Краудфандинг в сфере недвижимости — это инновационный инструмент, который позволяет привлекать капитал от большого количества мелких инвесторов для финансирования строительных или девелоперских проектов. Вместо одного крупного инвестора застройщик получает финансирование от сотен или тысяч участников, каждый из которых вкладывает относительно небольшую сумму. Это открывает доступ к проектам, которые ранее были доступны только профессиональным игрокам или крупным фондам.
Глобальный рынок краудфандинга в недвижимости
По состоянию на конец 2024 года глобальный рынок краудфандинга в недвижимости (RECF) демонстрирует стремительный рост. Согласно данным Facts & Factors, в 2023 году объем этого рынка составил примерно 12,17 млрд долларов США, а к 2032 году прогнозируется его увеличение до 349,26 млрд долларов при среднегодовом темпе роста (CAGR) 45,2%.
Другие аналитические компании также подтверждают положительную динамику. Например, по оценкам DataHorizzon Research, рынок оценивался в 15,2 млрд долларов в 2024 году и может достичь 370,8 млрд долларов к 2033 году с CAGR 44,9%.
Основными факторами роста являются развитие онлайн-платформ, упрощающих доступ к инвестициям, растущий интерес инвесторов к альтернативным источникам дохода и поддержка со стороны регулирующих органов. В частности, популярность набирают инвестиции в жилую недвижимость, что привлекает как индивидуальных, так и институциональных инвесторов.
Ситуация в Европе
Большинство европейских краудфандинговых платформ работают по модели проектного финансирования, где инвесторы вкладывают в конкретные займы или проекты, а не в диверсифицированный фонд.
По данным Grand View Research, общий объем европейского рынка краудфандинга достиг 558,2 млн долларов США в 2024 году, с прогнозируемым среднегодовым темпом роста (CAGR) 17,4% в период с 2025 по 2030 годы. Наибольшую долю рынка занимает долговой краудфандинг, тогда как акционерный краудфандинг демонстрирует самые быстрые темпы роста.
В сфере недвижимости, по данным отчета Европейского органа по ценным бумагам и рынкам (ESMA) за 2024 год, проекты, связанные с недвижимостью, привлекли наибольшее количество инвесторов, хотя по объему финансирования уступили профессиональным, научным и техническим услугам. Средний размер инвестиций от розничных инвесторов составил около 590 евро, тогда как профессиональные инвесторы вкладывали в среднем 4 200 евро. Франция и Нидерланды возглавляют список стран по объему привлеченных средств, тогда как Литва имеет наибольшее количество инвесторов.
Платформы в ЕС для инвестиций в недвижимость с помощью краудфандинга
Особенности американского рынка
В США наиболее популярным является использование REIT в качестве инструмента инвестирования. (REIT, или Real Estate Investment Trust, — это компания, которая владеет, управляет или финансирует доходную недвижимость). В США краудфандинговые платформы, такие как Fundrise или DiversyFund, часто предлагают частные инструменты для мелких инвесторов. Это позволяет частным инвесторам купить часть крупных и доходных объектов недвижимости и зарабатывать на аренде.
Платформы в США для инвестиций в недвижимость с помощью краудфандинга.
Кого может заинтересовать краудфандинг
Для девелоперов краудфандинг дает возможность быстрее аккумулировать средства, уменьшить зависимость от банковского кредитования и протестировать интерес к проекту еще до начала строительства. Кроме того, участие широкого сообщества инвесторов способствует повышению уровня доверия к проекту и его популяризации — инвесторы часто становятся амбассадорами бренда, помогая распространять информацию через личные сети.
Инвесторы, со своей стороны, получают доступ к доходным активам, которые в противном случае были бы недостижимы из-за высоких стартовых барьеров. Краудфандинговые платформы обычно обеспечивают прозрачность процесса, юридическое сопровождение и финансовую отчетность, что минимизирует риски и повышает привлекательность таких вложений. Таким образом, краудфандинг в недвижимости превращается в эффективный мост между частным капиталом и реальными инвестиционными возможностями.
