Сегодня под звуки воздушной тревоги в Украине открываются новые отели, заключаются инвестсоглашения и запускаются масштабные проекты. В эпицентре этих трансформаций Ribas Hotels Group, компания, которая в условиях полномасштабной войны не только сохранила позиции, но и расширила свое влияние далеко за пределы Украины. Ее основатель, Артур Лупашко, управляет портфелем из более чем 55 объектов в пяти странах — от Карпат до Бали.
В разговоре с порталом Нерухомі он рассказывает, как Ribas Hotels Group выстраивает "антихрупкий" бизнес, выдерживающий удары войны и превращающий риски в новые рынки. Как меняется гостиничный рынок Украины в 2025 году, в какие города стоит инвестировать, почему апарт-отели становятся хитом инвестирования и что общего между катакомбами под Одессой и гостиничным пространством будущего.
"Мы входим в этап, когда отель – это уже не просто номер и завтрак"
– Артур, охарактеризуйте текущее состояние гостиничного рынка Украины: на каком этапе он находится? Наблюдается восстановление, спад или трансформация?
– Сектор постепенно восстанавливается. Мы провели исследование гостиничного рынка, и выяснили, что за последний год появилось +96 новых объектов, количество налогоплательщиков в туристической сфере выросло на 7%, а туристический сбор составил 273 млн грн — и это в условиях войны. Это означает, что рынок живет, адаптируется и ищет новые форматы.
– Вы замечаете признаки роста в отдельных сегментах или регионах?
– Наиболее активно растут западные регионы – Ивано-Франковск, Львов, Закарпатье. Там и спрос, и новое строительство, и апарт-отели, и коттеджные городки. В то же время в Киеве — стабильный рост загруженности, потому что он остается деловым центром и хабом для волонтеров, журналистов, международных делегаций.
Мы входим в этап, когда гостиница – это уже не просто номер и завтрак. Это может быть пространство для реабилитации, workation, безопасное жилье или даже место силы. И рынок начинает это ощущать. Поэтому я бы сказал: рынок не просто восстанавливается, но и меняется и делает это быстро.
– Какие подходы помогли Вашей компании адаптироваться к условиям войны и реорганизовали свою деятельность в этот период?
– После начала полномасштабной войны для нас главным было одно: сохранить команду. Потому что бизнес – это люди. И если есть команда – будет и восстановление. Мы не остановили ни строительство, ни операционную деятельность. Наоборот, начали двигаться еще быстрее. Гибкость стала ключевым навыком. Мы переосмыслили структуру управления, оптимизировали расходы, стали еще более диджитализованными.
Параллельно открыли офисы в Киеве и на Бали. Вышли на новые рынки: Европа, Средняя Азия, Юго-Восточная Азия. По состоянию на 2025 год в портфеле компании находятся более 55 отелей в управлении, проектировании и строительстве в Украине, на острове Бали, Молдове, Польше и Турции.
– Открылись ли новые перспективы для развития в кризисных условиях? Инновации, региональное развитие и конкуренция…
– Конечно! В кризисе открываются новые окна возможностей. Наш опыт показывает, что конкуренция изменилась. Теперь выигрывает не тот, у кого больше ресурсов, а у того, кто быстрее адаптируется, думает стратегически и держит качество даже в хаосе. Собственно, я и строю бизнес таким антихрупким, адаптивным, живым!
"Будущее - за гостиницами, которые не просто красивы, а умны, гибки и живы"
– Как Ribas Hotels Group использует цифровые технологии и энергоэффективные решения? Можете привести конкретные примеры на ваших объектах?
– Цифровые технологии для нас – это инструменты, которые дают скорость, точность и новую глубину видения. К примеру, сегодня ИИ — полноценный участник нашего проектного процесса. Мы используем его для анализа рынка, исследования локаций, создания концепций. В буквальном смысле – от генерации названий будущих гостиниц до создания референсов и визуализаций.
Один из примеров – проект Gross Liebental в пригороде Одессы, который мы разрабатываем вместе с Борисом Голдештейном (Zezman). Катакомбы на глубине 12 метров превращаем в уникальное гостиничное пространство: SPA, ресторан, ивент-холл. И именно ИИ помог нам сформировать архетип пространства, спрогнозировать логистику потоков и даже подсказал новые функциональные зоны.
