Украинский рынок аренды фактически живет в параллельной реальности: миллионы людей арендуют жилье, однако в публичной статистике этот сегмент выглядит так, будто большинство граждан просто не пользуется арендой. Спрос остается высоким – особенно в условиях внутренней миграции и смены места жительства из-за войны, – но официальные данные не отражают реальных масштабов рынка.
В Министерстве развития общин и территорий признают масштаб тенизации. По данным ГНС, в 2024 году доходы от сдачи жилья в аренду задекларировали только около 2,5 тысяч граждан. На фоне реального количества арендных соглашений это скорее единичные "следы", чем полноценная картина рынка. Более того, в различных государственных коммуникациях фигурируют разные показатели количества декларантов, что свидетельствует об отсутствии единого, понятного и публичного индикатора состояния арендного сегмента в стране.
23% с вала и отсутствие стимулов: почему легализация аренды не работает
На фоне разрыва между фактическими масштабами аренды и ее официальным отражением особенно остро встает вопрос экономической логики для владельца жилья. Сегодня базовая модель налогообложения для физического лица, сдающего квартиру, предусматривает уплату 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора. В итоге речь идет о 23% от общей суммы арендной платы – без учета расходов на содержание, ремонт или простои между арендаторами.
Налоговая база при этом формируется из валового дохода, а не из чистой прибыли. Если владелец не зарегистрирован как предприниматель, он не может уменьшить сумму налогообложения на расходы, связанные с эксплуатацией жилья. Фактически государство предлагает частному арендодателю платить налоги по логике бизнеса, не предоставляя соответствующих инструментов и гарантий, которые этот бизнес имеет.
В таких условиях легализация не создает ощутимой добавленной стоимости для владельца. Формализация договора не обеспечивает существенной защиты от рисков неплатежей или повреждения имущества, зато сразу увеличивает фискальную нагрузку. Это формирует рациональный, хотя и неформальный выбор – оставаться в тени.
В то же время для государства вопрос выходит далеко за пределы налоговых поступлений. Без прозрачных правил и понятной модели учета оно не получает полной картины рынка, а следовательно – не может качественно прогнозировать бюджет, планировать программы поддержки или рассчитывать механизмы субсидий на аренду для социально уязвимых категорий и внутренне перемещенных лиц.
Именно поэтому в рамках нового законодательного подхода акцент делается не только на усилении контроля, но и на изменении стимулов. Обсуждаются упрощение регистрации договоров, пересмотр налоговых условий, введение типовых форм соглашений и новых инструментов балансирования прав и ответственности сторон. К разработке решений привлечены и международные партнеры, которые готовят аналитическую базу для будущих изменений.
Впрочем, ключевой вопрос остается открытым: сможет ли государство предложить такую модель, при которой выход из тени станет экономически целесообразным для владельца, а не только фискально выгодным для бюджета. Без создания понятных правил игры и реальных стимулов рынок и в дальнейшем будет существовать в двух измерениях – фактическом и статистическом.
Может ли быть реальный выход
В публичной плоскости уже звучат конкретные предложения по изменению подхода к регулированию. В частности, в Раде обсуждается существенное снижение налоговой нагрузки на доходы от аренды – до уровня 5-7%, что, по замыслу инициаторов, должно сделать легализацию экономически привлекательной для владельцев. Логика проста: при умеренной ставке налога проще работать официально, чем рисковать штрафами и работать в серой зоне. Такой шаг рассматривается как предпосылка для детенизации, а не как чисто фискальный инструмент.
Параллельно предлагается ввести обязательную регистрацию договоров аренды – прежде всего как механизм защиты прав сторон. Речь идет о создании понятных правил, при которых арендатор будет иметь гарантии от внезапного выселения, а владелец – реальные инструменты защиты в случае нарушения условий соглашения. При этом отмечается, что штрафные санкции могут применяться только после создания прозрачной и экономически сбалансированной модели. Таким образом, акцент постепенно смещается с карательной логики на формирование стимулов и правовых гарантий, способных вывести рынок из тени.
Европейский подход: сначала стимулы, потом контроль
Опыт европейских стран показывает: легализация аренды – это не лозунг и не одноразовое решение, а комплексный пакет. Речь идет о сочетании умеренного или гибкого налогообложения, возможности учета расходов или применения специальных режимов, а также о понятной контрактной системе и действенном правоприменении. То есть налоговая модель и правила игры работают вместе, а не отдельно.
В Испании для резидентов облагается налогом чистый доход от аренды. При этом действуют существенные скидки на положительный финансовый результат: для договоров, заключенных до мая 2023 года, предусмотрена 60% скидка, а для новых контрактов – от 50% до 90% в зависимости от условий (снижение арендной ставки, расположение в зонах напряженного спроса, социальная аренда, сдача жилья молодежи и т. д.). Таким образом, государство стимулирует именно долгосрочную и социально ориентированную модель.
В Польше частная аренда с 2023 года фактически облагается налогом по модели lump-sum – 8,5% с дохода до определенного годового порога и 12,5% с суммы превышения. Расходы при этом не списываются, но ставка существенно ниже, чем во многих других странах. В Италии действует добровольный режим cedolare secca со ставкой 21% или 10% при определенных условиях, который заменяет общий порядок налогообложения. А в Румынии применяется 10% налог с возможностью учета стандартных 20% расходов, то есть фактически налог уплачивается с примерно 80% валового дохода.
Отдельно стоит обратить внимание на эволюцию подхода в Испании. Сначала государство создало налоговую логику, которая делает долгосрочную аренду привлекательной и легальной. И только после этого появляются инициативы по повышению "видимости" платежей: предложения ограничить наличные расчеты, обеспечить автоматическую передачу данных от финансовых учреждений в налоговые органы и даже ввести символический ежемесячный индикатор в виде небольшого процента для лучшего мониторинга рынка.
Для Украины этот опыт важен не как инструкция к механическому копированию отдельных ставок или инструментов. Ключевой принцип другой: сначала создать экономически приемлемые условия для легализации дохода, далее – обеспечить его прозрачность, и только потом усиливать контроль. В такой последовательности "кнут" становится вспомогательным инструментом, а не главным механизмом влияния на рынок.
Подводя итог
В итоге дискуссия об арендном рынке выходит далеко за пределы налогов или формальной отчетности. Речь идет о формировании понятной системы, в которой правила одинаково работают для всех, а государство, собственники и арендаторы действуют в предсказуемом правовом поле. Без этого любые точечные изменения рискуют остаться косметическими и не повлиять на реальное поведение участников рынка.
Реформа требует баланса между интересами бюджета, социальными ожиданиями и экономической целесообразностью. Если новые правила смогут совместить умеренную нагрузку, эффективную защиту прав и современные инструменты учета, рынок получит шанс перейти от стихийной модели к системной. В противном случае он и в дальнейшем будет адаптироваться к ограничениям самостоятельно – вне формальных механизмов регулирования.