Для строительной отрасли 2021 год выдался непростым, местами нелогичным и даже абсурдным. Были навсегда потеряны многие памятники архитектуры, а в мегаполисах сложилась сложная ситуация из-за хаотической застройки. Власти так и не завершили реформу градостроительства, но сменили ее вектор. Все это происходило на фоне скачка цен на недвижимость.
Чем был знаменит прошлый год читайте в обзоре от портала НЕРУХОМІ.
Дайджест событий за год на строительном рынке
nerukhomi.ua
Реформа градостроительства
Реформа градостроительства, начатая властями еще задолго, в 2021 году изменила вектор развития, вместо нескольких структур было принято решение создать-таки один орган. И уже 15 сентября Кабмин одобрил запуск Государственной инспекции архитектуры и градостроительства.
По словам министра развития общин и территорий Украины Алексея Чернышова, ГИАГ поставила точку в одноименном принятии решений и в так называемых договорных возможностей обойти законодательство. Также чиновник отметил, главным достижением новосозданной структуры, стало то, что 99% обращений заказчиков обрабатываются инспекторами в течение 24 часов, а решения по принятию в эксплуатацию объекта принимаются в течение трех дней.
Вместе с тем, вероятно, что скорость принятия решений повлияла на качество работы самой инспекции. Так, НЕРУХОМІ заметили, что ГИАГ выдавала сертификаты о принятии объекта в эксплуатацию, когда еще на участке продолжались строительные работы. Кроме того, в экспертной среде отмечали, что главная задача ГИАГ – противостояние хаотичной застройке, с чем инспекция пока не справляется.
Полноценно запуститься реформа градостроительства не смогла в этом году, поскольку в Раде не приняли законопроекты №5655 и 5877 об усилении ответственности, децентрализации и цифровизации.
Снос памятников архитектуры
Для многих, к большому сожалению, 2021-й запомнился как год, когда были разрушены многие памятники архитектуры. Вспомним некоторые из них, как пример строительного беспредела, который происходил с попустительства властей.
Дом Уткина
Снос дома Уткина – это, пожалуй, первое громкое разрушение исторического здания в 2021 году. 10 апреля в соцсетях киевляне подняли скандал о том, что строительная техника приступила к демонтажу исторической усадьбы по улице Симна Петлюры. Однако несмотря на огласку и незаконность строительных работ на участке (здание находилось в Центральном историческом ареале города, поэтому проект реконструкции необходимо было согласовать с Министерством культуры), помешать демонтажу не смогли.
Дом Уткина – работа архитектора Александра Вербицкого, который также является автором проекта киевского вокзала. На месте усадьбы девелоперская компания ZIM Group собирается построить апарт-отель Times.
Цветы Украины
Изначально застройщик обещал обсудить варианты реконструкции павильона Цветы Украины с урбанистами и местными жителями, однако этого так и не сделал. В итоге 25 июня срезали 30-летний виноград, который оплетал фасад здания, чем вызвали шквал критики со стороны общественности.
А уже 12 июля к Цветам Украины подъехала строительная техника, которая начала демонтаж. На место вызвали полицию, которая фактически оказалась бесполезной и не смогла остановить работу строителей. Это сделали киевляне, которые сломали забор и заблокировали демонтажные работы на участке. Но несмотря на все усилия, фасад не удалось сохранить. Сейчас здание продолжает стоять в полуразрушенном состоянии. Пока точно не известно, чем закончиться его история. Застройщик Rockwill Group считает свои действия законными и продолжает бороться за право на реконструкцию объекта в судах.
Типография Фесенко
Похожим образом развивалась ситуация в Одессе со старинной типографией Ефима Фесенко по улице Ришельевской, 47.
Фасад исторического здания начали сносить 26 августа. Местные жители вызвали полицию, которая приехала только спустя 2 часа, при этом прибывшие правоохранители продемонстрировали полное бездействие.
Местная общественная организация ранее через суд пыталась остановить застройщика. При этом Департамент культуры Одесской ОГА вручил предписание, которым запрещалось проводить любые строительные работы. Тем не менее, Одесский окружной административный суд временно отменил его действие до разрешения спора по существу. Свое решение судья аргументировал тем, что из-за запрета на проведение работ компания "Одесса-Сити" будет нести материальный ущерб.
