Застройщик ЖК Квітень в Дарницком районе Киева планирует возвести комплекс высотой в 25 этажей, когда по проекту дом должен быть 9-этажным.
Что произошло
Строительство ЖК Квітень от КБМ-С по ул. Санаторная, 4 в Дарницком районе Киева снова привлекло внимание экспертов НЕРУХОМІ. Этому послужило сообщение на сайте новостройки об изменении высотности объекта до 25 этажей и получении разрешения на такое строительство.
Ранее в обзоре НЕРУХОМІ на этот комплекс среди прочего отмечалось, что в соответствии с декларацией о начале выполнения строительных работ № КВ 083140630758 от 4 марта 2014 года заказчик получил право на возведение 9-этажного жилого дома, тогда как реализация квартир и визуализация дома указывала на 12 этажей.
Сейчас же на визуализации отображено 25 этажей. Застройщик уверенно объявляет о факте получения на это разрешения, о чем информирует порталы недвижимости, публикует новость на своем сайте и для подтверждения внесенных изменений указывает ссылку на документ в Реестре строительной деятельности.
Однако перейдя по этой ссылке можно увидеть зарегистрированную декларацию о начале выполнения строительных работ № КВ082210906623 от 15 апреля 2011 года, в которую заказчик строительства 6 сентября 2021 года лишь пытался внести изменения в отношении лица, осуществляющего авторский надзор.
Стоит отметить, что именно пытался, ведь по состоянию на время публикации этой "радостной новости" на сайте ЖК Квітень документ в Реестре был действующим, но запрос на внесение изменений по авторскому надзору был отклонен (не зарегистрирован). То есть ни о какой корректировке проектной документации, которой бы предполагалось изменение этажности комплекса, речь не шла.
Техническая ошибка устранена
Учитывая такое несоответствие информации, содержащейся на сайте ЖК Квітень и в Реестре строительной деятельности, эксперты НЕРУХОМІ направили запрос в Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля г. Киева исполнительного органа Киевсовета (КГГА). Решили выяснить, какие именно изменения были внесены заказчиком строительства ЖСК "Будивельник-14" и почему документ, содержащий информацию об отклонении запроса на внесение изменений, имеет статус действующего.
Не меньше вопросов вызывали реквизиты документа, ведь номер и дата декларации, на которую ссылается застройщик (№ КВ082210906623 от 15.04.2011) не соответствовали документу, полученному заказчиком в 2014 году на основании которого сейчас и осуществляется строительство (КВ 083140630758 от 04.03.2014).
Департаментом был предоставлен ответ. В нем указано, что заказчику таки отказано во внесении изменений в декларацию о начале выполнения строительных работ.
Эксперты НЕРУХОМІ решили вновь проверить этот загадочный документ в Реестре строительной деятельности. И выяснили, что после отправки нашего запроса регистратором были внесены изменения по устранению технической ошибки системы. Сейчас декларация, на которую ссылается застройщик как на дающую право на строительство 25 этажей, имеет статус "отказано во внесении сведений в систему".
Подозрения экспертов подтвердились: какие-либо изменения не были зарегистрированы, застройщик не имеет права на строительство ЖК в 25 этажей, как им было заявлено.
Кроме того, стало понятным несовпадение номеров деклараций, ведь порталом "ДІЯ" был присвоен неподходящий номер для изменения данных.
Фактически благодаря бдительности команды НЕРУХОМІ Департаментом КГГА была исправлена либо умышленная ошибка, либо действительный сбой в системе Реестра строительной деятельности.
Ошибка или сбой, но застройщик ЖК Квітень умело использовал это для введения в заблуждение инвесторов и распространения новости об изменении этажности объекта.
О застройщике
Девелопером ЖК Квітень выступает ООО "КБМ-С". По данным аналитической системы "YouControl", учредителем ООО "КБМ-С" выступал ООО "Киевбудмонолит", являющийся девелопером ЖК Шулявский. В настоящее время ООО "КБМ-С" и ООО "Киевбудмонолит" связаны общим бенефициаром Людмилой Владимировной Бухариной.
Стоит отметить, что строительство ЖК Шулявский было начато в 2015 году. В ходе строительства совершались неоднократные нарушения градостроительного законодательства. Имело место занижение категории сложности объекта. До сентября 2017 года строительство велось на основании декларации о начале выполнения строительных работ. Проектом предполагалось 22 этажа, но фактически возводился 26-этажный дом. Количество квартир с запланированных проектом 125 увеличилось до 238. Застройщиком ООО "Киевбудмонолит" осуществлялись неоднократные переносы сроков ввода объекта в эксплуатацию с 4 квартала 2017 года на 2 квартал 2020-го. С весны 2020 года строительство ЖК Шулявский остановлено, построена только 26-этажная коробка.
Кстати, инвесторы ЖК Шулявский обратили внимание, что проекты ЖК Шулявский и ЖК Квітень практически не отличаются друг от друга.
Еще один объект от КБМ-С – Клубный дом Marsel по ул. Нижнеюрковская, 8-б в Подольском районе Киева. Строится 8-этажное здание с мансардой на 63 квартиры на основании сообщения о начале выполнения строительных работ на реконструкцию. Так как в соответствии с законодательством на основании уведомления о начале строительных работ нельзя строить дома выше 4 этажей, документ был отменен по результатам проверки Департамента по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля города Киева. Однако суд принял сторону застройщика и возобновил сообщение в Реестре строительной деятельности. В настоящее время срок ввода перенесен с 4 квартала 2019 года на 4 квартал 2021-го, однако текущее состояние процесса строительства позволяет считать, что срок будет снова перенесен.
О чем говорят такие манипуляции
Учитывая неутешительное состояние украинского рынка первичной недвижимости, в случае с ЖК Квітень впечатляет даже не столько сам факт превышения допустимой этажности, сколько его масштабность: застройщик планирует достроить лишние 16 этажей.
Верхом дерзости застройщика является провозглашение законности такого строительства путем распространения новости о получении на это права. Исключительный цинизм – ссылка на декларацию, в которую всего-навсего пытались внести изменения о лице, осуществляющем авторский надзор.
Такие действия застройщика говорят о том, что он готовит плацдарм для продажи квадратных метров на "дополнительных" 16 этажах манипулируя фактами и рассчитывая либо на неопытность, либо на необразованность инвестора.
В целом приведенный пример указывает на острую необходимость введения изменений в отрасли. Так как цепь типичных нарушений украинских застройщиков (строительство без документов, изменение технических характеристик в процессе строительства, демонстрация отмененных документов в бумажном виде как действующих и т.д.) дополнилась манипуляциями информацией из Реестра строительной деятельности. Так, инвесторам в Украине следует обращаться к профессиональному анализу документов и оценке действий застройщика для выявления реальных рисков. Поэтому в таком свете особого внимания требует создание механизмов защиты прав инвесторов, которые будут способствовать обеспечению доступности информации относительно объектов строительства.