Запуск ГИАГ и строительный кризис из Китая, который может обрушить мировую экономику – одни из самых важных событий для сентябрьского рынка недвижимости.
Об этом и немного другом читайте в свежем обзоре от ресурса НЕРУХОМІ.
Ликвидация ГАСИ и запуск ГИАГ. Спустя полтора года реформ
15 сентября cпустя полтора года с начала реформы правительство таки ликвидировало госархстройинспекцию и запустило вместо нее новую структуру – Госинспекцию архитектуры и градостроительства. Власти надеются, что с перезапуском главного контролирующего органа удастся избавиться от коррупции в строительной отрасли, которая достигла невероятных масштабов. И хоть изначально в рамках реформы планировали разграничить функции ГАСИ и создать две структуры – Госинспекцию градостроительства и Госсервисстрой, - по итогу, как заявил глава Минрегиона Алексей Чернышов, концепцию пришлось менять. Такие нерешительные и ошибочные действия привели к хаосу с застройкой с последствиями на годы вперед.
За последние две недели работы ГАСИ выдала "двухмесячную норму" разрешений, в прямом смысле предоставляя возможность застройщикам строить там, где нельзя. Как рассказал эксперт Георгий Могильный, речь идет о тотальном нарушении норм с превышением высотности и плотности застройки, строительству вопреки Генплану, возведении жилых комплексов под видом отелей и прочее.
Чернышов хоть и пообещал, что разрешениями ГАСИ будут разбираться, но в это верится с трудом и, скорее всего, украинцам таки придется смириться с новыми жилыми свечками в районах, инфраструктура которых уже давно трещит по швах.
В полномочия новосозданной инспекции входит проведение государственного архитектурно-строительного контроля за соблюдением ГСН участниками строительного процесса, а также выдача лицензий на строительство объектов с классом последствий СС2 и СС3. При этом получение разрешительной документации и введение в эксплуатацию будет происходить непосредственно в электронной системе.
В Минрегионе разъясняют, что суть реформы в либерализации процесса строительства. То есть, если застройщик имеет соответствующим образом оформленные земельный участок и проект, он имеет право строить декларативным способом — просто сообщать об этом в системе, а не ждать разрешения чиновника.
Как сообщил глава ГИАГ Семен Кривонос, инспекция выполняет архитектурно-строительный контроль и надзор за строительством, осуществляя плановые и внеплановые проверки. А, чтобы не допустить коррупции, в новую структуру за набором работников следило НАБУ. Здесь работают преимущественно архитекторы, строители, юристы, геологи, геодезисты, которые не были на госслужбе, а там более – в ГАСИ.
С запуском ГИАГ реформа градостроительной отрасли не завершилась. Ключевые законопроекты №№ 5655, 5877 и 5656, которые должны запустить основные правила на рынке, еще не приняла Верховная Рада.
Как заметила генеральный директор девелоперской компании GREENOL Олега Приходько в комментарии Delo.ua, пока не приняли законопроекты, по факту имеем ликвидированную ГАСИ и незаконно работающую ГИАГ. "Просто красивая PR-акция", - заметила она.
Что касается стоимости жилья, то, по словам Чернышова, с ликвидацией ГАСИ должна уменьшиться себестоимость строительства. Но, как известно, цену квадратного метра диктует рынок, так что, обычные украинцы вряд ли заметят от этого какое-то для себя улучшение.
Тем не мене, благополучное завершение строительной реформы привлечет сюда иностранных инвесторов, которые давно посматривают на украинский рынок. А это уже в свою очередь позитивно скажется на экономики и от этого выиграют все.
Новая угроза из Китая
Очередной кризис родом из Китая снова угрожает мировой стабильности. Человечество еще не оправилось от пандемии коронавируса, как рынки рухнули на новостях о возможном дефолте одного из крупнейших мировых девелоперов China Evergrande Group и самого большого в Азии долларового заемщика.
Быстрая урбанизация и высокая доходность по сравнению с Западом способствовали тому, что инвесторы принялись активно вкидываться в китайский рынок недвижимости, что привело к угрозе появлению так называемых "пузырей".
Evergrande, пользуясь ситуацией, активно привлекала средства инвесторов. Около 80 тысяч человек вложили в компанию порядка 6,2 млрд долларов. Но там эти деньги пустили на устранение дефицита финансирования и покрытие выплат других инвесторов. После опубликования финансовой отчетности, скорее всего, можно будет увидеть более полную картину злоупотреблений и манипуляций.
Стоит отметить, что рынок недвижимости занимает около 28% ВВП Китая. И падение Evergrande – одного из ключевых игроков отрасли – ничего хорошего для экономики страны не сулит. Более того, цепная реакция прокатится по всему миру и отразится на поставках сырья. Это чревато и для Украины, которая по последним данным Госстата экспортирует почти половину своей железной руды в Китай.
"Дом Билозир": система устала бороться с застройщиком
Скандальный ЖК Зеленый Замок (известный в народе как "Дом Билозир") по улице Мирной, 2/1 в Киеве разрешил ввести в эксплуатацию Верховный Суд, оставив в силе решение Окружного административного суда. Основанием для такого решения стало то, что Департамент архстройконтроля издал приказ, опираясь на информацию от другого органа власти (Департамента земельных ресурсов), не являющегося структурой Госархконтроля. То есть, по мнению судьи, приказ об отмене деклараций о начале строительства и готовности объекта Департамент архстройконтроля должен был принимать на основании только своей проверки. Однако теперь работники ГАСК могут провести проверку с соблюдением всех процедур и отменить декларации по ул. Мирной, 2/1 снова. Но уже, откровенно говоря, слабо верится, что на застройщика удастся найти управу.
