Застройщик позиционирует жилой комплекс A136 Highlight House как ЖК бизнес-класса рядом с основными магистралями и историческим центром Киева. На сайте объекта утверждают, что "A136 – место силы, предмет гордости и признак высокого статуса". Отдельно отмечается, что будущие жители комплекса смогут сохранить важнейшую инвестицию – время. Ведь ЖК расположен "в центре событий и инфраструктуры".
Эксперты НЕРУХОМІ проанализировали, насколько инвесторы, которые предпочтут сэкономить время, рискуют другими инвестициями – своими деньгами, вложенными в это строительство. И нашли целый спектр угроз: от нарушения целевого назначения до подтоплений, несоблюдения пожарной безопасности и судов.
Что хорошего
Расположен ЖК A136 Highlight House на ул. Антоновича, 136-138. Очевидно, расположение комплекса является предметом гордости. Другой изюминкой комплекса, кроме его удачного размещения, застройщик DIM Group называет "уникальную архитектуру": 33-этажный дом будет иметь навесной фасад, дизайнерскую входную группу, много стеклянных окон-витрин, которые будут выделяться на фоне старой застройки. Первые этажи здания отведены под коммерческие цели – там обещают открыть магазин, ресторан, химчистку, фитнес-центр и тому подобное. А последние этажи будут иметь полностью стеклянные стены и террасы, с которых можно будет любоваться на Киев с высоты птичьего полета: там обустроят пентхаусы.
Сдать комплекс в эксплуатацию обещают в 1 квартале 2022 года.
Реклама "на миллион"
Рекламная кампания ЖК A136 Highlight House велась под несколькими лозунгами, преимущественно подчеркивающими высотность здания как главную "фишку" и формирующими впечатление о чрезвычайной инвестиционной привлекательности объекта.
Однако одно из этих сообщений, по сути, говорит о нарушении законодательства, а другое надо оценивать исходя из рисков проекта.
33-этажный... офис. Или нет?
Первая проблема, которую наши эксперты заметили, анализируя строительство комплекса A136 Highlight House – нарушение целевого назначения земельного участка. В документах оно определено: "для другой коммерческой деятельности". Киевский горсовет позволял использовать землю для строительства, эксплуатации и обслуживания офисного центра. Такое несоответствие является нарушением градостроительного законодательства. Жилой комплекс здесь не мог строиться вообще. Следствием такого нарушения использования земельного участка законом предусмотрено аннулирование разрешительных документов на строительство многофункционального комплекса. Поэтому будущий дом с "условно-законного" в любой момент может превратиться в фантом в центре столицы.
На сайте комплекса используются оба понятия: и "апартаменты", и "квартиры". А площади, которые определяются как "апартаменты", имеют ряд отличий от привычных для большинства украинских квартир.
Апартаменты – помещения для временного проживания и не относятся к жилому фонду. Недостатки такого юридического статуса в том, что по адресу невозможно получить регистрацию места жительства, ежегодный налог на недвижимость (1% от минимальной зарплаты за кв.м). И коммунальные услуги жителям апартаментов придется оплачивать по тарифам для юридических лиц. Уже сейчас они на 15% превышают тарифы для населения. И, если верить заявлениям властей, будут расти еще больше.
Дом-гигант в исторической части города
Другая проблема со строительством и полученными застройщиком градостроительными условиями и ограничениями касается высотности дома. Несоблюдение предельного ограничения по высотности является вопиющим нарушением действующего законодательства.
Более того, в Центральном историческом ареале, в котором расположен земельный участок на Антоновича, 136-138, согласно Генерального плана Киева до 2020 года, здания выше 27 м строить нельзя. Запроектированный дом в 33 этажа превышает максимальный предел где-то в четыре раза. Согласовывал ли проект Минкульт и на каком основании – вопрос стоит адресовать к контролирующим и правоохранительным органам.
К тому же, с официальными данными на информационном стенде ознакомиться крайне трудно. Прочитать информацию можно только если очень постараться.
Важный нюанс: в непосредственной близости от участка расположена общеобразовательная школа. Можно представить, каким будет учебный процесс фактически на стройплощадке. К тому же, после завершения строительства школьникам будет значительно не хватать солнечных лучей из-за нарушения требований инсоляции.
"Уют для счастливой жизни". А что на самом деле?