Инвестиции в условиях войны
В условиях полномасштабной войны, когда традиционные источники финансирования — как государственные, так и банковские — ограничены или слишком рискованны, краудфандинг может стать реальным спасением для украинских девелоперов. Доступ к большому количеству небольших инвесторов позволяет уменьшить финансовую нагрузку и распределить риски. Более того, украинцы, как в Украине, так и за рубежом, активно ищут способы поддержать восстановление страны, и краудфандинговые платформы дают им инструмент для вложения средств в жилье, инфраструктуру или коммерческие объекты с четким социальным и экономическим эффектом.
Для девелоперов это также шанс продемонстрировать прозрачность, открытость и социальную ответственность. Публичное привлечение средств требует детального финансового планирования, регулярной отчетности и четкой коммуникации с инвесторами — что, в свою очередь, повышает доверие к компании и улучшает ее репутацию на рынке. В долгосрочной перспективе те девелоперы, которые научатся эффективно работать с краудфандинговыми механизмами, могут получить конкурентное преимущество — как в привлечении капитала, так и в создании сообществ вокруг своих проектов.
Кроме того, государственные программы по восстановлению жилья, в частности в пострадавших регионах, могут быть усилены частными инициативами через краудфандинг. Сотрудничество девелоперов с общинами, благотворительными фондами и платформами сбора средств позволит масштабировать строительство даже при ограниченном финансировании — и в то же время сделать инвестиции более доступными для простых граждан, которые хотят не только заработать, но и принять участие в восстановлении страны.
Платформы, которые могут использовать украинцы
Международные краудфандинговые платформы с фокусом на недвижимость
EstateGuru (Эстония)
- Специализируется на недвижимости в Европе
- Минимальная инвестиция: €50
Reinvest24 (Эстония)
- Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость
- Минимальная инвестиция: €100
- Возможность инвестировать в проекты в Балтии, Испании, Молдове
Brickstarter (Испания)
- Инвестирование в арендные объекты в туристических регионах
- Минимальная инвестиция: от €50
RealT (США)
- Инвестирование в токенизированную недвижимость (через криптовалюту)
- Прибыль распределяется в виде еженедельных дивидендов
Crowdestate (Эстония)
- Инвестиции в девелоперские проекты и аренду
- Минимальная инвестиция: €100
Urbanitae (Испания)
- Платформа для коллективного инвестирования в крупные девелоперские проекты
Украинские краудфандинговые инициативы в недвижимости
Invest.United24 (будущее направление)
- Ожидается интеграция с платформой UNITED24 для восстановления Украины
- Фокус на привлечении частного капитала в восстановление жилья
- (ожидается запуск в 2025 году)
Универсальные платформы (с частичным фокусом на недвижимость)
Seedrs (Великобритания)
- Хотя здесь нет чисто направления в недвижимость, некоторые девелоперы привлекают капитал здесь
- Минимальная инвестиция: от 10 фунтов стерлингов
Kickstarter / Indiegogo
- Платформа для сбора средств на архитектурные и урбанистические проекты
- Более подходят для некоммерческого/социального финансирования.
Подводя итоги
Краудфандинг в недвижимости уже доказал свою эффективность как гибкий финансовый инструмент, который объединяет интересы девелоперов и частных инвесторов. Для застройщиков это возможность уменьшить зависимость от банков и государственных программ, ускорить привлечение капитала и получить поддержку сообщества еще до старта проекта. Для инвесторов — это доступ к доходным активам с невысоким порогом входа, юридическим сопровождением и высокой прозрачностью.
В условиях войны модель краудфандинга приобретает стратегическое значение. Она позволяет расширить источники финансирования, привлечь средства от украинцев за рубежом и предоставить каждому желающему инструмент участия в восстановлении страны. Более того, такие модели способствуют повышению доверия к рынку, укреплению репутации девелоперов и формированию новых сообществ вокруг проектов.
В перспективе краудфандинг может стать частью системной стратегии по восстановлению инфраструктуры Украины — в синергии с государственными программами и международной помощью. Те компании, которые уже сегодня начнут работать по принципам прозрачности, отчетности и участия общества, станут драйверами новой волны украинского девелопмента.