137, в санитарно-защитную зону от промышленных объектов и от железной дороги.

4.1. В ГУО указано о загрязнении почв цезием-137 без указания уровня загрязнения и его происхождения.

комментарий эксперта

Учитывая опасность цезия-137, стоит выяснить у застройщика уровень загрязнения почвы, спросить о наличии отчета санитарно-эпидемиологической оценки территории или соответствующего заключения ГУ "Институт общественного здоровья им. А.Н. Марзеева НАМН Украины ".

4.2. ГУО возлагают на заказчика строительства обязанность учесть санитарно-защитную зону (СЗЗ) от железной дороги или предусмотреть соответствующие мероприятия (шумозащитные экраны).

Железная дорога проходит на расстоянии около 300 м от ЖК ул. Березняковская, 29. В соответствии с государственными санитарными правилами (ДСП) жилую застройку необходимо отделять от железнодорожных линий санитарно-защитной зоной шириной 100 м от оси крайнего железнодорожного пути при условии обеспечения нормативных уровней шума в прилегающих объектах и на территории застройки.

В проекте разработан раздел "Защита от шума", в котором учтены внешние (транспорт, в т. ч. железнодорожный) и внутренние источники шума (инженерное оборудование дома).

В экспертном отчете проектной документации указано, что участок застройки находится за пределами отрицательного влияния коммунальных и промышленных предприятий, функционирующих в окружении. А в соответствии с письмом регионального филиала "Юго-Западная железная дорога" АО "Украинская Железная дорога" от 07.02.2020 № НГ-08/218 ходовая путь № 38 и ходовая на подъездной путь, которые проходят недалеко от участка проектирования, уже долго не эксплуатируются, перед Кабинетом Министров Украины поднят вопрос о предоставлении согласия на списание указанных путей.

комментарий эксперта

При проектировании строительства ЖК ул. Березняковская, 29 соблюдены требования санитарных норм по удаленности от железнодорожного пути.

5. Застройщиком пока не заявлено класс ЖК ул. Березняковская, 29. Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ имеющейся информации для установления класса, к которому застройщик может отнести жилой комплекс.

Место расположения:

В системе города: в районе, прилегающем к центральной части города.

По отношению к общественному транспорту: ближайшие остановки размещены на расстоянии 190 м и 290 м; станции метро Осокорки и Левобережная - на расстоянии около 4 км, станция метро Позняки - близко 5 км, станция городской электрички Левый Берега - на расстоянии 750 м (9 мин пешком).

По отношению к рекреационным зонам отдыха: ивовая роща, пляж Березняки на берегу Днепра размещены на расстоянии около 500 м (до 4 мин пешком), Днепровская набережная Березняки - на расстоянии около 350 м, в пешей доступности находятся озера Тельбин, Нижний Тельбин и Королек.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): средняя общеобразовательная школа I-III ступеней № 228, учебно-воспитательный комплекс № 209 "Созвездие", детский сад "Планета детства", стадион, супермаркет Велмарт, кафе, аптеки, отделения Новой почты, частная стоматология, ряд СТО.

Общие характеристики:

1) Количество квартир в доме (подъезде): 223 (до 200 квартир в подъезде - признак комфорт-класса, до 250 квартир- признак эконом-класса).

2) Количество парко-мест: 99 машино-мест в паркинге на 223 квартиры (1 машино-место на 2 квартиры - признак комфорт-класса, обеспечено на 88%).

Внешний вид:

1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

2) Наружные стены из газобетонных блоков "АЭРОК", толщиной 300 мм, с наружным утеплением.

3) Благоустройство придомовой территории: площадки для детей; площадки для отдыха взрослых и для занятий физкультурой;

площадка для стоянки автомобилей на 9 машино-мест;

хозяйственная площадка;

озеленения - декоративные газоны и цветы с добавлением растительного слоя грунта, высаживаются кусты и деревья.

Инженерные системы:

Отопление: от тепловых сетей магистрали № 1 ТЭЦ-5, РТМ "Позняки". На вводе тепловой сети в здание запроектирован индивидуальный тепловой пункт (ИТП).

Горячее водоснабжение: индивидуальные накопительные электрические водонагреватели, которые устанавливаются непосредственно у санитарных приборов.

Вентиляция жилых квартир - приточно-вытяжная естественная.

Проектом предусматривается автоматизация и диспетчеризация инженерного оборудования систем отопления, водоснабжения, вентиляции, контроль и сигнализация взрывоопасных концентраций топливного газа и опасных концентраций угарного газа.

Комфорт жителей:

Инфраструктура комплекса: магазины непродовольственной торговли по продаже одежды, обуви, аксессуаров, расположенные на втором этаже; офисные помещения "Open Space", а также помещения, которые выполняют вспомогательные функции, расположенные на первом-третьем этажах.

