Война кардинально изменила рынок недвижимости в Украине, разрушив старую географию спроса и создав новые экономические и социальные реалии. После начала полномасштабного вторжения фокус постепенно сместился на запад страны. Львов, Ивано-Франковск, Ужгород, Тернополь и частично Хмельницкий стали новыми центрами девелоперской активности. Именно здесь произошло самое ощутимое подорожание квадратного метра — не столько из-за спекулятивного спроса, сколько из-за стабильности, относительной безопасности и концентрации переселенцев. Для многих украинцев жилье в этих городах стало не инвестицией, а гарантией выживания.
Изменились и приоритеты потребителей. Если до 2022 года покупатели обращали внимание на архитектуру, транспортную доступность или близость к центру, то сейчас на первый план вышли совсем другие параметры — наличие укрытия, автономного энергообеспечения, качественного водоснабжения и коммуникаций, способных работать во время блэкаутов. Безопасное жилье стало новой валютой доверия к застройщику. Рынок фактически разделился на два типа предложений: жилье старого образца, которое потеряло ликвидность, и новые комплексы, отвечающие требованиям жизни во время войны.
Кроме того, война стала катализатором переосмысления роли урбанизма в украинских городах. Девелоперы вынуждены проектировать не только отдельные дома, а целые самодостаточные кварталы с продуманной инфраструктурой, энергоэффективностью и возможностью автономного существования в кризисных условиях. Общины, в свою очередь, начали осознавать, что стихийная застройка без планирования и зонирования — это не просто хаос, а риск для безопасности жителей. Поэтому будущее украинского рынка недвижимости — это не только квадратные метры, а создание городской среды, способной выдержать удары войны и стать фундаментом для восстановления страны.
Последние тенденции
За последний год рынок жилья в Украине продемонстрировал заметную динамику восстановления, хотя он и остается уязвимым к военным факторам. В большинстве регионов наблюдается постепенный рост цен, обусловленный дефицитом новых проектов, подорожанием стройматериалов и нехваткой рабочей силы. По данным аналитиков, среднее подорожание на рынке составляет около 20%, а в относительно безопасных регионах — еще больше. Львов стал одним из самых активных центров рынка: по словам заместителя городского головы Любомира Зубача, стоимость квадратного метра выросла на 300–500 долларов, а предложения дешевле 1000 долларов, по его словам, "вероятно, являются мошенничеством".
Зато Киев сохраняет статус самого дорогого города для покупки жилья. Несмотря на риски военного времени, столица остается центром экономической активности, куда перемещается бизнес, международные организации и внутренние мигранты. Спрос на столичные новостройки стимулирует ограниченное количество активно строящихся проектов и тот факт, что киевская недвижимость традиционно воспринимается как наиболее ликвидный актив. Современный покупатель стал более требовательным — он ищет не просто жилье, а безопасное, автономное пространство с генераторами, укрытиями и качественной инфраструктурой. Именно этот переход к "ценности безопасности" формирует новую ценовую планку на украинском рынке.
Там, где война
В то же время в прифронтовых регионах (Харьковщина, Донецкая область, Запорожье) рынок заморожен, однако именно там после завершения активных боевых действий ожидается наибольшее восстановление. Архитекторы и урбанисты уже сейчас работают над концепциями "умной реконструкции" — создания компактных, энергоэффективных городов вместо хаотичной застройки, существовавшей до войны.
Для примера возьмем Херсонскую область. Здесь продолжается масштабное восстановление села Посад-Покровское — в этом году на проект предусмотрено более 2,2 млрд грн, сообщил премьер-министр Денис Шмыгаль. Уже начались работы: построено 173 новых частных дома, проводится капитальный ремонт еще 56 домов, проложено десятки километров трубопроводов и смонтировано более 500 водяных колодцев, готовится к запуску газоснабжение. Кроме жилой застройки, предусмотрена реконструкция социальной инфраструктуры – уже строят новую амбулаторию и готовится к открытию центр безопасности, который должен обеспечить возвращение людей к нормальной жизни.
Дефицит кадров и финансов
Самый болезненный вопрос восстановления — кто и за какие средства будет это делать. Часть специалистов уехала за границу или мобилизована, поэтому девелоперы уже сталкиваются с нехваткой инженеров, архитекторов, рабочих. В то же время банки не спешат кредитовать строительство, опасаясь рисков.
"Прошли времена, когда квартиры покупали этажами на этапе котлована. Цикл строительства составляет 3-4 года, а продажи начинаются только во второй фазе. То есть девелопер должен 2-3 года самостоятельно финансировать строительство. Единицам системных девелоперов доступны такие средства. Соответственно рынок будет уменьшаться, цена будет расти", — отметил CEO компании "Ковальская" Сергей Пилипенко. Это означает, что многие средние игроки просто не выдержат конкуренции, и на рынке останутся только финансово устойчивые компании.
Проблема коррупции
Несмотря на все трудности, восстановление Украины рассматривается как один из крупнейших потенциальных инвестиционных проектов в Европе. Впрочем, аналитики предупреждают: без гарантий прозрачности и эффективного управления риски могут отпугнуть западных инвесторов. Ведь коррупция остается одной из главных угроз. Так, сегодня значительная часть средств "растворяется" в завышенных сметах, сомнительных подрядах и формальных тендерах. Яркий пример — реконструкция детского сада с укрытием в Киеве, стоимость которой оказалась в три раза выше рыночных показателей. Вместо реальной экономии и рационального использования государственных средств, проект стал иллюстрацией системной проблемы — когда война не сдерживает, а, наоборот, стимулирует злоупотребления в публичном строительстве.
Не менее показательна ситуация на местах. В Харькове журналисты обнаружили, что при восстановлении домов, поврежденных обстрелами, цены на материалы — в частности утеплители и шпаклевку — были завышены в 2–3 раза. В Житомирской области подрядчики, строящие жилье для переселенцев, получали заказы без открытой конкуренции, а стоимость квадратного метра социального жилья оказалась близкой к премиальным новостройкам столицы. Такие случаи демонстрируют, что контроль за использованием бюджетных и донорских средств на местном уровне часто отсутствует или носит формальный характер.
Коррупционная составляющая в восстановлении не только замедляет процессы, но и подрывает доверие граждан и международных партнеров. В результате государство рискует потерять не просто деньги, но и шанс на создание качественной, безопасной и современной городской среды. Восстановление после войны должно быть не только о кирпиче и бетоне — это тест на зрелость украинского общества, его готовность строить прозрачные правила игры. Без системного аудита, открытых тендеров и реального общественного контроля любое "большое восстановление" рискует превратиться в большую оборудку.