К примеру, следователи Шевченковского управления киевской полиции откровенно "развалили" уголовное производство по факту мошенничества, самоуправства и служебного подлога при строительстве ЖК Зеленый замок. В итоге Шевченковский районный суд не продлил сроков предварительного расследования в уголовном производстве.
Департамент земельных ресурсов установил, что 11-этажный дом был построен без необходимых документов на участке земли, целевое назначение которого – для усадебной застройки и здесь нельзя строить здания выше четырех этажей. Но это не помешало возвести "дом с антресолями". Заказчик строительства - кооператив "Зеленый замок", учредителями которого являются сын певицы и экс-депутата Оксаны Билозир и ее бывшая помощница.
НДС, на который не хватило духу
Из "ресурсного" законопроекта №5600 таки убрали норму, которая касалась обложения налогом на добавленную стоимость вторую и последующую продажу жилья. Это было одно из самых дискуссионных положений, которое под видом борьбы с "перекупкой" квартир могло привести к удорожанию жилья до 20%. Так, большинство экспертов заявили, что все колебания на рынке недвижимости как правило ложатся сразу на плечи простых украинцев.
Впрочем, представители власти были не согласны с этим, отмечая что цены здесь диктует исключительно спрос, а изменения в Налоговый кодекс помогли бы лишь срезать часть сверхприбылей с тех, кто занимался перепродажей квартир. Как заявил министр финансов Сергей Марченко, именно эти участники рынка распространяли манипуляции относительно скачка цен на жилье, не желая платить налоги. Он подчеркнул, что при одинаковой себестоимости строительства, налоги не являются определяющим фактором для формирования цены квадратного метра жилья. При этом норма законопроекта, уверял глава Минфина, на операции с недвижимостью на вторичном рынке вообще бы не касалась физлиц, поскольку граждане не являются плательщиками НДС.
Между тем 23 сентября законопроект вообще сняли с рассмотрения. Как заявил первый вице-спикер парламента Руслан Стефанчук, по этому документу "идут еще процедурные вопросы". Однако очевидно, что проект закона попросту не устраивает многие влиятельные группы и сегодня продолжаются переговоры, чтобы сбалансировать все интересы.
Цифры сентября
Скачок цен на рынке жилой недвижимости показал, что инвестиции в этот сегмент рынка оказались более выгодными, чем некоторые альтернативные варианты сохранения и приумножения капиталов. В целом же вторичный рынок жилья оказался более инвестиционно-привлекательным в большинстве регионов Украины, чем первичный.
В ассоциации риелторов отмечают, что из-за всеобщего ажиотажа вырос спрос на небольшие квартиры в старых домах еще советской постройки. Главный критерий к ним – удачное расположение. Более 60% обращений к риелторам касались сделок с одно или двухкомнатными квартирами (от 35 до 50 "квадратов"). По прогнозам экспертов, к лету 2022 года рост стоимости жилой недвижимости должен прекратиться.
На фоне всеобщего роста нарастили выдачу ипотечных кредитов в рамках госпрограммы под 7% годовых. Так, с 6 по 27 сентября банки согласовали 86 заявок. Всего с начала действия программы выдали 871 кредит на покупку жилья на общую сумму – 746 млн гривен. Традиционно украинцы привлекают средства на покупку жилья на вторичном рынке: преобладание составило 75,9%.
А вот рынок коммерческой недвижимости в Украине все еще страдает от последствий пандемии, что отразилось на стоимости аренды офисных и торговых площадей. По статистике, доля свободных офисных площадей по Украине продолжает расти и по состоянию на первое полугодие 2021 года составляет 14,4% (+1,4 пункта по сравнению с 2020 годом). Стоимость аренды при этом не изменилась, хотя в течение 2020-го - упала на 7% за год.
Новости компаний
В киевском инновационном парке UNIT.City началось строительство средней школы. Над созданием нового учебного заведения работает команда общественного союза "Освитория", девелопером выступает компания UDP. Учебное заведение будет иметь STEM-направления: Science, Technology, Engineering and Mathematics. Педагогические методики будут опираться на школьные системы стран, которые регулярно демонстрируют высокие результаты оценивания качества образования PISA по математике и естественным наукам.
Рассчитана школа на 990 учеников, занятия должны начаться в ней с 1 сентября 2023 года.
Застройщик KADORR Group сдал в эксплуатацию один из крупнейших жилых комплексов в жемчужном квартале на Таирова – ЖК 53 Жемчужину. По уверению компании комплекс находится под охраной, круглосуточным видеонаблюдением и собственная служба эксплуатации. В доме функционирует автономная система отопления, что должно сэкономить жильцам средства.
Строительная компания "Креатор-Буд" заявила о повышении цен в ЖК Бетховен и в ЖК на улице Стрыйской во Львове с 25 сентября. Подробности о повышении цен можно узнать в отделах продаж. В компании рассказали, что оба жилых комплекса создается по монолитно-каркасной технологии строительства, что позволяет свободно планировать пространство. Характеризуется прочностью и долговечностью.
О подорожании квартир заявили и в ZIM Group. В частности, это произойдет в ЖК Paradise Avenue под Киевом. Застройщик уточнил, что цены выросли на квартиры в седьмом доме с 27 сентября. Всего в составе ЖК будет 22 дома высотой от шести до шестнадцати этажей. Архитектуру домов проектировщики сделали уникальной и узнаваемой. Проект позиционируют в классе "бизнес".