Кроме того, во многих объектах мы внедряем энергоэффективные решения системы рекуперации, управления климатом, солнечные панели, умные сенсоры для оптимизации затрат. Все это уже не "бонус", а новый стандарт гостиничной промышленности.
– По вашему мнению, какие инновации будут определять будущее гостиничной индустрии?
– Будущее – за гостиницами, которые не просто красивы, а умны, гибки и живы. Приспособляющиеся под гостей экономят ресурсы, быстро трансформируются. И технологии здесь – не самоцель, а способ создать сервис нового уровня. Человеческий, точный и с запасом для масштабирования.
– Какие регионы Украины Вы считаете перспективными для развития гостиничной инфраструктуры?
– Сегодня наиболее перспективные регионы для развития гостиничной инфраструктуры – это Львовская, Ивано-Франковская, Закарпатская области. Мы видим, как Львов стабильно держит первенство по туристическому сбору среди регионов (47+ млн грн в 2024), а Ивано-Франковская область — один из немногих регионов, где заполняемость номерного фонда остается на уровне 45-50% даже во время полномасштабной войны. В то же время, в регионах, которые раньше были туристическими магнитами — например, в Одесской области или в Харькове — эти показатели падают до 25-30%
Также растет запрос на загородный отдых. Люди ищут тишину, приватность, качественный сервис, но рядом с домом. Поэтому мы видим потенциал в Киевской области. Именно здесь мы сейчас реализуем новый проект – коттеджный городок на 101 дом с рестораном, ивент-холлом и SPA – "Mandra Петрикор". Это уникальное место для тех, кто хочет переключиться, не уезжая далеко.
"Мы проектируем объекты с эмоцией"
– Расскажите, какие факторы влияют на выбор места для новых объектов?
– Относительно выбора локации на него влияют: туристический потенциал, безопасность и логистика, насыщенность рынка, экономическая активность, государственные и международные инициативы. Мы работаем с этими критериями как с системой. Потому что гостиница – это не просто здание. Это экономическая точка роста для региона. И всякий новый объект должен не просто заполнять территорию, а создавать новую ценность.
– А как ваши отели конкурируют с европейскими по уровню сервиса и инфраструктуры? Финансовые аспекты, клиенты и стратегия…
– Наши отели уже конкурируют с европейскими. По уровню сервиса нас выбирают не потому, что мы "как в Европе", а потому, что создаем собственные стандарты Ribas Hotels. Это системный подход к гостевому опыту, где команда не просто выполняет инструкцию, а умеет работать с настроением и впечатлением.
Что касается инфраструктуры, то мы проектируем объекты с эмоцией: каждый отель имеет свою продуктовую концепцию и архитектурную идею, которая формирует уникальность. Во всех наших новых проектах гостиницы имеют инфраструктурные объекты, которые нужны в этой конкретной локации для нашей целевой аудитории. К примеру, в отеле Melis Forest Hotel в с. Яблуница, Ивано-Франковской области, на 330 номеров будет два ресторана с разными кухнями на первом и девятом этаже, SPA на девятом этаже с бассейном с панорамой на горы и 10 разновидностей бань с традиционными ритуалами, бассейн в патио, парковка для отдыха 40000 м2 в лесу.
– Ваши ключевые преимущества на рынке? Какие аспекты вы бы выделили?
– Финансовая аналитика, планирование и привлечение инвестиций – одна из наших сильных сторон. Через Ribas Invest мы открываем разные форматы соинвестирования: от приобретения апартаментов до участия в коллективных проектах. Летом 2025 г. мы запускаем новый продукт Snap Invest by Ribas, который позволит каждому украинцу стать инвестором в гостиничную недвижимость с чеком в 1000 грн. Все прозрачно – с четкой бизнес-моделью, прогнозами доходности и сопровождением на каждом этапе.
Наш гость – турист, который хочет сервиса без "советщины", и эстетики без пафоса. Мы работаем в разных сегментах, но результат должен быть один - "вау". Это и есть наш главный KPI.
– Как изменились финансовые показатели Ваших проектов в текущих условиях? Какая модель приносит наибольшую прибыль: краткосрочная аренда, долгосрочное проживание или рекреационные комплексы?
