Мир столкнулся с масштабным жилищным кризисом, затронувшим более 3 млрд человек, а общий дефицит жилья оценивается в 288 млн домов. По данным ООН, доступность недвижимости ухудшается из-за стремительного роста цен, дефицита земли, спекуляции на рынке и недостаточных объемов социального жилищного строительства.
Приобретение собственного жилья становится все менее доступным: средняя стоимость недвижимости примерно в 11 раз превышает годовой доход типичной семьи. В Европе и Северной Америке около половины арендаторов тратят на жилье более трети своих доходов. В то же время, страны Европейского Союза направляют на жилищную сферу в среднем лишь 1,2% ВВП.
Углубляется и имущественное неравенство. Если среди местного населения собственное жилье около 74% людей, то среди иностранцев этот показатель составляет лишь 23%.
Одной из главных причин кризиса стал стремительный рост городов, сопровождающийся удорожанием земли. В развитых странах само увеличение стоимости земельного участка обеспечивает около 80% общего роста цен на недвижимость. Дополнительное давление создает инвестиционный спрос, из-за которого жилье все чаще рассматривается как финансовый актив для получения прибыли, а не как базовая потребность.
Ситуацию усложняют изменения в структуре домохозяйств: семьи становятся меньше, но нуждаются в большей жилой площади. Одновременно дорожают строительные материалы и работы, а вооруженные конфликты и климатические катастрофы заставляют миллионы людей покидать свои дома и искать жилье в других регионах и странах.
В Европе проблему также усугубляет сокращение государственного финансирования социального жилья, распространение краткосрочной туристической аренды и длительные процедуры согласования новых строительных проектов.
Исследователь Института экономики Барселоны Жорди Жофре объясняет, что одна из ключевых причин кризиса – чрезмерная концентрация спроса в ограниченном количестве крупных городов. На рынок недвижимости влияют цифровые кочевники, мигранты и туристы, в то время как предложение жилья не успевает по потребностям населения. Строительство сдерживает дефицит земельных участков и длительные бюрократические процедуры.
Эту проблему подтверждает опрос Eurocities, проведенный среди 86 европейских мэров. В частности, 76% опрошенных назвали главной причиной жилищного кризиса чрезмерный спрос, 71% указали высокую стоимость строительства, а 60% - нехватку свободных земельных участков.
Для сдерживания роста арендных ставок европейские города внедряют разные механизмы регулирования. В Берлине стоимость новой аренды ограничена уровнем, не должен превышать местную базовую ставку более чем на 10%. Барселона усиливает контроль за арендными договорами в районах с большим спросом на жилье.
Амстердам использует систему оценки недвижимости по баллам, которая влияет на предельную стоимость аренды. Кроме того, застройщиков обязывают направлять 40% новых квартир под социальную аренду, еще 40% под жилье со средним уровнем арендной платы.
Исследовательница Университета Париж 1 Пантеон-Сорбонна Марион Сегу отмечает, что строительство нового жилья требует значительного времени, поэтому города должны одновременно ограничивать использование квартир для туристической аренды. К примеру, в Париже владельцы основного жилья могут сдавать его туристам не более 90 дней в году. Барселона планирует до ноября 2028 полностью отменить лицензии на туристические квартиры.
Другим направлением борьбы с кризисом становится расширение муниципального жилищного фонда и удешевление приобретения квартир. Вена регулярно строит муниципальные и кооперативные дома, а также резервирует часть жилья для субсидированной аренды.
В Париже применяют модель, при которой покупатель приобретает право собственности на квартиру, но земля под домом остается в собственности специальной организации. За пользование участком владелец платит относительно небольшую сумму, что позволяет снизить первоначальную стоимость приобретения недвижимости.
Несмотря на разные меры государств и муниципалитетов, цены на жилье в европейских мегаполисах остаются высокими. В 2025-2026 годах средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Парижа составляла около 9550 евро, Вена – 5212 евро, а Барселоны – приближалась к 5000 евро.
В то же время, стоимость квадратного метра не отражает в полной мере доступность недвижимости. Для оценки ситуации важны также уровень доходов населения, ипотечные ставки и объемы социального жилья. По данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в двух третях стран-членов организации социальное жилье составляет менее 5% от общего жилищного фонда.
Как сообщали Нерухомі в новостях недвижимости, согласно исследованию аналитиков Housing Institute, украинский жилищный кризис оказался значительно глубже, чем казалось ранее. Первые результаты продемонстрировали нехватку финансирования, недостаточное количество специалистов и ограниченные возможности общин в создании и развитии муниципального жилья.