Август принес рынку недвижимости ряд важных законодательных, судебных и градостроительных событий. Верховная Рада изменила правила сделок с жильем, международный Реестр убытков открыл новые категории для заявлений о поврежденной недвижимости, а прямые потери жилищного фонда Украины из-за российской агрессии достигли $61,1 млрд. В то же время в Киеве завершили многолетнее строительство ЖК Грюнвальд, а во Львове городские власти готовят судебный иск из-за разрешения само разрешение.
Не обошлось и без шумных судебных споров и изменений на рынке жилья. Застройщик проиграл дело на 954,3 млн грн по ЖК "Кришталеві джерела", а аренда однокомнатных квартир в Киеве за месяц подорожала до 30 тыс. грн, тогда как на Херсонщине средняя ставка составляла всего 3800 грн. Нерухомі собрали главные события августа, определяющие условия для девелоперов, инвесторов, владельцев и покупателей недвижимости.
Новые правила сделок с недвижимостью
В августе Верховная Рада приняла закон №14005, изменяющий правила проведения сделок с недвижимостью. С октября нотариусы и государственные регистраторы будут автоматически проверять продавцов по Единому реестру должников, а при наличии открытого исполнительного производства и соответствующей записи в реестре распоряжения имуществом могут временно ограничить до погашения долга. В то же время, сам факт задолженности не будет означать автоматического запрета на продажу. Закон также повышает с 20 до 50 минимальных зарплат порог долга, за который может быть обращено взыскание на жилье.
Отдельные гарантии документ устанавливает для военнослужащих: во время военного положения и в течение года после его завершения их жилье не будет подлежать взысканию, за исключением определенных законом случаев, в частности ипотеки. Кроме того, предусмотрена цифровизация обмена данными между исполнительной службой, реестрами, банками и нотариальными системами. Покупателям советуют проверять статус продавца не только перед подписанием основного договора, но и до передачи задатка, поскольку запись о должнике может появиться уже после предварительного соглашения.
Реестр убытков открыл новые категории
С 20 августа юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления получили возможность подавать через "Действие" заявления в международный Реестр ущерб поврежденной или уничтоженной недвижимости. Для этого открыли шесть новых категорий, в частности для отдельных жилых помещений, общего имущества многоквартирных домов, государственных и коммунальных общественных зданий и нежилой недвижимости юрлиц, которая не использовалась для получения прибыли.
Категорию заявления определяют с учетом статуса заявителя, назначения объекта и характера ущерба. Отдельно предусмотренные варианты для ОСМД, государственных и коммунальных учреждений, а коммерческую недвижимость и связанные с бизнесом потери следует заявлять в другой категории. Для представления следует подготовить документы о праве на имущество, материалы об обстреле, актах обследования, фото- и видеофиксацию, а также доказательства размера ущерба. В то же время, внесение заявления в Реестр еще не означает назначения компенсации — документ формирует доказательную базу для будущего международного компенсационного механизма.
Ситуация на рынке жилья
Прямые убытки жилищного фонда Украины из-за российской агрессии на конец 2025 года оценивались в $61,1 млрд — за год этот показатель вырос на $3,5 млрд. Повреждены или разрушены около 14% жилья страны, причем почти 73% всех потерь приходится на Донецкую, Харьковскую, Луганскую, Днепропетровскую, Днепропетровскую, Сумскую. В то же время около 1 млн украинцев фактически не могут пользоваться своими домами из-за разрушений, оккупации, боевых действий или непригодности жилья.
Масштаб проблемы остается значительно больше возможностей действующих жилищных программ. В рамках "Восстановления" почти 232 тыс. семей получили более 119 млрд грн компенсаций, однако из более чем 161 тыс. заявлений по уничтоженному жилью новое помещение по сертификату приобрело лишь около трети заявителей. С начала "еОсели" в девяти прифронтовых областях выдали около 3,5 тыс. кредитов, а в первом полугодии 2026 года ветераны получили только 22 ипотеки по Украине, из которых 3 - в прифронтовых регионах.
Суд на миллиард грн
Компания "Гидроинж-Буд", связанная с "КСМ-Групп", проиграла судебный спор с Киевом по 954,3 млн грн. Застройщик требовал признать недействительными договоры долевого участия и компенсировать затраты на строительство тепловых, водопроводных, газовых, электрических и канализационных сетей для ЖК "Хрустальные источники" в Голосеевском районе.
Сначала иск оценивали в 622,3 млн грн, но впоследствии сумма выросла из-за начисления пени, инфляционных потерь и процентов. Хозяйственный суд Киева 15 июля полностью отказал компании в иске, отметив, что застройщик должен был выполнить обязательства по уплате паевого взноса, а заявленные расходы на инженерные сети не были подтверждены и не сопровождались предусмотренной процедурой их передачи в коммунальную собственность. Решение обжаловали в Северном апелляционном хозяйственном суде.
Столичный ЖК достроили через 12 лет
В Святошинском районе Киева ввели в эксплуатацию IX очередь ЖК Грюнвальд, строительство которой длилось почти 12 лет — с августа 2014 по май 2026 года. ДИАМ зарегистрировала сертификат готовности 30 июля 2026: он касается 26-этажного дома №9 по генплану на 244 квартиры общей площадью 14 770,7 кв. м, а также трансформаторной подстанции.
Завершение строительства произошло после нескольких неудачных попыток оформить ввод объекта в эксплуатацию. В 2021 году ГАСИ отказала из-за отсутствия необходимой исполнительной документации, а в 2023-м очередное заявление вернули без рассмотрения; новую подали в июле 2026 года. При этом жильцы дома заселились еще до получения сертификата – по их словам квартиры начали ремонтировать еще в 2017 году. В то же время изданный документ касается только IX очереди и не означает ввода в эксплуатацию других объектов комплекса.
Суд по спорному разрешению
Львовский горсовет готовит иск в суд, чтобы отменить разрешение ДИАМ на строительство многоквартирного дома по ул. Евгения Олесницкого, 1. В мэрии заявляют, что объект ранее признали самовольным строительством, застройщика оштрафовали и обязали демонтировать сооружение, однако государственная инспекция впоследствии выдала разрешение на его строительство.
Речь идет о пятиэтажном доме жилищно-строительного кооператива "Леван-Ленд", который, по данным городского ГАСК, построили без необходимых градостроительных условий и ограничений на территории, предназначенной для малоэтажной застройки. В горсовете также указывают на проблемы с водоснабжением, водоотводом и газификацией объекта и призывают потенциальных инвесторов не покупать квартиры до окончательного разрешения ситуации.
Статистика и цифры
В июле 2026 года предложение арендного жилья в Украине сокращалось, а цены в отдельных регионах продолжали расти. Дешевле оставалась Херсонщина – 3800 грн за однокомнатную квартиру в месяц, тогда как в Киеве средняя ставка достигла 30 000 грн, увеличившись за месяц на 11%. В Печерском районе столицы аренда стоила уже 38 000 грн (+6%), а самым доступным был Деснянский район – 13 500 грн (+4%).
Дефицит усиливался из-за падения предложения и роста спроса. Количество активных объявлений в Черниговской области сократилось на 20%, Сумской - на 16%, Черновицкой - на 14%, Львовской - на 13%. В то же время интерес арендаторов в Хмельницкой области вырос на 68%, Черновицкой области – на 65%, Днепропетровщине — на 46%. Наивысшую конкуренцию за жилье зафиксировали в Тернопольской и Винницкой — около 10 претендентов на одну квартиру, тогда как в Киеве — всего 2.