Типография Фесенко известна тем, что сто лет назад печатала деньги Украинской Народной Республики и иллюстрированные книги украинских авторов той эпохи. Теперь на ее месте построят жилой дом.
Доступная ипотека
С 1 марта прошлого года в Украине официально стартовала государственная программа "Доступная ипотека 7%". Ее задача – решить жилищный вопрос, который является одним из самых острых в стране. Изначально предполагалось, что ею смогут воспользоваться около 5 тысяч семей в течение года. По факту же уполномоченные банки по состоянию на 30 декабря выдали всего 1320 кредитов на 1,1 млрд гривен.
И хоть Кабмин и упростил несколько условия данной программы, по-настоящему "народной" она так и не стала. Глава правления ОТП Банка Владимир Мудрый подчеркнул, что на рынке ипотеки наблюдается катастрофический разрыв между согласованными кредитами и выданными. Несмотря на то, что количество заявок на получение ипотечных кредитов растет, общий объем их выдачи остается на прежнем уровне. Банкир отметил что клиенты часто не возвращаются за финальной сделкой. Также с повышением учетной ставки и предпосылок роста инфляции, выдача ипотечных кредитов застопорилась.
Сегодня также изменился и алгоритм поведения. Ели раньше украинцы сначала находили квартиру, а затем искали банк, который мог бы выдать кредит на оптимальных условиях, то теперь сначала ищут деньги, а затем уже жилье.
Проблемный меморандум и застройка Осокорков
Меморандум по достройке проблемных объектов банка "Аркада" был подписан 7 апреля. Согласно документу, завершить строительство должна компания Stolitsa Group. Впрочем, строительство замороженных комплексов так и не началось. А уже 16 августа "Столица" заявила, что выходит из меморандума, якобы из-за того, что инвесторы Эврики – одного из жилых комплексов "Аркады", так и не согласовали графики строительства.
Затем застройщик сообщил, что для достройки замороженных объектов необходимо погасить возникший дефицит. Для этого он хочет застроить 176 гектаров на Осокорках, которые принадлежали "Контактбудсервису". При этом по этой земле накопились долги на сотни миллионов гривен, а сама компания является банкротом.
В итоге доведенные до отчаяния инвесторы "Аркады" раз за разом проводят митинги у стен КГГА, требуя в интересах Stolitsa Group продлить договор аренды и разрешить застройку территории экопарка. И несмотря на абсурдность ситуации, Верховный Суд 23 декабря таки продлил срок аренды одного из участков на Осокорках.
Детальный план территорий Минского массива
Киевсовет 10 июня с третьей попытки одобрил Детальный план территорий Минского массива, который фактически дает зеленый свет на масштабную жилую застройку микрорайона. По документу, здесь планируют возвести жилье для 11 тысяч новых жителей района – порядка 19 многоэтажных жилых домов (от 16 этажей и выше). При этом, несмотря на такие масштабные планы, здесь хотят построить всего лишь три детских сада на 420 мест и одну школы на 1500 учащихся. Это далеко не соответствует реальным запросам жителей. Существенного развития инфраструктуры микрорайона не будет: дорожные развязки останутся теми же. В то же время "потребности в учреждениях здравоохранения будут обеспечиваться существующими учреждениями" на Минском массиве, а также амбулаториями семейного врача на первых этажах домов. Застройку планируют осуществить в течение 7 лет. Инвестором разработки детального плана территорий является ООО "Датолит" – аффилированное со Stolitsa Group.
Также рядом компания Интергал-Буд на месте ТРЦ "Полярный" по улице Петра Калнышевского собирается построить еще свои пять 25-этажных домов на участке общей площадью около 3 гектаров. Здесь площадь застройки составит 53,3%, что почти в два раза превысит все допустимые строительные нормы и сделает проживание жильцов невыносимым.
Вырубка леса в Пуще-Водице
В Пуще-Водицком лесничестве (Голосеевский район Киева) на въезде в 110 квартал 14 июня начали устанавливать строительный забор под еще один жилой комплекс, уничтожая при этом зеленые насаждения. Сначала Киевсовет распорядился снести забор, затем Окружной админсуд отменил решение столичных властей о демонтаже.
