Инвестирование в недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранения и приумножения капитала в Европе. На фоне всемирной макроэкономической нестабильности, инфляции и изменений в миграционных потоках, отдельные европейские страны предлагают особенно выгодные условия для вложений в жилую, коммерческую и туристическую недвижимость.
Согласно последним данным Евростата за апрель, в четвертом квартале 2024 года цены на жилье выросли на 4,2% в еврозоне и на 4,9% в ЕС по сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года. В третьем квартале 2024 года цены на жилье выросли на 2,7% и 3,9% в еврозоне и ЕС соответственно.
Динамика цен на жилье в странах ЕС
По итогам четвертого квартала 2024 года, в большинстве стран-членов ЕС зафиксирован годовой рост цен на жилье. Среди 26 государств, по которым доступны данные, только в двух - Франции и Финляндии - наблюдалось годовое снижение стоимости жилья, на уровне -1,9%. В остальных странах зафиксирован рост.
Самые высокие темпы годового подорожания жилья зафиксированы в Болгарии (+18,3%), Венгрии (+13,0%) и Португалии (+11,6%). Стоимость квартир также заметно выросла в Испании, Ирландии и Польше.
В поквартальном измерении ситуация выглядит более разнообразно. В шести странах-членах цены снизились, на Мальте и в Финляндии остались без изменений, тогда как в 18 странах зафиксирован рост.
Самое существенное поквартальное падение произошло во Франции, на Кипре (-1%) и в Эстонии (-0,7%). В то же время наибольший рост цен на жилье зафиксирован в Словакии (+3,6%), Словении (+3,1%) и Португалии (+3%), где стабильно сохраняется высокий спрос на недвижимость.
Что рекомендуют аналитики
В последнем аналитическом отчете британской компании 1st Move International определены самые перспективные страны Европы для инвестиций в 2025 году. Специалисты тщательно исследовали основные показатели рынка недвижимости – от налогов на аренду до уровня доходности. Самую высокую рентабельность, по данным исследования, предлагают страны Центральной и Восточной Европы, в частности Литва, Венгрия и Румыния.
На первом месте рейтинга – Литва, где в столице Вильнюсе средняя годовая доходность от аренды составляет 5,65%. Уровень арендных цен в стране вырос более чем на 170% по сравнению с 2015 годом. Налог на доход от аренды - умеренные 15%. Иностранцы могут свободно покупать недвижимость, а цены на жилье продолжают расти, что создает благоприятные условия для сохранения и приумножения капитала.
Эстония заняла второе место. Иностранцы также могут покупать там недвижимость, а низкий уровень налогов и высокая стоимость аренды обеспечивают среднюю доходность в 4,5%. Налог на арендный доход составляет 20%.
На третьем месте – Румыния, которая привлекает инвесторов низкими дополнительными расходами при покупке и очень низким налогом на аренду – всего 10%. Средняя доходность составляет 6,46% в год, что делает страну одной из самых рентабельных в регионе.
Также в списке перспективных стран для инвестиций – Ирландия, где высокие арендные ставки способствуют получению значительных доходов. В то же время значительная налоговая нагрузка снижает чистую прибыль. Из-за дефицита жилья цены продолжают расти, что создает условия для капитализации.
Среди наименее выгодных стран для инвестиций названы Бельгия и Франция. В Бельгии - высокие транзакционные издержки и налог на аренду до 50%. Во Франции средняя доходность составляет 4,5%, но налог - более 18%, а цены на недвижимость снизились на 4,6%.
Популярность среди покупателей сохраняют Испания и Португалия – именно эти страны были наиболее часто запрашиваемыми в Google за 2023-2024 годы. В Испании иностранные инвесторы имеют налоговые льготы, а в Португалии иностранцы покупают недвижимость на равных условиях с гражданами. Однако такая популярность привела к дефициту доступного жилья для местного населения - в Португалии цены выросли почти на 70% с 2015 года.
О чем говорится в последних новостях
В 2025 году Греция продолжает сталкиваться с резким подорожанием аренды жилья, и признаков стабилизации пока не наблюдается. Распространение краткосрочной аренды через платформы вроде Airbnb лишь усугубляет ситуацию – владельцы жилья отдают предпочтение туристам, что значительно сокращает предложение для местного населения. В результате возникает дефицит долгосрочной аренды, а цены растут даже на старый жилой фонд. Экономисты предупреждают о тревожной тенденции: более половины арендаторов вынуждены тратить более 30% своих доходов исключительно на жилье. В то же время 68% граждан считают, что нынешние арендные ставки абсолютно не соответствуют уровню заработных плат. Парадоксально, но несмотря на это три четверти населения все еще считают инвестиции в недвижимость самым надежным способом сохранения капитала.
Стремительный рост арендных ставок в крупных городах Германии превращается в серьезный барьер для преодоления нехватки рабочей силы. Проблема приобретает системный характер: каждый десятый работающий уже вынужден был сменить место жительства из-за чрезмерных расходов на аренду жилья. Эксперты фиксируют растущее беспокойство среди работодателей. Согласно исследованиям, 35% экономически активного населения всерьез рассматривают смену работы именно из-за непосильных расходов на жилье, что может повлиять на стабильность рынка труда в крупнейших городах страны.
По данным Центрального банка Албании, во втором полугодии 2024 года стоимость жилья в стране выросла на рекордные 44,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наибольший рост зафиксирован в столице: цены на квартиры в Тиране за год подскочили на 56%, а только за последние шесть месяцев - на 26,2%. Эксперты связывают такой стремительный скачок с несколькими факторами. Прежде всего - существенное подорожание строительства: выросли цены на материалы, оплату труда и логистические расходы. Несмотря на это, спрос на жилье остается высоким, преимущественно за счет внутренних покупателей. Зато интерес со стороны иностранных инвесторов, по словам аналитиков, заметно снизился. Это может свидетельствовать об изменении динамики рынка: рост стимулируется не внешним капиталом, а внутренним потребительским давлением, что грозит дальнейшим социальным и экономическим дисбалансом.
Подводя итоги
Европейский рынок недвижимости в 2025 году остается чрезвычайно активным, однако все больше демонстрирует неравномерность развития между странами. В то время как Литва, Румыния, Эстония и Венгрия привлекают инвесторов высокой доходностью и умеренной налоговой нагрузкой, отдельные регионы, в частности Греция, Франция и Бельгия, наоборот, сталкиваются с более глубокими структурными проблемами – от чрезмерного налогового давления до потери доступности жилья для местного населения.
В то же время динамичный рост цен на жилье в таких странах, как Албания или Португалия, свидетельствует о мощном внутреннем спросе, но также сигнализирует о потенциальных рисках перегрева рынка. Рост стоимости аренды и нехватка доступного жилья уже сегодня сказываются на социальной стабильности - в частности в Германии, где высокие расходы на жилье влияют на мобильность рабочей силы. В таких условиях инвесторам следует учитывать не только краткосрочную доходность, но и долгосрочные риски, в частности социальные и регуляторные изменения, которые могут повлиять на рентабельность вложений.