Кабинет министров Украины изменил правила строительства частных домов и усилил контроль за использованием упрощенных процедур в жилищном строительстве. Соответствующие изменения предусмотрены постановлением правительства № 305 от 4 марта 2026 года, которое также расширяет цифровые механизмы в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕГЭССБ).
Главная цель новых правил – четко отделить индивидуальное жилищное строительство от крупных девелоперских проектов. Правительство пытается положить конец практике, когда многоквартирные или коттеджные комплексы оформлялись как садовые дома, чтобы избежать более сложных процедур — в частности, получения градостроительных условий и прохождения экспертизы проектной документации.
Согласно обновленным нормам, строительный паспорт теперь можно получить только для индивидуальных, садовых и дачных домов высотой до двух этажей (без учета мансарды) и общей площадью до 500 кв. м. Также по строительному паспорту разрешено возводить хозяйственные постройки и сооружения, в частности гаражи, сараи, котельные, ограждения или ворота.
В то же время из перечня объектов, которые могут строиться по упрощенной процедуре, полностью исключили блочные жилые дома. Таким образом, таунхаусы, дуплексы и другие подобные проекты отныне будут возводиться только после получения градостроительных условий и ограничений.
Отдельную норму правительство ввело на период военного положения. До его завершения и в течение года после этого индивидуальные, садовые и дачные дома площадью до 200 кв. м и высотой до двух этажей можно будет строить без получения строительного паспорта. В таком случае достаточно оформить схему намерений застройки земельного участка.
Эту схему должен разработать сертифицированный архитектор или инженер-проектировщик. После заключения договора специалист формирует электронный документ, который загружается в ЕДЕССБ через электронный кабинет и подписывается квалифицированной электронной подписью.
Схема намерений застройки включает информацию о расположении дома на участке, планы этажей, фасады, инженерные сети и другие технические параметры. Власти рассчитывают, что такая цифровая процедура поможет уменьшить количество самовольных проектов и нарушений строительных норм.
Новые правила также вводят ограничения для исторических территорий. Упрощенное строительство по схеме намерений не будет разрешено в пределах исторических ареалов населенных пунктов, если для них не утверждена соответствующая научно-проектная документация. Также оно будет запрещено в зонах охраны памятников и их буферных зонах.
Постановление предусматривает и механизм ответственности для архитекторов и инженеров-проектировщиков. Если органы государственного архитектурно-строительного контроля дважды выдадут специалисту предписания об устранении нарушений, система автоматически заблокирует ему доступ к созданию новых схем застройки в электронной системе.
Правительство рассчитывает, что новые правила помогут устранить злоупотребления в сфере индивидуального строительства, уменьшить хаотичную застройку и отделить действительно частные дома от масштабных жилых проектов. Для владельцев земельных участков это будет означать более цифровую процедуру строительства, но с обязательным привлечением сертифицированных специалистов.
Как сообщали Нерухомі в новостях недвижимости, в Киеве частного нотариуса обвинили в незаконной регистрации права собственности на частный дом, который не был введен в эксплуатацию. Обвинительный акт уже направлен в суд.