Мэр Киева Виталий Кличко рассказал, что арендовала 21 гектар леса компания "Продмарт". В Генплан внесли изменения и участок перевели с территории рекреационного назначения в усадебной жилой застройки. В 2015-м Киевсовет решил расторгнуть договор аренды с "Продмартом". Однако участок так и не передали Пуща-Водицком лесничеству - на кадастровой карте так и осталось назначение участка под застройку. Также появилась вероятность, что Киевсовет может продлить "Продмарту" договор аренды. Таким образом лесу грозит самая массовая вырубка за последнее десятилетие.
Рост цен на жилье
Подорожание жилья в 2021 году стало для многих настоящей неожиданностью. Инвестирование в украинскую недвижимость оказалось едва ли не самым выгодным инструментом с точки зрения инвестиций, больше можно было заработать, разве что на криптовалютах.
Так, квартиры в столичных новостройках в долларовом эквиваленте за год выросли на 32% до $1290 за квадрат. Таким образом рост цен опередил инфляцию. Если говорить о причинах скачка цен, то можно отметить интерес со стороны инвесторов, которые решили воспользоваться недвижимостью, как способом сохранения средств на фоне довольно шаткой экономической ситуации в стране. Также цены, по словам застройщиков, подогрело подорожание себестоимости строительных материалов.
Однако с ноября покупательские возможности украинцев начали иссякать и спрос на рынке недвижимости рухнул на 30%. Крупные застройщики пока не планируют снижать стоимость квартир в новостройках, а вот на вторичном рынке продавцам придется либо снизить ценники, либо отложить продажи до более благополучных времен.
Застройка Никольской Слободки
Пожалуй, самые ожесточенные столкновения в 2021 году происходили из-за строительства жилого комплекса на Никольско-Слободской, 7-9 между киевлянами и представителями застройщика.
Госинспекция архитектуры и градостроительства провела внеплановую проверку строительства ЖК и по результатам составила акт и протокол, зафиксировав нарушения: плотность населения жилого комплекса в три раза превышает допустимые нормы, не соблюдено количество парковочных мест и другие нюансы. После были вынесены предписания, в том числе о приостановлении подготовительных и строительных работ.
В итоге застройщик вынужден был вывезти строительные материалы и технику с площадки. Местные жители назвали это "промежуточной победой".
Продажа "Большевика"
Первый киевский машиностроительный завод (он же бывший "Большевик") продали компании "Дженерал Коммерс" из структуры uFuture Василия Хмельницкого за 1,43 млрд гривен. Глава Фонда госимущества Дмитрий Сенниченко назвал это сделкой века и сравнил с продажей "Криворожстали".
Тем временем в СМИ сообщили о возможном сговоре среди участников и давлении со стороны Хмельницкого. Так, из 15 компаний, которые заинтересовались лотом, на торги в итоге пришли лишь три. В итоге цена от стартовой выросла только на 40 млн гривен.
Проверкой сделки занялся Антимонопольный комитет. И несмотря на то, что он ее не завершил, "Дженерал Коммерс" все же разрешили купить завод.
Несбыточные обещания мэра: Подольский мост и метро на Виноградарь
Подольско-Воскресенский мост – самый известный столичный долгострой, возведение которого началось более 30 лет назад. Однако из-за различных проблем стройку приходилось всякий раз замораживать.
Столичный градоначальник Виталий Кличко не раз обещал, что мост откроют в 2021 году, однако его словам не суждено было сбыться. Поэтому мэр в ноябре принял решение уволить своего зама Александра Густелева из-за затягивания работ со строительством мостового перехода. Следующее обещание от мэра – 2022 год. На сегодняшний день, по словам Кличко, мост готов уже (или пока) на 90%.
Похожая ситуация обстоит и со строительством метро на Виноградарь. Из-за ситуации с пандемией подрядчик обратился с иском в суд об отсрочке завершения строительства до мая 2023 года. В Киевской городской государственной администрации были не согласны с решением суда и подали апелляционную жалобу. Столичные власти на строительство метро выделили 4 млрд гривен из 6 запланированных, однако подрядная компания до сих пор не сделала работу на выделенную сумму. Кроме того, стало известно, что эти деньги фирма решила провернуть через депозит, заработав на этом проценты.