В последние годы Украина переживает масштабный жилищный кризис, который резко обострился после начала полномасштабного вторжения россии в 2022 году. По официальным оценкам, в результате боевых действий повреждено или полностью уничтожено более 2 миллионов домохозяйств — это примерно 13% всего жилищного фонда страны. Особенно критической является ситуация в деоккупированных и прифронтовых регионах, где значительная часть населения лишилась единственного жилья.
Жилищный кризис усугубляется масштабным внутренним перемещением: в Украине насчитывается более 4,6 млн ВПЛ, значительная часть из которых не имеет постоянного места жительства. Правительству и местным властям приходится работать в условиях ограниченных ресурсов, разрушенной инфраструктуры и нехватки инструментов для системного реагирования.
В то же время длительное отсутствие государственной жилищной стратегии, слабый рынок аренды и ограниченный доступ к ипотечному кредитованию привели к ситуации, когда миллионы украинцев остаются без реальных возможностей обеспечить себя жильем.
Решения, которые помогают решить проблему
В ответ на растущий жилищный кризис государство ввело ряд инструментов поддержки украинцев, которые потеряли или не имеют жилья. Развитие таких программ способствует стабилизации экономики: жилищное строительство привлекает рабочую силу, активизирует смежные отрасли — от производства стройматериалов до финансового сектора — и формирует спрос на внутренние инвестиции. Таким образом, социальная поддержка населения в сфере жилья превращается в один из драйверов экономического восстановления Украины в условиях войны. В частности, программа "еВідновлення" предоставляет компенсации на ремонт поврежденного или приобретение нового жилья вместо разрушенного.
Параллельно действует программа "еОселя", которая обеспечивает льготное ипотечное кредитование для военных, медиков, педагогов, молодежи и внутренне перемещенных лиц. Она позволяет тысячам украинцев приобрести жилье под минимальные проценты.
Кроме государственных инициатив, на рынке активизируются и негосударственные механизмы, в частности совместные инвестиционные фонды (REIT), программы от застройщиков, муниципальные проекты, а также коммерческая ипотека с частичным государственным участием или гарантиями. Эти инструменты не только помогают расширить доступ граждан к жилью, но и поддерживают жилищное строительство, которое является критически важной отраслью для восстановления страны.
Но, по словам CEO & founder портала Нерухомі Дениса Петрова, для масштабирования этого эффекта нужна новая стратегия — не точечные инициативы, а системное видение жилищной политики: прозрачное, институционально способное, с прогнозируемым рыночным контуром.
"Мы до сих пор не имеем кодифицированного акта в сфере строительства, а значит — не имеем единой рамки для планирования и восстановления", — отметил он.
Эксперт отметил, что на самом деле нельзя говорить о доступной ипотеке при учетной ставке НБУ 15,5%: "Это уже не о восстановлении, это — о деформации системы государственного управления, когда успешные кейсы появляются не благодаря, а вопреки".
"еВідновлення"
Государственная программа "еВідновлення", которая предоставляет помощь на ремонт поврежденного или приобретение нового жилья вместо разрушенного, действует уже более двух лет. По состоянию на 1 июня 2025 года участниками стали почти 109 000 семей, сообщает правительство. Программа охватывает два основных направления: компенсации за поврежденное жилье (почти 90 000 семей, более 9 млрд грн) и жилищные сертификаты за уничтоженное жилье (более 18 500 сертификатов на 27,3 млрд грн). Новое жилье за эти средства уже приобрели почти 11 000 человек, из которых 4500 — ВПЛ.
С начала 2025 года стартовал новый компонент — восстановление на собственном участке. За полгода 475 граждан получили более 606,9 млн грн на строительство домов. Еще 100 семей, которые решили строиться самостоятельно, уже получили 152 млн грн, в среднем 2,2 млн грн на семью.
"еВідновлення" остается ключевым государственным механизмом поддержки украинцев, потерявших жилье в результате войны, и в то же время стимулирует работу строительной отрасли в период восстановления страны.
"еОселя"
Программа "еОселя" — государственное решение, предоставляющее льготные ипотечные кредиты украинцам, продолжает существенно поддерживать жилищный рынок и экономику. По состоянию на конец апреля 2025 года общее количество выданных кредитов достигло 16 423, а объем финансирования вырос до 26,975 млрд грн. В первом квартале 2025 года 1345 семей получили более 2,4 млрд грн, а именно на этой неделе еще 128 семей присоединились к программе, получив более 240,9 млн грн на жилье.
Льготные ставки доступны ключевым категориям населения: военным, силовикам, медикам, педагогам, ученым — они могут получить кредиты под 3% годовых, тогда как другие участники — под 7%. Банков-партнеров программы — как государственные, так и частные, среди которых наиболее активны Ощадбанк, ПриватБанк и Укргазбанк.
К тому же, весь процесс теперь контролируется через 91 застройщика и 201 жилой объект, что значительно упрощает для участников программу доступа к новостройкам.
Хотя в 2025 году объемы кредитования на ~40% меньше, чем в предыдущем году (3,2 млрд грн против 5,3 млрд — за первые четыре месяца), "єОселя" остается ключевым инструментом жилищной политики. Она стимулирует строительную отрасль, поддерживает спрос на новое жилье и обеспечивает жильем тех, кто заслуживает социальной поддержки.
"Программа "еОселя" стала одним из ключевых факторов, сдерживающих падение первичного рынка жилья в условиях войны. Несмотря на сокращение объемов финансирования в 2025 году, она продолжает работать как стабилизатор отрасли", — добавил Денис Петров.
REIT-платформы
Одним из самых известных примеров совместного инвестиционного фонда, действующего в Украине в сфере недвижимости, является Inzhur Real Estate Investment Trust (Inzhur REIT) — проект, созданный группой Inzhur под руководством бывшего народного депутата Андрея Журжия.
Этот фонд работает по модели REIT (Real Estate Investment Trust) — то есть совместного владения недвижимостью через публичную инвестиционную платформу. Его участниками уже стали более 12 000 инвесторов, а совокупный портфель активов превышает 2,4 млрд грн. Инвесторы могут вкладывать средства с относительно небольшим стартовым капиталом — от нескольких тысяч гривен — и получать часть прибыли от аренды или роста стоимости объектов.
В состав портфеля Inzhur REIT входят ритейл-парки, торговые площади, помещения в ТРЦ, включая такие как Ocean Plaza, объекты, арендованные McDonald's и Сильпо, а также объекты энергетической инфраструктуры. Такой формат позволяет украинцам инвестировать в стабильные недвижимые активы даже в сложных условиях войны, а заодно — привлекает капитал в реальный сектор экономики и поддерживает строительную отрасль.
Подводя итоги
Состояние жилищной политики в Украине сегодня — это не только вопрос восстановления разрушенного, но и стратегический вызов, требующий системного подхода. Программы "еВідновлення" и "еОселя" стали важными инструментами в преодолении последствий войны, но они также создают основу для новой архитектуры жилищной поддержки. В то же время рост интереса к негосударственным механизмам, таким как REIT-платформы, демонстрирует, что украинцы готовы активно участвовать в формировании собственной жилищной безопасности, инвестируя даже в кризисных условиях.
Несмотря на масштаб потерь и вызовов, Украина имеет реальный шанс заложить новую модель жилищной политики — прозрачную, доступную и ориентированную на потребности различных категорий населения. Для этого необходима четкая государственная стратегия, усиление институциональной способности общин, привлечение частного капитала и поддержка со стороны международных партнеров. Ведь жилье — это не только крыша над головой, это социальная стабильность, восстановление достоинства и инвестиция в будущее.