Сентябрь принес рынку недвижимости ряд законодательных, финансовых и судебных событий. Верховная Рада приняла законопроект о секьюритизации и облигациях с покрытием, правительство поддержало введение по меньшей мере 10-летней гарантии на новую недвижимость, а в проекте госбюджета-2027 предусмотрели 45 млрд грн на "Ессель" и 84,9 млрд грн в целом на жилье. В то же время, объемы нового жилищного строительства во втором квартале выросли на 6,1%, хотя по итогам первого полугодия рынок остался в спаде.
Не обошлось и без шумных судебных споров и проблемной застройки. "Киевгорстрой" обязали выплатить более 2,7 млн грн за невведенную квартиру, а в Одессе правоохранители заявили о незаконном строительстве 47 таунхаусов на коммунальной земле с убытками для города более 50,6 млн грн. Нерухомі собрали главные события сентября, влияющие на условия для девелоперов, инвесторов, владельцев и покупателей недвижимости.
Секьюритизация для ипотеки
В сентябре Верховная Рада приняла законопроект №15172 "О секьюритизации и облигациях с покрытием", за который проголосовали 278 депутатов. Документ адаптирует украинские правила к стандартам ЕС и предусматривает новый механизм привлечения долгосрочного капитала: банки смогут объединять выданные кредиты, в том числе ипотечные, в пулы и передавать их специальным финансовым компаниям, выпускающим обеспеченные ими ценные бумаги.
Новые правила должны дать банкам возможность быстрее возвращать средства из долгосрочных кредитов в обращение и направлять их на новые ссуды. Для ипотечного рынка это может оказаться дополнительным источником финансирования, однако фактическое влияние на объемы и стоимость жилищных кредитов будет зависеть от стоимости капитала и спроса инвесторов на новые финансовые инструменты. Законопроект также определяет правила работы специализированных компаний, защиту активов и европейский стандарт STS для секьюритизации.
Десятилетняя гарантия и поддержка правительства
Недавно правительство поддержало введение, по меньшей мере, 10-летней гарантии на качество новых объектов недвижимости после ввода их в эксплуатацию. Владельцы смогут потребовать от заказчика строительства или его правопреемника устранения недостатков, влияющих на эксплуатационную пригодность жилья, а в случае самостоятельного ремонта – компенсации затрат.
Для подтверждения проблемы владельцу понадобится заключение сертифицированного специалиста. У заказчика будет 30 дней на предложение способа и сроков устранения недостатков или обоснованного отказа. Предложенные правила будут касаться завершенных объектов, принятых в эксплуатацию, за исключением, в частности, домов по строительному паспорту и отдельных объектов класса СС1, построенных хозяйственным способом.
Ситуация на рынке недвижимости
Во II квартале 2026 года объем нового жилищного строительства в Украине вырос на 6,1% в годовом исчислении – до 1,65 млн кв. м. Основной прирост обеспечили многоквартирные дома: по новым разрешениям застройщики заявили о начале строительства 18 тыс. квартир, что на 7,9% больше, чем годом ранее. В то же время положительная динамика второго квартала не компенсировала более слабое начало года.
По итогам января-июня площадь нового строительства многоквартирного жилья сократилась на 2,3% – до 2,8 млн. кв. м, а количество заявленных квартир уменьшилось на 6% - до 31 000. Наибольшие объемы пришлись на Киевскую и Львовскую области, тогда как в столице площадь нового строительства упала на 10,7% в годовом исчислении. Рынок также остается ниже довоенных показателей: в 2025 году было заявлено 5,8 млн. кв. м нового жилья против 12,7 млн. кв. м в 2021 году.
Ribas Hotels Group будет управлять коттеджами в Карпатах
Ribas Hotels Group возьмет в управление коттеджный городок Pótay, который строит Arha Group в Яблунице Ивано-Франковской области. Комплекс площадью 3 га предусматривает 64 отдельных дома, 18 гостиничных номеров и рекреационную инфраструктуру, включая ресторан, SPA, всесезонный бассейн, баню и зоны отдыха.
Ribas Hotels Group будет отвечать за операционное управление Pótay, разработку стандартов обслуживания и модель гостевого опыта. Проект расположен на высоте около 970 м над уровнем моря; его запуск происходит на фоне роста спроса на коттеджный формат в Карпатах и смещения части туристического спроса в локации, объединяющие приватность с близостью к природным объектам.
"Киевгорстрой" выплатит миллионы за невведенную квартиру
Дарницкий районный суд Киева обязал ЧАО "ХК "Киевгорстрой" вернуть покупателю более 2,7 млн грн за трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. м, которую так и не ввели в эксплуатацию. В сумму вошли уплаченные средства, инфляционные потери, 3% годовых и компенсация морального ущерба2;
Квартира должна была быть приобретена по предварительному договору 2021 года, но строительство дома затянулось, а после начала полномасштабной войны фактически остановилось. Суд признал недействительным условие о 7% штрафа за расторжение договора и пришел к выводу, что покупатель выполнила свои денежные обязательства перед застройщиком, поэтому "Киевгорстрой" не имел оснований содержать средства.
Захват земли в Одессе
В Одессе правоохранители заявили о незаконном строительстве 47 трехэтажных таунхаусов на 7538 кв. м коммунальной земли у побережья. По данным следствия, ущерб города от самовольного занятия участка и строительства превысил 50,6 млн грн.
Застройщик арендовал у города более 2,3 га для строительства гостиничного комплекса, однако впоследствии, по версии следствия, расширил застройку на соседнюю территорию. На обнародованных полицией фото можно идентифицировать проект Avinion, реализуемый компанией "МВДом", связанный с одесским застройщиком Валентином Могильниковым. Для легализации объектов, по данным правоохранителей, использовались документы на реконструкцию гостиничного комплекса и фиктивные соглашения с имущественными правами. Застройщику сообщили о подозрении, досудебное расследование продолжается.
Деньги на жилищные программы
В проекте госбюджета-2027 на программу "єОселя" заложили 45 млрд грн - на 27,9 млрд грн больше, чем планировалось на 2026 год. Общие расходы на жилищную политику должны вырасти до 84,9 млрд грн, или на 38,3 млрд грн, поэтому дополнительное финансирование "єОселі" составляет около 73% прироста по этому направлению.
В то же время, с начала работы программы более 28 879 семей получили кредиты на общую сумму более 51,4 млрд грн. Кроме "єОселі", в бюджете предусмотрели 24,4 млрд грн на жилищные программы ("єВідновлення", компенсации, ваучеры и субвенции), 6,9 млрд грн - на компенсации ветеранам с инвалидностью I и II групп, 5,5 млрд грн - на компенсации за уничтоженное жилье по программе HOME и 2,4 млрд грн - на обеспечивание жильем военнослужащих. Показатели проекта бюджета могут измениться во время его рассмотрения Верховной Радой.