– Финансовые показатели изменились – и не только в цифрах, а в структуре доходности. Если раньше большинство инвесторов делали ставку на классическую краткосрочную аренду, то сейчас в фокусе – гибридные модели.
Лучшая доходность пока демонстрирует курортная недвижимость в популярных туристических направлениях, таких как Буковель, Сходница, Поляна и другие, и загородные комплексы в Киевской области. Фактическая доходность, которую демонстрируют проекты под управлением Ribas Hotels Group – 9-13% годовых в долларах.
– На сколько изменилась стоимость строительства по сравнению с довоенным периодом?
– Что касается стоимости строительства, она, безусловно, выросла. В среднем на 30% в долларах по сравнению с довоенным периодом, в зависимости от региона и специфики объекта. Но в то же время возросла и средняя стоимость проживания.
– Кто является Вашим основным клиентом сегодня? Назовите его основные характеристики и ожидания.
– Наш основной клиент сегодня – это частный инвестор или девелопер, который ищет эффективную модель гостиничной недвижимости. Часто это человек с опытом в бизнесе, но без опыта в гостиничном сегменте. Он не хочет просто построить красивый объект — он хочет прибыльный, работающий продукт.
Среди главных ожиданий — прозрачная модель прибыльности, понятный план реализации от концепции до запуска, команда, которая может реализовать все под ключ, и долгосрочный операционный партнер, который не исчезнет после открытия. Это клиент, которому важно не только проектировать, но и мыслить системно: как построить бизнес, который будет работать без него. И здесь мы как раз и включаемся — как стратегический партнер.
– Как Вы мотивируете инвесторов вкладывать средства в украинскую гостиничную недвижимость?
– Мы говорим с инвесторами на языке цифр и потенциала. Мотивируем инвесторов через логику: гостиничная недвижимость в Украине сегодня — это актив с потенциалом высокой капитализации при сравнительно низкой стоимости входа, как для коммерческой недвижимости. А чтобы этот потенциал стал реальностью — мы создали Ribas Invest. Это отдельное направление, которое фокусируется на сопровождении инвестора: от подбора формата до управления объектом. Говоря просто — мы строим продукты, которые приносят доход, а не просто красиво смотрятся на рендерах.
Мы предлагаем несколько форматов инвестирования: апарт-отели — можно приобрести отдельный апартамент, который сразу работает как инвестиционный актив; коттеджные городки — готовые дома с инфраструктурой в рекреационных локациях; инвестпакеты в проекты на этапе девелопмента — это участие в долевом финансировании с фиксированной долей прибыли; отель "под ключ" — для тех, кто хочет реализовать собственный гостиничный бизнес, но не имеет опыта. Мы берем на себя все: от концепции до запуска и операционной деятельности. Для многих это не просто деньги. Это возможность создать что-то, что работает. Что приносит доход. И что меняет инфраструктуру страны. А мы, как команда, берем на себя ответственность, чтобы все это работало.
– Какие стратегические цели ставит перед собой Ваша компания на ближайшие годы? Какой горизонт планирования Вы рассматриваете и какие ключевые проекты хотите воплотить?
– Мы хотим продолжать развивать украинский гостиничный рынок и доходную недвижимость. Несмотря на все вызовы, мы видим огромный потенциал во внутреннем туризме. Продолжаем открывать новые отели в регионах — от Закарпатья до Одесской области. Украина — это не недостаток возможностей, а недостаток сильных продуктов. Мы хотим это изменить.
Также одной из важных целей на следующие 5 лет является увеличение сети апарт-отелей WOL Home Hotel by Ribas до 30 объектов. Мы видим этот формат как гибкую модель для инвестора — и ближайшую к новому стилю жизни путешественника. В фокусе — города с активным внутренним трафиком: Киев, Львов, Одесса, Полтава, Черкассы, Днепр, Черновцы, Кропивницкий, Тернополь, Хмельницкий, Ровно, Житомир и Луцк.
Сейчас под брендом WOL Home Hotel by Ribas работают два объекта в Украине — в Одессе и Буковеле. Еще три — в Виннице, Яремче и Поляне на Закарпатье — находятся на финальной стадии строительства.
Параллельно развиваем экспансию в Европу и Азию. Активно работаем над партнерскими моделями в Европе, Турции, Польше и других странах. Верим в инвестиции не в квадратные метры, а в концепции, которые работают в любой точке мира.