А на самом деле, как нам удалось установить, на пути к уютной и счастливой жизни в Голосеевском районе потенциальных жителей комплекса могут ждать серьезные препятствия.
Прежде всего, они будут страдать от шума: в этом уголке столицы он вдвое превышает максимальные санитарные показатели. Дело в том, что согласно санитарным нормам максимальный допустимый уровень звука в жилых домах составляет 40 дБА днем и 30 дБА ночью. А земельный участок, на котором строится ЖК A136 Highlight House, относится к территории, где уровень шума от транспорта составляет 71-75 дБА. Убедиться в этом можно, открыв геопортал градостроительного кадастра Киева.
Проблемы есть и с анонсированным двухэтажным подземным паркингом. Ведь территория, на которой строится ЖК – подтопляемая. Из-за высокого уровня грунтовых вод строительство подземного паркинга может влиять на качество и долговечность эксплуатации здания. Чтобы этого не произошло, должны быть приняты меры инженерной защиты, предусмотренные градостроительными условиями и ограничениями. Недостаточность таких мер может привести к разрушению близлежащих домов. Обеспокоенные жители которых, кстати, уже обратились по этому поводу с иском в суд.
Но самым страшным потенциальным бедствием для будущих жителей этого ЖК является возникновение пожара. При проектировании дома было допущено ряд отклонений от государственных строительных норм, в частности, относительно пожарной безопасности.
Так, через большое расстояние до ближайшего пожарного депо, проектом предусмотрели установку двух дополнительных пожарных гидрантов. Достаточно ли этого при возникновении пожара – пока предмет теоретического расчета. К тому же, вокруг дома не предусмотрен круговой проезд и разворотная площадка для пожарной машины, что существенно усложнит работу пожарных в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Эти отклонения застройщик пытался узаконить путем согласования с Минрегионом. Но заявление застройщика по состоянию на 26.05.2020, согласно информации сайта министерства, на Научно-техническом совете министерства не рассматривалась. А строительство – продолжается.
Вишенка на торт: два уголовных производства
Открыто уголовное производство в отношении передачи земельного участка ООО "ПИРИТ", досудебное расследование которого осуществляется полицией. В рамках другого уголовного производства, прокуратуре предоставлен доступ к документам, которые сопровождают строительство многофункционального комплекса, в частности, к градостроительным условиями ограничениям и разрешительной документации.
Также имеются претензии соседей будущего ЖК, ОСМД "Акон-140", которые обвинили землепользователя в нарушении условий договора аренды: использовании земли не по целевому назначению и нарушении порядка заключения договора аренды.
Кстати, по обращениям этого ОСМД на место строительства с проверками 5 раз выезжали инспекторы ГАСК. Однако им ни разу и не удалось попасть на стройплощадку. Задокументированные причины недопуска – из-за отсутствия заказчика или его уполномоченных лиц. Последний факт проверки ГАСК, которая так и не состоялась, зафиксировали в январе 2020 года.
Точку в судах вокруг строительства ЖК A136 Highlight House ставить пока рано.
Нарушения, допущенные при строительстве этого объекта, являются достаточно серьезными для того, чтобы поставить под вопрос или сильно осложнить его завершение. За верховенством закона такие нарушения могли означать только одно: аннулирование разрешения на выполнение строительных работ.
Прогнозы, насколько проблемной будет выглядеть эта высотка на карте Киева и что делает застройщик, чтобы минимизировать риски юридической стороны проекта – это то, о чем каждый потенциальный покупатель должен спрашивать в отделе продаж во время визита. Каждый инвестор самостоятельно будет решать, в какую перспективу верить: или наслаждаться мыслями о "уютной счастливой жизни", или обращаться с требованиями к государственным органам вернуть свои деньги.
Поэтому потенциальным инвесторам, которые все же решатся вложить свои средства в этот рискованный и достаточно дорогой проект, лучше быть готовыми к тому, что на пути к введению объекта в эксплуатацию и получения ими имущественных прав уже есть законные преграды. А нарушение шумового режима и норм пожарной безопасности вряд ли подарят ожидаемый комфорт.
НЕРУХОМІ подготовили советы для потенциальных инвесторов A136 Highlight House, которые помогут минимизировать риски. С ними можно ознакомиться на странице ЖК, в разделе Документы.