комментарий эксперта

Учитывая указанное и местоположение комплекса, эксперты НЕРУХОМ отнесли ЖК к комфорт-классу.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. История комплекса

Согласно п. 20 Решения Киевского городского совета от 10 июля 2003 года № 638/798 "О предоставлении и изъятии земельных участков и прекращении права пользования землей" (за подписью Киевского городского председателя А. Омельченко), утвержден проект отвода земельного участка и передан ООО "Европейские инженерные системы" в долгосрочную аренду на 25 лет земельный участок площадью 0,36 га для строительства, эксплуатации и обслуживания офисного здания на ул. Березниковской, 29 в Днепровском районе г. Киева за счет земель запаса жилой и общественной застройки.

26.03.2015 ООО "Европейские инженерные системы" получило в Департаменте архитектуры и градостроительства исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) градостроительные условия и ограничения № 175/15/12-3/009-15 на застройку указанного участка. ГУО предполагалось строительство 1-2-этажного офисного здания со спортивными сооружениями (кортами с сезонным тентовым покрытием).

Однако, перспектива строительства офисного здания не слишком привлекала заказчика, строительные работы не начинались.

Примерно через три года ООО "Европейские инженерные системы" получило новые Градостроительные условия и ограничения от 22.06.2018 № 529 Строительство офисно-жилого дома с подземным паркингом на ул. Березняковская, 29 в Днепровском районе г. Киева, в которых указано о прекращении действия градостроительных условий и ограничений от 26.03.2015.

А 25.11.2020 ГАСИ Украины выдала обществу Разрешение № ИУ 013201125692 на строительство офисно-жилого дома с подземным паркингом на ул. Березняковская, 29 в Днепровском районе г. Киева на землях общественной застройки.

Название "офисно-жилой дом" - по сути ширма, за которой скрывается жилой дом -свеча на 26 этажей и на 223 квартиры (189 однокомнатных и лишь 34 двухкомнатные), это попытка завуалировать нецелевое использование земельного участка, нарушение градостроительного и земельного законодательства.

Печально, что на эти нарушения ради обогащения идет фирма Лауреат Государственной премии Украины в области архитектуры (2004 г.) и экс мэра Киева.

2. Кто стоит за строительством

ПО данным аналитической системы "YouControl" учредители ООО "ЕВРОПЕЙСКИЕ ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ" (заказчик строительства) это:

- СЕЛЮК ВЛАДИСЛАВА (50% в уставном капитале);

- ОМЕЛЬЧЕНКО АЛЕКСАНДР АЛЕКСАНДРОВИЧ (50% в уставном капитале).

ООО "ЕВРОПЕЙСКИЕ ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ" входит в финансово-промышленную группу "Группа семьи Омельченко".

Ключевые фигуры - Александр Омельченко и его сын Александр.

ОМЕЛЬЧЕНКО АЛЕКСАНДР АЛЕКСАНДРОВИЧ - украинский государственный и политический деятель, предприниматель, председатель КГГА (8 августа 1996 - 20 апреля 2006), Председатель Киевского городского совета (30 апреля 1998 - 30 мая 1999), Киевский городской председатель (30 мая 1999 - 14 апреля 2006) , народный депутат Украины (23 ноября 2007 - 12 декабря 2012).

Компании группы работают преимущественно в сферах строительства и недвижимости. Также в состав группы входят две агрокомпании.

Согласно данным аналитической системы "YouControl" основателем и конечным бенефициарным владельцем ООО "ЮНИБИЛД" (генерального подрядчика) является ПАРХОМЧУК ЮРИЙ ЛЕОНИДОВИЧ.

ООО "ЮНИБИЛД" входит в финансово-промышленную группу "Группа Юрия Пархомчук". Ключевая лицо - Юрий Пархомчук. Основными направлениями деятельности компаний группы является строительство, продажа бетона и железобетонных изделий, и консультирование. Активы группы - ООО "Юнибилд", ООО "Альфабуд Комплект" (руководитель Юрий Пархомчук), ООО "Стромат "Спецбетон ".

Согласно данным аналитической системы "YouControl" АССОЦИАЦИЯ "ПРОМЫШЛЕННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ГРУППА "Ковальская"(девелопер) имеет отношение к группе Ковальская.

Ключевые фигуры - Сергей Пилипенко (генеральный директор, сын президента ПСГ "Ковальская", депутат Киевского городского совета 8 созыва) и Александр Пилипенко (Президент ПСК "Ковальская", вице-президент Конфедерации строителей Украины), Владимир Суруп (Вице-президент) и Николай Суботенко.

Промышленно-строительная группа "Ковальская" - производитель строительных материалов, один из ведущих девелоперов Украины. Компания объединяет ряд крупных предприятий в разных сегментах строительной отрасли выполняют полный объем работ: от добычи сырья и изготовления строительных материалов до возведения объектов жилищного, коммерческого и социального назначения.

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время