Новый Закон Украины "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" концептуально меняет правила для участников строительного рынка. Сфера применения закона распространяется в отношении любых объектов (независимо от функционального назначения), которые будут строиться по разрешению, полученному после вступления закона в силу. Также по желанию заказчиком может применяться и к объектам, начавшим строительство до 10 октября этого года.
Существенные изменения затронули и порядок привлечения средств от физических и юридических лиц для строительства объектов недвижимости.
Первое. Сфера действия закона – свободный выбор времени
Законом установлено, что сделки по инвестированию строительства объектов жилищного строительства с использованием привлеченных средств, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим до вступления в силу Закона, сохраняют силу до полного выполнения сторонами своих обязательств по таким сделкам.
Также регламентировано, что инвестирование строительства объектов, право на выполнение строительных работ в отношении которых получено до вступления в силу Закона с использованием привлеченных средств, осуществляется в соответствии с законодательством, которое действовало до вступления в силу Закона.
Если выполнение уже существующих договоров в соответствии с законодательством, действовавшим до принятия Закона, не вызывает вопросов, то практическая реализация положения о заключении новых соглашений в соответствии с нормами прошлого законодательства в условиях уже принятого закона вызывает много вопросов по практической реализации.
Второе. Жилищное строительство – обычный объект инвестиционной деятельности
Часть 3 статьи 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности", которой устанавливались исключительные схемы привлечения средств в жилищное строительство (ФФС, ФОН, ИСИ, целевые облигации и другие способы, определенные законом) отменены.
Непосредственно новым Законом установлены особенности привлечения средств от физических или юридических лиц, касающиеся строительства объектов любого функционального назначения.
Третье. Прямое и опосредованное привлечение средств
Законом разрешено прямое и косвенное привлечение средств: заказчиком, девелопером и управляющим ФФС.
Способы привлечения:
- для заказчика и девелопера: путем заключения договоров купли-продажи неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости;
- для управляющего фонда финансирования строительства: путем заключения договоров об участии в ФФС (с учетом Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью");
- для заказчика жилого строительства: путем эмиссии целевых корпоративных облигаций (для жилого строительства). Предусматривается заключение нотариального договора между заказчиком и владельцем облигаций о резервировании (бронировании) объекта (с учетом требования по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости).
Таким образом закон фактически легализовал возможность прямого привлечения средств заказчиком и девелопером, что де-юре запрещалось законодательством, действовавшим до 10 октября 2022 года. Вместе с тем остался полностью дискредитированный механизм привлечения средств через ФФС и схему размещения целевых облигаций, используемых единичными застройщиками.
Законом также определено, что эти требования не распространяется на случаи финансирования строящихся объектов исключительно за счет собственных, кредитных или заемных средств заказчика строительства и/или девелопера строительства.
Четвертое. Институты совместного инвестирования
В перечне определенного Законом отсутствуют институты совместного инвестирования относительно возможности прямого или косвенного привлечения средств от физических или юридических лиц для строительства. Однако юристы допускают возможность применения схемы продажи объектов будущей недвижимости через ИСИ.
КУА (Компания по управлению активами, действующая от имени фонда) не приобретет специальные имущественные права на недвижимость в активы фонда, а покупает дериватив, дающий право в будущем купить специальное имущественное право по фиксированной цене.
В дальнейшем КУА осуществляет продажу дериватива покупателю будущей недвижимости.
Выполняется договор купли продажи дериватива путем оплаты и заключения договора купли продажи будущего объекта недвижимости между покупателем и заказчиком/девелопером в соответствии с нормами новопринятого закона.
То есть схема с использованием форвардного контракта (дериватива) может работать в сочетании с договором купли-продажи будущего объекта недвижимости.
Пятое. Предварительный договор
Еще одной разрешенной схемой финансирования строительства, устанавливаемой Законом, есть возможность применения предварительного договора по купле-продаже будущего объекта недвижимости.
Регламентировано, что такой предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.
Законом также установлено нововведение: запрет любых платежей в подтверждение обязательства по предварительному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, а также установление других финансовых обязательств сторон, кроме штрафных санкций.
Вместе с тем ст. 546 Гражданского кодекса Украины установлены виды обеспечения исполнения обязательств. Поэтому возможно заключение дополнительного договора по которому покупателем и будет уплачиваться гарантийный (обеспечительный) платеж в соответствии с нормами ГКУ.
Шестое. Неувядающая классика – жилищно-строительный кооператив
Еще одна схема привлечения средств от физических и юридических лиц, принцип действия которой не изменился – жилищно-строительные кооперативы. Новеллою является лишь запрет ассоциированных членов в жилых, дачных и гаражных кооперативах.
При этом со дня вступления в силу Закона ассоциированные члены кооперативов, предметом деятельности которых является жилое, дачное или гаражное строительство, считаются полноправными членами таких кооперативов. Обретение такими лицами прав полноправных членов соответствующих кооперативов не требует принятия решений общим собранием членов кооперативов и/или его уставными органами.
В целом же нормы Закона "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" относительно инвестирования в строительство, что обязательно должно совершаться на основании договоров купли-продажи неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости (с его учетом), были призваны уравнять участников строительства в контексте налоговой нагрузки.
При этом для покупателей будущих объектов недвижимости законом не предусмотрена возможность контроля профинансированных средств, что повлияло бы на степень безопасности инвестиции.